Около пятнадцати лет тому назад в Москве была популярна шутка о девяти «китайских кланах», которые поделили между собой город. Уже тогда было понятно, что старшую семью – ЦАО – по своей влиятельности догоняет ЗАО: на западе столицы, в районе Раменки, тогда появлялись первые элитные новостройки.
С тех пор Раменки стабильно не покидают верхние строчки различных рейтингов престижности столичных районов. В 2019-м, например, район наряду с Хамовниками вошел и в ТОП-3 премиальных столичных локаций по версии Est-a-Tet и в тройку самых популярных локаций столицы для покупки высокобюджетной недвижимости по статистике Knight Frank. Причина такой популярности локации, отмечают игроки рынка, в сочетании плюсов спального района (развитая инфраструктура, обилие зеленых зон) и быстрого доступа к благам сердца города.
По статистике «Метриум Премиум», на 1-й квартал 2020 года в Раменках строится 15 жилых комплексов, и только один из них (ЖК «Огни») относится к демократичному комфорт-классу. Семь новостроек – премиум-класса, семь – бизнес-класса, в том числе один – ЖК «Небо» (на фото выше) – формально позиционируется как «бизнес», но по ряду характеристик может быть отнесен и к премиальному сегменту.
По-настоящему качественная и концептуальная жилая архитектура пришла сюда лишь в 2010-х годах
«Раменки находятся на престижном западном направлении и хорошо связаны с центром несколькими крупными и удобными магистралями (проспект Вернадского, Мичуринский, Ленинский и Кутузовский проспекты). То есть у местных жителей на выбор есть сразу несколько маршрутов как до центра, так и для поездки в область», – поясняет директор управления элитной недвижимости «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE Анна Раджабова, добавляя, что благодаря открытию Солнцевской линии метро Раменки стали хорошо обеспечены и скоростным транспортом.
«В Раменках расположено большое количество высококлассных школ, вузов, лицеев, гимназий, не говоря уже об МГУ. Это делает район магнитом для абитуриентов, студентов и их состоятельных родителей», – подчеркивает руководитель офиса «На Фрунзенской» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова.
Район с хорошей наследственностью
Плюсы района относительно других столичных локаций отмечают не только участники рынка недвижимости, но и профессиональные психологи. «Проблема некоторых районов, в том числе центральных,– в разнице культурного образа жителей. Если он критично отличается, выше вероятность конфликтов, – говорит семейный психолог, психотерапевт Антон Фатеев. – Здесь можно, как ни парадоксально, вспомнить в качестве положительного примера принципы заселения новых домов, применявшиеся в СССР: в той или иной локации складывались сообщества людей примерно одинакового материального и ментального уровня — работников той или иной отрасли».
В этом смысле у Раменок крепкая историческая база: здесь в разные годы жили генсеки Хрущев и Горбачев, председатель Совмина Косыгин, представители научной и военной элиты (в «генеральских» домах на Мосфильмовской), дипломаты (в «посольском городке» на Улофа Пальме). На территории района расположились главное здание и вся основная инфраструктура МГУ, «Мосфильм», здесь открылся первый в России гольф-клуб. Обилие «ведомственных» домов и охраняемых объектов обеспечило району высокий уровень безопасности, который держится до сих пор: Раменки стабильно попадают в ТОПы рейтингов самых некриминальных столичных локаций.
Застройщики дорогого жилья давно «распробовали» эту территорию. «Золотые ключи», «Депутатский дом», «Дом на Мосфильмовской» – элитные ЖК начали строиться здесь в первые же годы после появления свободного рынка, и удаленность локации от центра не смущала девелоперов. По сути, Раменки – параллельно с Рублевкой и раньше Сколково – стал одним из первых районов престижной застройки за пределами центра.
Активное освоение Раменок именно в качестве престижной локации добавило некоторой эклектичности их облику: в разные годы здесь строилось лучшее, что рождала архитектурная мысль эпохи. «Здесь можно встретить образцы модернизма (Дворец пионеров, новый цирк), сталинского ампира (здание МГУ). В 80-е годы Мичуринский проспект начал застраиваться объектами серии КОПЭ, а на улице Коштоянца появились экспериментальные “дома-кресты”», – рассказывает глава архитектурного бюро Mad Architects Мария Николаева. Ранние двухтысячные, по словам архитектора, ознаменовались в районе некоторым стилистическим провалом: первые московские элитные проекты отличала наивность внешнего облика.
«По-настоящему качественная и концептуальная жилая архитектура пришла сюда лишь в 2010-х годах. Среди наиболее интересных проектов последних лет можно назвать “Дом на Мосфильмовской” (2011 год) и строящийся в настоящее время ЖК “Небо” (на фото выше)», – резюмирует эксперт.
Драйверы спроса. Мне бы в «Небо»
Статус района вполне подтверждается ценами на жилье. Средняя стоимость кв. метра в локации, по данным «Метриум Премиум», составляет 428,7 тысяч рублей. Прайс-лист соответствует скорее центральным районам: подобные бюджеты вполне можно увидеть, скажем, в Донском, Даниловском районах или в Замоскворечье. При этом каждая десятая сделка на первичном рынке московского бизнес-класса, по статистике «Метриум», заключается именно в Раменках.
