Как изменение градостроительных нормативов и требований к плотности застройки влияют на рынок жилья? Предстоящий обвал цен на жильё это следствие жадности российских застройщиков? Или глупости покупателей?? Или некомпетентности местных властей??
Кто не прочитал, - тот деньги потерял.
В последнее время много (очень много) статей на тему: «Что же будет с ценами на российское жильё?». Забавно то, что все статьи, - это либо гадание и бездоказательное мнение различных «экспертов» по недвижимости, либо скрытая реклама определенных застройщиков и их проектов.
В ближайшее время цены практически на всё построенное и строящееся (за редким исключением) российское жильё должны обвалиться. И тут ни при чём ни кризис, ни короновирус. Главным виновником будет жадность застройщиков, недальновидность покупателей и необдуманная градостроительная политика последних десятилетий.
Почему должны обвалиться цены? Рассказываю:
Одним из важнейших параметров жилой застройки во всём цивилизованном мире является коэффициент плотности застройки.
коэффициент плотности застройки - это отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала).
В развитых странах комфортным считается коэффициент плотности застройки не более двух. У нас с таким коэффициентом строили только в сталинскую эпоху, далее он увеличился до 4-х (в эпоху Брежнева - Горбачёва) - на земельном участке в 10 000 м2 (к примеру) не строили больше 40 000м2 жилья. Руководители страны того времени считали что советскому человеку в массовом жилье "и так сойдёт", - "квартиру получил и радуйся" .
В новой России, с началом эпохи "дикого" капитализма, коэффициент плотности застройки вырос ещё больше (стало ещё хуже), - от 4-х (90-е) до 6-ти, 7-ми и местами даже 10-ти (до 2010х по России, до 2006 по СПб). Примеры ниже:
Как такое получилось? Каким образом появились целые кварталы "человейников", "гетто", "ужаса" и "кошмара"??
По моему мнению, у этой проблемы как минимум три причины:
1. Жадность застройщиков пытающихся выжать максимум из земельного участка.
2. Недальновидность местных властей, долгое время фактически самоустранившихся от градостроительного регулирования жилой застройки и медленно реагировавшей на действия застройщиков. Про обеспечение жилых объектов социальной инфраструктурой - это отдельная тема...
3. Недальновидность (местами даже глупость) покупателей. Как можно покупать за огромные деньги, взятые в кредит на 20 лет под огромные проценты, крохотную бетонную коробку в жилом доме без необходимого количества парковок, без садика и школы в пешей доступности? При этом точно не представляя свою жизнь не только на эти двадцать кредитных лет, но и на ближайшие 5-10 лет??
Теперь о главном.
В 2000-х (в 2006 в СПб) были приняты правила застройки, ужесточающие требования к плотности застройки (по СПб был принят коэфф 2,1). Застройщики нашли лазейку в виде апарт-отелей. Сейчас и эту лазейку закрыли.
Но жильё продолжает строиться. И это уже НОВОЕ НОРМАЛЬНОЕ жильё, построенное по новым правилам, которое будет в разы лучше всего построенного. Оно логически не может стоить так же (даже близко) как панельное советское "старьё" (коэфф.4) и новые "гетто" (коэфф.6-10).
Но, в то же время, НОВОЕ российское ЖИЛЬЁ не может стоить как аналогичное жильё такого-же уровня в Европе, - потому что:
1. В основной массе, - мы еще не Европа....
2. Зарплаты у нас еще не совсем Европейские...
Поэтому новое жильё будут строить и будут продавать, но по уровню текущих цен (по цене, по которой готовы будут купить). Возможно будет еще и снижение стоимости нового жилья, - теоретически есть жировая прослойка в себестоимости строительства в 20-30% (это стоимость земли и подключений).
А старое (и новое, вводимое в эксплуатацию, за редким исключением) жильё... - это хлам, за исключением "сталинок". И цены на такое жильё неминуемо должны обвалиться... Если первым (в очередной раз после 1998, 2008, 2014 годов) не обвалится... рубль...
Как самостоятельно посмотреть и посчитать коэффициент плотности вашего жилья (и посмотреть что его ожидает), - если будет интересно - напишу и покажу (на примере) отдельно, при запросах в комментариях)))
Всем удачи и доброго здоровья!!!)))
Подписывайтесь на канал. Не забывайте комментировать и оценивать)))))
