«Покупай, когда все продают. Продавай, когда все покупают» — Уоррен Баффет.
Те, кто следит за рынком недвижимости последние два-три месяца заметят, что динамика цен на недвижимость и ипотечных ставок постоянно менялась.
Помните, ещё до проблем с обвалом рубля и пандемией коронавируса, премьер-министр Мишустин заявил, что ставки по ипотеке нужно уменьшить ещё больше? Наверняка, вы помните также, что после этого начался социально-экономический кризис, который, интуитивно, должен был обвалить рынок недвижимости. Но в самом начале этого процесса квартиры, наоборот, подорожали. В предыдущих статьях мы касались причин такой динамики. Кратко — повысилась себестоимость строительства, ставки по ипотеке поползли вверх, а банки увеличили ставку проектного финансирования для девелоперов. И тем не менее, в марте было зафиксировано рекордное количество сделок по ипотеке.
Что было дальше, помните? А дальше, экономику всего мира стало сотрясать от пандемии, и мы увидели закрытые предприятия, меры, которые можно обозначать как карантин или самоизоляцию, безработицу и переполненные больницы — всё это по всему миру.
Жилищное строительство пострадало по всей планете: где-то, например, как сейчас в Москве, строительство замораживается, а в каких-то регионах строительство остановилось на неделю — у самых успешных девелоперов, ведь иные стройки стоят до сих пор.
Повезло тем застройщикам, которые перешли вовремя на проектное финансирование и тем, у кого было достаточно собственных средств. СК10 и ряд других крупных компаний — как раз принадлежат к такому типу девелоперов, поэтому все свои объекты мы продолжали и продолжаем интенсивно строить*.
*СК10 имеет наивысшую оценку по соблюдения сроков ввода жилья в эксплуатацию согласно рейтингу Единого ресурса застройщиков.
Но даже те девелоперы, которые продолжили строительство своих объектов — крупные и серьёзные компании, которые получили статус системообразующих, даже они испытали стресс, связанный с кризисом. Объяснение этого — вовсе не бином Ньютона. Люди часто остерегаются тратить деньги на жильё в период кризисов, даже если планировали это. Но не является этот страх интуитивным и нерациональным?
В нашей стране искусство инвестирования, к сожалению, развито далеко не так хорошо, как в странах Европы и США. Британские, французские, американские инвесторы используют нынешнюю ситуацию для покупки недвижимости — коммерческой и жилой. И так они делают далеко не в первый раз. Китайский иероглиф 危机, изображённый на главной картинке переводится как «кризис» и состоит из двух иероглифов — «опасность» и «возможность». Это, правда, просто иероглиф, что он может нам подсказать? Но давайте попробуем посмотреть на это как на модель, которую можно протестировать. Вдруг, кризис, действительно, даёт какие-то возможности, которые, тем не менее, связаны с риском. И может, чем выше риск, тем больше возможность?
Подумайте сами. Сегодняшняя ситуация — это колоссальный профессиональный и конкурентный отбор мирового масштаба. Рисковать приходится самим фактом выхода в магазин за продуктами. Компании сокращают ставки, маленькие компании уступят, скорее всего, место на рынке компаниям успешнее или крупнее. Это достаточно печальная ситуация, но это факт. Тем не менее, застройщики, у которых была надёжная финансовая и административная опора продолжают стройку в прежнем темпе. Почему? Ответ, кажется, такой — когда-то кризис закончится. Но девелоперов будет меньше, а людям понадобятся квартиры. И тогда строительные компании, которые пережили кризис будут снимать сливки. Так как конкуренции будет меньше, то цены поползут вверх. Вначале на новое жильё, а потом, и почти сразу, — на вторичное. Кто останется в выигрыше? Компании, которые рискнули, и... люди, которые купили квартиру в кризис, когда застройщик давал хорошую скидку.
Что сейчас делают девелоперы? Им нужны продажи, и они начинают идти на уступки, маркетинговые отделы придумывают различные решения — торговля, к примеру, переходит в онлайн, сотрудники компаний стараются изо всех сил показать свою полезность. Девелоперы снижают цены: если взять для примера компанию «СК10», то мы уменьшили цены на квартиры на 10%! Тем не менее, банки идти на какие-то особые уступки клиентам не спешат. Только сегодня вышла новость, что ряд банков повышает сумму первоначального взноса по ипотеке. Ставки по ипотеке уже выросли и продолжат, скорее всего, расти. Может ли цена снизиться ещё больше? Может! Когда? Помните альманах Бифа из фильма «Назад в будущее II»? Если есть такой, то поделитесь. Никто точно не знает, какой будет динамика, но надо учитывать, что когда цены начнут возвращаться на нормальные позиции, то будет уже поздно. Такая же ситуация была с хайпом вокруг криптовалюты, но запрыгивать в поезд надо тогда, когда он замедляется или стоит, а не трогается с места. И самое сложное — это понять, когда он ещё замедляется, а когда уже стоит на перроне. Может лучше запрыгнуть в замедляющийся поезд? Как думаете?
Что делать? Помните про модель, начертанную в китайском иероглифе «Кризис»? Когда человек инвестирует, когда он покупает жильё в кризис, когда он хочет выиграть на покупке, то он всегда немного рискует. Но этот риск — это, часто, тот самый шанс. А решать только Вам! Может вы и не хотите ни во что инвестировать, может вы просто хотели купить квартиру. Но хотите вы этого или нет, такая покупка — это всегда инвестиция. А инвестиция — это риск. Но риск — это возможность.
P.S. Если вы решили приобрести квартиру, то тщательно выбирайте застройщика. Зайдите к нему на сайт, посмотрите декларацию на объект, обратите внимание на декларируемый срок сдачи и начало строительства, поезжайте на объект и прикиньте — укладывается ли девелопер в обозначенный срок. А может стройка вообще стоит? У СК10, к примеру, на всех объектах работают камеры. Мы сделали это, чтобы наши покупатели могли видеть как продвигается строительство их домов. В общем, будьте внимательны и критичны. Инвестирование — это не рулетка, а покер, и рациональное мышление вам понадобится даже больше, чем удача.