Представьте ситуацию, купили вы квартиру, вложились в ремонт, живете – радуетесь и тут, раз, повестка в суд. Вашу сделку хотят отменить, и квартиру забрать. Думаете нереально? Таких историй много. Если покупаете квартиру на вторичном рынке — просто титул права собственности проверить недостаточно, нужно все грамотно и подробно изучить. Мы составили памятку, как проверить собственника квартиры перед покупкой.
Какие действия в отношении собственника необходимо совершать покупателю перед приобретением объекта недвижимости?
Проверка продавца делится на две части:
- Основная
- Вспомогательная
ОСНОВНАЯ ПРОВЕРКА
1. Проверка личности продавца (действительность паспорта)
С помощью специального сервиса Проверка паспорта будет установлено действителен ли паспорт собственника. Если в ходе проверки выяснится, что документ недействителен, то сразу пугаться не стоит. Причины, по которым паспорт может быть недействителен, следующие:
- истечение срока действия (в 20 и 45 лет)
- изменение личной информации
- изменение внешности в результате пластической хирургии
- порча документа ( в том числе химикаты, вода)
- ошибочные сведения
- нечитаемость внесенных знаков
- наличие записей, которых в паспорте быть не должно
Покупателю в этих случаях следует попросить продавца обратиться в территориальные органы МВД РФ лично за получением разъяснений по такой формулировке, срок рассмотрения заявления до 30 дней. Когда вопрос будет решен, приступаем к дальнейшему изучению личности собственника.
2. Проверка на наличие открытых дел о банкротстве физических лиц
В этом поможет сайт Федерального реестра сведений о банкротстве. Нужно вбить в строку данные ФИО либо ИНН, полностью все предложенные программой строки заполнять не обязательно.
При обнаружении наличия открытого производства стоит уточнить у продавца причину, повлекшую такие последствия: например, это может быть неуплата коммунальных платежей и капитального ремонта (если сумма задолженности превышает 500 тысяч рублей и просрочка составляет более 3 месяцев, то кредитор вправе подать заявление). Конечно, при таких обстоятельствах стоит отказаться от покупки такого объекта.
Существенный риск: у кредиторов есть возможность признать недействительными сделки за период более 3 лет на основании общих норм Гражданского кодекса РФ (ст. 10 и ст. 168 Гражданского кодекса РФ).
Но если все же покупатель мечтает владеть именно этим объектом, то в современном законодательстве существует возможность исполнения просроченного обязательства должника третьим лицом, а законодательство не запрещает сделать на этой стадии проверку обоснованности заявления. В таком случае покупатель может попросить продавца о снижении стоимости объекта (скидке), тем более что вряд ли информация о наличии открытого производства банкротства привлечет больше покупателей.
С другой стороны, продавец может сказать,что продажа объекта поможет ему погасить имеющиеся долги, но нет гарантии, что собственник исполнит обещанное. Некоторые граждане на практике прибегают к помощи так называемого нотариального обязательства о том, что как только продавец получит деньги, то сразу же погасит долги, но проконтролировать это покупателю будет сложно, остается надеяться исключительно на порядочность должника.
3. Справки из психоневрологического и наркологического диспансера
Продавец лично посещает такие учреждения по месту регистрации и получает на руки справки от врачей с пометкой “для сделок с недвижимостью”, о том, что продавец на учете не состоит и не наблюдался.
На первый взгляд у покупателя может возникнуть вопрос, чем такие справки заслужили место в основной части проведения проверки личности продавца, поэтому вот пример из реальной судебной практики:
Гражданин продал свою квартиру покупателю, а последний через год перепродал квартиру дальше. Самый первый собственник умирает, его родственник узнает о смерти и что квартира продана. Он подал иск в суд на последнего покупателя (добросовестного приобретателя) о признании сделки недействительной. Далее было установлено, что первоначальный продавец страдал тяжелой формой психического заболевания и состоял на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД), и соответственно, понимать значение своих действий не мог (на чем собственно и настаивал истец).
Суд, исследовав фактическую сторону дела, установил, что первоначальный продавец действительно страдал тяжелой формой алкоголизма, который затем осложнился психическим заболеванием. В итоге сделка была признана недействительной, и истец выиграл дело в суде.
С 2020 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, касающиеся выплаты компенсации таким “потерпевшим” добросовестным приобретателям, но все равно ее размер не покроет то, что покупатель вложил в объект как морально, так и материально.
Поэтому просим внимательно отнестись к проверке учета в диспансерах собственника.
4. Проверка на наличие судебных разбирательств
Для этого покупателю необходимо изучить сайты https://sudrf.ru, https://www.mos-gorsud.ru/, https://kad.arbitr.ru/. Понадобятся те же данные, что и при проверке банкротства – ФИО или ИНН. Если продавец является участником судебных разбирательств, нужно ознакомиться с приложенными на сайтах судебными актами: возможно, продавец судим или ему могут быть предъявлены иски на крупные суммы.
