Юрист АН «Компаньон» Хрипко А.С.
Обращение
К нам в агентство недвижимости обратилась женщина пенсионного возраста (далее – Клиентка), с довольно неординарной потребностью – продажа Доли в 3 комнатной квартире в центре города, и что еще более неординарно – ей принадлежало 5/6 доли в праве собственности. Не стоит уточнять, что продажа долей – дело не выгодное, навряд ли здравомыслящий человек захочет покупать квартиру, в которой есть хоть 1/20 доля, принадлежащая совершенно чужому человеку. Поэтому и стоимость продажи 5/6 долей в праве собственности на квартиру не идет ни в какое сравнение с реальной стоимостью этой квартиры, если бы она продавалась «целиком».
После разъяснительной беседы о невыгодности такой сделки, удалось выяснить следующее: Ранее, Клиентка была единственным собственником квартиры. Квартира досталась ей в наследство от отца по завещанию. Через какое то время, ее сводная сестра, которую отец в завещании не указал, подала иск о взыскании обязательной доли в наследстве, и получила по судебному решению 1/6 доли в завещанной квартире (наследники пенсионного возраста имеют право на получение обязательной доли в наследстве, независимо от воли наследодателя ст. 1149 ГК). Не смотря на получение в собственность 1/6 доли, вселяться сводная сестра в квартиру не планировала и многие годы никак не беспокоила семью Клиентки, лишь однажды позвонив с предложением выкупить у нее долю за немыслимую цену в 700 тысяч и получив закономерный отказ, долгое время более не беспокоила.
Все изменилось однажды, когда в дверь постучал незнакомец. К изумлению домочадцев, он очень настойчиво требовал впустить его в квартиру, утверждая, что он собственник, так как ему принадлежит 1/6 доли в квартире. Далее были стычки с супругом Клиентки в подъезде, рукоприкладство, вызовы полиции, угрозы незнакомца взломать дверь и поменять замки. В общем, довели пенсионеров до того, что они уже готовы были продать свою квартиру за бесценок, лишь бы прекратить этот кошмар.
Ситуация стала ясна, судя по всему, сводной сестре срочно понадобились деньги, она разместила объявление о продаже доли, и на нее вышел злоумышленник, который выкупил ее, а потом начал воздействовать на собственников, своими противоправными действиями, доводя их до отчаяния, с целью выжить из квартиры их самих, либо принудить выкупить его долю по завышенной цене.
Удостоверившись, что никаких уведомлений о продаже доли от сводной сестры Клиентка не получала, я приступил к проработке правовой позиции.
Правовая позиция заключалась в следующем:
В соответствие со ст. 250 ГК при продаже долей в праве общей собственности, другие сособственники имеют преимущественное право покупки этой доли. Это означает, что лицо, желающее продать кому-то свою долю, обязано сначала по той же цене в письменной форме предложить ее для покупки другим лицам, имеющим доли в праве собственности, и только, если они откажутся, либо оставят письмо без ответа в течение месяца, долю можно продавать кому угодно. В случае же, если это условие не соблюдено, лицо, чье преимущественное право нарушено, может потребовать в судебном порядке перевести на него права и обязанности покупателя, естественно, компенсировав ему ту сумму, которую он затратил на приобретение доли. Мнение покупателя в таком случае в расчет берется.
Особенности и подводные камни, которые следует учесть:
- Оспорить право на долю третьего лица таким способом не удастся, если сделка оформлена через договор дарения, а не купли-продажи, так как чтобы подарить кому-то долю, согласие сособственников не требуется. Но есть другой способ (о нем позже).
- При удостоверении договора купли продажи доли (а такие сделки – всегда нотариальные), продавец может направить уведомления сособственникам самостоятельно, либо направить их через нотариуса. Оба способа не дают уверенности в том, что сособственник действительно получает данное важное сообщение. В случае с самостоятельной отправкой продавцом, нотариус не попросит никаких подтверждающих документов об отправке, а лишь попросит подтвердить продавца отправку своей заверительной подписью. В случае с отправкой уведомлений нотариусом гарантий так же нет, так как в соответствие со статьей 86 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате», нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение, а значит, извещение может уйти «не туда». В пользу сособственников здесь говорит Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 февраля 2015 г. N 5-КГ14-136 «…обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам от него не зависящим. При этом, бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.»
