Ни для кого не новость, что 11 марта 2020 г. Всемирная организация здравоохранения заявила о распространении новой коронавирусной инфекции COVID-19 в мире, которое приобрело характер пандемии.
Факт распространения заболевания коронавирусной инфекцией на территории РФ признан Роспотребнадзором.
С учетом осложнения эпидемиологической ситуации в России органами государственной власти принят ряд актов о профилактических мерах и мероприятиях по недопущению завоза и распространения новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV.
С каждым днем актов государственных органов различных уровней, направленных на борьбу с распространением вируса, становиться все больше.
Самой распространенной рекомендаций (а иногда и обязательством) по борьбе с распространением вируса является домашняя изоляция граждан.
Актами государственных органов введены ограничения на проведение массовых мероприятий; введен массовый перевод сотрудников на удаленный режим работы; закрываются торговые центры для посещения; прекращен допуск посетителей в бассейны, фитнес-центры, аквапарки и другие объекты с массовым скоплением людей.
Кроме того, Указами Президента РФ от 25 марта 2020 г. № 206 и от 02 апреля 2020 г. № 239 нерабочими днями объявлен период с 30 марта 2020 г. по 30 апреля 2020 г. с сохранением заработной платы сотрудникам.
И один из главных вопросов представителей малого и среднего бизнеса – «А кто несет риски? Как платить арендные платежи, если дохода нет? Что делать? Откуда ждать помощь?».
Несмотря на то обстоятельство, что губернаторами областей факт распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) признается чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельство (форс-мажором), оно не освобождает арендаторов от внесения арендных платежей, а лишь освобождает от ответственности (пени, штрафы, неустойки) за нарушение обязательств (и то при наличии доказательств).
И появление статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", а также Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества", ответов на вопросы Арендаторов не дает, и, фактически снижение размера арендного платежа устанавливается по соглашению сторон.
А все ли стороны арендных отношений согласны?
Арендодатель не охотного соглашается на снижение или отмену арендного платежа, ведь это его доход, и предлагает отсрочку платежа, которую все равно придется оплачивать, но позже.
А как все-таки снизить или отменить арендный платеж?
Направить уведомление Арендодателю о снижении (отмене) арендного платежа, путем заключения дополнительного соглашения.
Указать в качестве основания для снижения арендного платежа статьи 416, 417, 451, 614 Гражданского кодекса РФ. Из системного толкования норм указанных статей следует, что за арендатором закреплено право требовать уменьшения арендной платы, в случае существенного изменения обстоятельств, в том числе: невозможность исполнения обязательств по Договору, вследствие издания актов государственных органов. Например, невозможность использовать арендуемое помещение в целях, для которых оно арендовалось (закрытие торгового центра), приостановление допуска на территорию арендуемого имущества и др.
Важно! Направлять уведомление Арендодателю необходимо либо под роспись, либо по почте заказным письмом с описью вложения, то есть зафиксировать факт его направления и получения стороной.
На нашей практике, есть не одно положительное решение проблемы Арендатора, в части снижения арендных платежей, в период распространения коронавирусной инфекции на территории России. Нам удалось найти оптимальное коммерческое решение для сторон Договора в досудебном порядке, как сложиться судебная практика по данным спорам предугадать сложно.