Основная черта, по которой покупателей жилья в небоскребах можно выделить в единую группу, –это активная жизненная позиция
Чаще всего интерес к престижным локациям за пределами центра проявляют покупатели, имеющие определенное ограничение по бюджету, но парадокс Раменок заключается в том, что здесь этот принцип дает сбой: основным драйвером спроса выступают отнюдь не самые дешевые новостройки. «Один из наиболее популярных проектов в районе – жилой комплекс “Небо” от девелопера Capital Group», – говорит председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. О востребованности комплекса говорят и данные других участников рынка. По словам Анны Раджабовой, в 2019 году ЖК «Небо» по количеству зарегистрированных ДДУ стабильно входил в топ-3 новостроек Москвы (учитывая все районы и все сегменты рынка), а декабрьское исследование портала Urbanus свидетельствует о том, что ЖК «Небо» (на фото ниже) лидирует по количеству интернет-запросов среди всех жилых комплексов «старой» Москвы. При этом в проекте нет ни «серийных» инвесторов, скупающих недвижимость этажами, ни крупных скидок. Как поясняют в Capital Group, оба пункта исключаются выбранной стратегией продаж.
Статистика продаж в комплексе опровергает еще одно устойчивое представление – что небоскребы (а максимальная высотность комплекса составляет 52 этажа) остаются жильем для молодой аудитории. Среди покупателей «Неба» практически в равных долях представлены и зумеры, и бумеры. Результаты продаж подтверждают сформулированную компанией концепцию skyminded people, согласно которой жизнью на высоте интересуется особая категория покупателей: люди, которые заряжаются и вдохновляются, глядя на город с высоты. В основе концепции – масштабное исследование психологии покупателей жилья в небоскребах, проведенное на базе основных «высотных» рынков Европы, Азии и США.
«Такой взгляд на мир не обусловлен ни возрастными, ни гендерными, ни даже социокультурными рамками. Как показало исследование, среди молодежи есть покупатели, которые никогда не выберут многоэтажный проект, – отмечает директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева. – Основная черта, по которой покупателей жилья в небоскребах можно выделить в единую группу, – активная жизненная позиция. Как правило, это люди с глобальным взглядом на мир, которые буквально устремлены вверх и полны энергией. Такие качества, действительно, часто ассоциируются именно с юностью, но мы видим, что жильем на высоте интересуются люди совершенно разных поколений».
Воробьевы горы и реки под ногами
Такую востребованность небоскребов Capital Group в Раменках участники рынка объясняют, с одной стороны, популяризацией «поднебесного» образа жизни в целом: за последние несколько лет количество жилых высоток в столице выросло примерно в десять раз, причем подобные проекты реализуются в различных ценовых сегментах.
Второй козырь – экологичность локации: почти треть территории Раменок занимают парки. Это Ботанический сад МГУ, живописания парковая зона Воробьевых гор, парк 50-летия Октября, парк Победы, Матвеевский лес, заказник «Долина реки Сетунь». Такая структура использования земли положительно влияет на плотность застройки, экологическую обстановку и видовые характеристики жилья.
Видовые характеристики жилого комплекса стоит рассматривать не только в качестве приятного бонуса, но и как антистрессовый фактор, подчеркивают психологи. «Большие окна и близость лесопарковых зон — параметры, заметнее всего минимизирующие стресс для жителей крупных городов», – отмечает психолог Дана Марковская.
Отдельная «фишка» пентхаусов «Неба» – собственные террасы, где можно спокойно смаковать доставшийся по праву уникальный вид
«Хороший вид из окна с обилием зелени и солнечного света так же важны для высокого качества жизни, как и количество квадратных метров, – соглашается с коллегой детский и семейный психолог, гештальт-терапевт Ольга Алпеева. – Обладание жильем с такими характеристиками обеспечивает высокое качество жизни и является негласным признаком высокого социального статуса для жителя мегаполиса». С этой точки зрения, двухуровневые пентхаусы в ЖК «Небо» выглядят не просто уникальным для района предложением, но и результатом грамотной работы команды проекта с подсознанием потенциальных покупателей.
Отдельная «фишка» пентхаусов «Небо» – собственные террасы, где можно спокойно смаковать доставшийся по праву уникальный вид. Вариантов вида несколько, и все они благодаря особенностям застройки района по-хорошему головокружительные, с обилием зелени и живописными визуальными доминантами: от ММДЦ «Москва Сити» до сталинской высотки Главного здания МГУ. Под ногами жителей «Неба» – и река Сетунь, и «реки» Мичуринского и Кутузовского проспектов.
Продажи пентхаусов в ЖК «Небо» уже открыты, в том числе и онлайн: компания Capital Group перевела в дистанционный режим все этапы сделки с недвижимостью, включая и сделки с привлечением ипотеки. Для того, чтобы стать владельцем пентхауса или квартиры в комплексе, можно даже не выходить из дома.
Третий момент, объясняющий высокую востребованность проекта, как ни странно, связан как раз с тем, что ЖК по своим продуктовым характеристикам и уровню цен формирует верхнюю планку бизнес-класса в районе. У Раменок есть своя устойчивая аудитория покупателей жилья, которую можно условно поделить на две категории, поясняет Ольга Тихонова. Первая – те, кого данный район привлекает в качестве альтернативы центру, и кто выбирает в аналогичном бюджете продукт с более высокими потребительскими характеристиками.
Много в структуре спроса и «убежденных раменцев»: эти люди принципиально не хотят менять район проживания, но интересуются более современными проектами, рассчитывая повысить качество жизни. «К нам приходили жители всех без исключения местных элитных ЖК с устаревшей концепцией, – рассказывает Оксана Дивеева. – Доля локального спроса в проекте достигает 30%». Важно, что обе категории покупателей нацелены не на экономию, а на повышение качества жизни — как результат, они чаще останавливают свой выбор на новостройках с более высокими качественными характеристиками.
Следствием такой ситуации, судя по всему, вполне может стать дальнейшее повышение статуса района. Стабильная воронка спроса со стороны состоятельных покупателей в Раменках есть, социальная структура населения постепенно повышается, так что не исключено, что к середине 2020-х в предложении района будут преобладать уже новостройки премиум-класса.