Подготовка к судебному процессу
Была заказана выписка из государственного реестра недвижимости, из которой мы узнали, что 3 месячный срок по оспариванию по ст. 250 ГК мы еще не упустили. Поразительно, ведь прояви злоумышленник терпение и начни заявлять свои права на квартиру не через месяц, тем самым обнаружив для нас факт продажи, а через 3 месяца, срок оспаривания был бы нами упущен, и его пришлось бы восстанавливать, что создало бы некоторые трудности. Но видимо расчет в таких делах делается на то, что жертвы сломаются и не будут сопротивляться вовсе.
При подаче искового заявления в суд, мною сразу было подано ходатайство о наложении обеспечительных мер в виде ареста на квартиру, чтобы предотвратить ситуацию, при которой злоумышленник, увидев повестку в суд быстро «подарил» бы кому-нибудь спорную долю, тем самым лишив нас возможности оспаривать право преимущественной покупки.
До встречи с ответчиком в суде, нам оставались неизвестными следующие важные моменты, которые могли полностью поменять избранную мною тактику защиты:
1) доля могла быть не продана, а фиктивно «подарена» (для регистрации перехода права в качестве документа основания предоставлен договора дарения, тогда как на самом деле за долю заплачены денежные средства);
2) цена в договоре купли-продажи доли могла быть намеренно завышена, что сделало бы крайне невыгодным для нас перевод прав покупателя, ведь в таком случае для получения права собственности, нам пришлось бы заплатить цену указанную в договоре.
Если бы произошел один из двух указанных случаев, у меня был План «Б».
План «Б» (не пригодился)
В соответствие со ст. 252 ГК в случае, если размер доли собственника в пересчете на квадратные метры составляет меньше, чем площадь любой жилой комнаты в квартире, и как следствие его доля не может быть выделена в натуре, и он не нуждается в указанном помещении в силу возраста, состояния здоровья, наличия детей и т.п. суд в праве без согласия собственника передать его долю сособственнику, обязав при этом последнего уплатить компенсацию. Площадь указанной квартиры – 79 квадратных метров. 1/6 доли в пересчете составляет 13 квадратных метров. Жилых комнат такой площади или меньше в квартире нет. Значит, выделить долю в натуре не возможно. Квартира не является единственным жильем злоумышленника, да и возрастных проблем со здоровьем у него нет. Значит, в случае выявления вышеуказанных неблагоприятных обстоятельств (дарение/завышение цены в дкп), мы бы заказали экспертную оценку рыночной стоимости доли ответчика (с понижающим коэффициентом, учитывающим что это – доля), и подали бы иск о признании доли незначительной с принудительным выкупом за цену, указанную в отчете эксперта.
Судебный процесс
Сам ответчик в процесс не явился, прислал нанятого адвоката, который сразу предложил перейти к мировому соглашению, в соответствие с которым права покупателя переводятся на Клиентку, с обязательством уплатить ответчику денежную сумму, затраченную им на приобретение данной доли. Выяснилось, что в договоре купли-продажи указана сумма в 300 тысяч рублей, которая при стоимости квартиры в 3 миллиона вполне вписывается в грани разумного. В случае с вынесением решения судом, компенсировать пришлось бы так же и сумму затраченную покупателем на услуги нотариуса, но в данном случае утвержденное мировое соглашение было составлено таким образом, что на ответчику не только не компенсировались нотариальные расходы, но он еще и компенсировал моей Клиентке половину уплаченной государственной пошлины, и часть судебных расходов на представителя.
Итог
Таким образом, итоговая сумма, которую уплатила Клиентка, чтобы раз и навсегда получить единоличное право собственности на квартиру составила 290 тысяч рублей. Злоумышленник ничего не заработал на своих махинациях, и даже потерял несколько десятков тысяч рублей (еще и заплатил адвокату). Во всяком случае, если бы пострадавшие не вступили на путь защиты своих прав, а сдались под давлением угроз и согласились бы выкупить долю у злоумышленника, она обошлась бы им ни на одну сотню тысяч рублей дороже. А путь защиты своих прав - всегда должен начинаться с обращения к квалифицированному юристу.