5. Проверка на наличие исполнительного производства в отношении собственника
Проверку покупателю следует провести через специальный сервис Банк данных исполнительных производств. Такая проверка даст понимание наличия просроченных обязательств, которые могут привести к банкротству.
6. Проверка на наличие индивидуального предпринимательства (ИП) и участия в юридических лицах
ИП – статус физического лица, соответственно, и риски ИП несёт как физическое лицо и отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом (абз. 1 ст. 24 Гражданского кодекса РФ).
Что касается генерального директора, то тут возникает субсидиарная ответственность по долгам ООО, если установлено, что именно действия генерального директора или учредителя привели к убыткам организации.
Пример. Когда основной должник не может исполнить обязательство в полном объеме, то субсидиарный должник возьмет эту обязанность на себя, к примеру, на практике таким должником часто выступает поручитель по кредиту.
Таким образом, если в ходе проверки будет установлено наличие ИП, покупателю нужно проверить его по схеме проверки через сервис наличия исполнительного производства и сервиса проверки банкротства физических лиц. Если же будет обнаружено участие продавца в юрлице, то следует обсудить с продавцом вопрос о том, в качестве кого он пребывает в этом юрлице и нет ли для покупателя, исходя из изложенного в данном разделе, указанных рисков.
ВСПОМОГАТЕЛЬНАЯ ПРОВЕРКА
7. Документ о составе семьи
Данную справку продавец может получить через МФЦ либо паспортный стол самостоятельно, это актуально в случае владения объектом путем наследования.
8. Справка о наличии/отсутствии заключенного брака
Все имущество, нажитое супругами во время брака, является общей собственностью, соответственно, если собственник состоит в браке либо ранее, при приобретении объекта находился в браке, то реализовать объект единолично без согласия второго супруга означает возможное оспаривание сделки купли-продажи другим супругом в будущем.
Продавец получит такую справку в органах ЗАГСа, в том числе, через электронные сервисы госуслуг.
9. Данные бюро кредитных историй
Покупателю эта информация даст понимание наличия или отсутствия кредитов у продавца, в том числе не погашенных. Наличие последних может повлечь будущее банкротство собственника.
10. Справка о материнском капитале
Покупатель запрашивает данную информацию у собственника, который в свою очередь берет справку из Пенсионного фонда РФ. Но в такой справке может содержаться исключительно информация о размере маткапитала, поэтому прибегаем к помощи данных бюро кредитных историй, где по списку кредитов покупателю нужно найти сумму, которая совпадает с суммой материнского капитала. Следует поинтересоваться размером государственной выплаты, поскольку каждый год размер материнского капитала увеличивается. Если же опасения подтвердились, покупателю далее необходимо донести до продавца обязанность по наделению детей долями в объекте, приобретаемом взамен продаваемого, а в случае отказа продавца оценить все риски приобретения данного объекта заново.
Приведём пример из практики, когда для приобретения объекта был использован материнский капитал без исполнения обязанности по выделению долей:
Гражданка приобрела объект с помощью ипотеки, имеет двое детей и воспользовалась материнским капиталом, чтобы погасить ипотеку. Закон позволяет сделать это при определенных действиях – супруг (при наличии) и дети в будущем будут наделены долями в таком объекте. Гражданка дала письменное обязательство, что после погашения ипотеки обязуется в течение шести месяцев оформить доли на супруга и детей. Она погасила ипотеку, однако обязательство свое не исполнила и продала объект. Покупатель через короткое время перепродал его другому. В ходе проведения проверок прокуратурой был подан иск в суд о нарушении права несовершеннолетних детей, поскольку матерью ранее не были выделены положенные по закону доли, и гражданка реализовала объект без согласия органов опеки и попечительства.
В итоге суд признал все сделки незаконными и вернул объект обратно в собственность женщины, не исполнившей своей обязанности по наделению несовершеннолетних детей долями в объекте.
Процесс проверки, с одной стороны, кажется сложным и практически невыполнимым, но с другой стороны, с помощью общедоступных сервисов все оказывается достаточно просто.
Но если покупатель не уверен, что может сделать это самостоятельно, то ему следует обратиться за помощью к юристу, специализирующемуся на вопросах недвижимости, который предоставит покупателю полный отчет о проверке личности продавца, выявит риски и способы их минимизации.
Юристы компании Homeapp обладают обширными знаниями законодательства, необходимого для проверки сделок с недвижимостью – гражданского, жилищного, семейного, земельного, градостроительного. Для каждого клиента на подбор квартиры юридическая служба Homeapp готовит подробный отчет о проверке выбранного объекта недвижимости. Отчет основан как на экспертизе представленных продавцом документов, так и на данных дополнительных источников, изучаемых юристами самостоятельно, а также путем запроса необходимых документов для детального анализа юридической чистоты объекта недвижимости.
Если не хотите рисковать, мы поможем вам подобрать оптимальный объект недвижимости и предупредим о юридических опасностях. Звоните +7(495)133-94-44 или листайте дальше и оставляйте заявку на сайте.
Понравилось? Ставьте лайк! и подписывайтесь на наш канал Homeapp-недвижимость