Несколько лет назад сестра Кати вложилась в строительство дома в Москве, но ключей от собственного жилья так и не дождалась. Застройщик вывел деньги в офшоры и исчез. Компания обанкротилась. Свою недвижимость дольщики так и не получили и до сих пор пытаются вернуть деньги.
Недавно Катя с мужем решили купить свою первую квартиру. Часть средств сами накопили, часть заняли у родителей, остальное планируют «добить» ипотечным кредитом.
Как подстраховаться, чтобы не попасть в ту же ситуацию, в которой оказалась сестра Кати? Какие существуют тонкости и «подводные камни» при покупке квартиры в новостройке?
Долевое строительство. Что изменилось?
За несколько лет, которые прошли с момента, когда сестра Кати купила квартиру, были приняты поправки к Федеральному закону о долевом строительстве. Теперь дольщик не платит деньги напрямую застройщику, а кладет их на специальный счет. Средства хранятся, пока покупатель не получит жилье.
Застройщик не имеет прямого доступа к этим средствам. Строительство он ведет, используя собственный капитал или банковский кредит. Если строительная компания разорится, покупатель просто заберет средства из банка.
Эти поправки не отменяют возможность взять ипотечный кредит. Его можно оформить в любом банке, предлагающем выгодные условия. Получается, что средства на счет эскроу поступают из двух источников — от покупателя квартиры и из банка, где он взял ипотеку.
Новая система защищает дольщиков: владельцу строительной компании гораздо сложнее вывести деньги в офшоры или скрыться с ними в Лондоне. Но она не гарантирует, что застройщик не обанкротится и строительство не прекратится. Да и от финансовых потерь полностью не избавляет. Поэтому прежде чем заключить договор долевого участия (ДДУ) и передать средства на счет эскроу, нужно провести серьезную подготовительную, а иногда и следственную работу.
Проверить застройщика
- Ознакомиться с его учредительными документами на его официальном сайте или получить копию в офисе строительной компании.
- Изучить информацию на сторонних ресурсах:
- какую оценку строительная компания получила в рейтинге Единого реестра застройщиков. Чем выше балл, тем точнее она выполняет свои обязательства по срокам.
- ведутся ли судебные разбирательства с участием застройщика или, быть может, в его адрес заведено дело о банкротстве. Эти сведения можно почерпнуть в картотеке арбитражных судов и на сайте ФССП.
- белые и черные списки застройщиков на сайтах региональных органов строительного надзора
- отзывы в соцсетях и на форумах.
Проверить новостройку
У нее есть два важнейших документа — разрешение на строительство и проектная декларация, которые должны быть выложены на сайте застройщика. На что нужно обратить особое внимание:
1) сроки строительства. Это своего рода проверка компании на адекватность. Если, к примеру, компания обещает в проектной декларации возвести в Сибири монолитный ЖК с нуля за 1,5 года, доверять ей не стоит. Строительство по этой технологии в северном регионе занимает минимум 2 года плюс 1 год — запасной, на случай форс-мажоров.
2) дата выдачи разрешения. Все поправки в ФЗ о долевом строительстве вступили в силу 1 июля 2018 года. Многие из них не распространяются на проекты, которые получили разрешение до этой даты. Например, компания, занимающаяся таким объектом, не обязана использовать эскроу-счета. Она может распределять средства между объектами: на деньги дольщиков одного дома строить другой, более проблемный. Не должна перечислять взносы в компенсационный фонд (о нем подробнее чуть ниже) и т.д. У покупателя квартиры в таком доме меньше гарантий и защиты.
3) источник финансирования. Хороший знак, если кредит на возведение дома компания получила у надежного банка (обычно в этом же банке открывают эскроу-счета) — Сбербанка, ВТБ, банка Дом.рф.
По закону все застройщики должны публиковать полную информацию о себе и своих проектах на едином портале Наш.Дом.рф. На этом ресурсе можно найти: кто является учредителем компании, сколько объектов она строит в данный момент, какие из них считаются проблемными. На карточке дома должны быть выложены разрешительная и проектная документация, отчетность. Здесь же каждый месяц появляются новые фото и видео со стройки.
Запросить заключение о степени готовности объекта
Этот пункт актуален в том случае, если стройка началась до 1 июля 2019 года. До этого момента работа через эскроу-счета была для застройщиков желательной, но необязательной. Они имели право брать деньги напрямую у дольщиков. И могут продолжать это делать, если докажут, что к июлю 2019 года успели продать 10% площадей (жилых и нежилых) и построить 30, 15 или 6% от общей площади дома (в зависимости от важности объекта и категории застройщика).
Строительная компания просит внести деньги за квартиру без привлечения эскроу-счета? Нужно запросить у нее официальное заключение о степени готовности объекта, которое выдает тот государственный орган, отвечающий в этом регионе за долевое строительство. А затем проверить эту информацию на сайте Наш.дом.рф.
Обратиться в компенсационный фонд
Как защитить покупателей, которые платят напрямую застройщику, а не кладут деньги на эскроу-счет? По закону строительная компания должна перечислять 1,2% от стоимости каждого договора о долевом участии (ДДУ) в компенсационный фонд. Если у застройщика возникнут финансовые проблемы, то Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства вмешается в дело о банкротстве. Он либо поможет достроить дом, либо заплатит компенсации дольщикам.
Поэтому прежде чем перечислять деньги, нужно удостовериться, что строительная компания внесла взнос. Сделать этого можно по номеру ДДУ через сайт фонда.
Внимательно читать договор
Желательно с юристом, ведь за запутанными формулировками могут скрываться самые невыгодные для покупателя условия. В ДДУ должны быть указаны все существенные условия сделки: адрес объекта, номер квартиры, этаж, высота потолков и площадь, цена квадратного метра, полная стоимость и т.д.. Особенно внимательно нужно отнестись к пунктам:
- дата передачи квартиры. Например, застройщик обещает ввести дом в эксплуатацию в III квартале 2020 года, а передать ключи — в течение 80 дней. Задержится хоть на 1 день — можно требовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Правда, если квартира куплена по эскроу-системе, покупатель не вправе претендовать на неустойку.
- компенсация площади. Построенная квартира может оказаться чуть больше или меньше прописанной в договоре. В ДДУ застройщик зачастую указывает, что за недостачу квадратных метров он не несет ответственности, а вот за дополнительную площадь, напротив, потребует доплату. Не устраивают эти условия? Нужно просить скорректировать договор.
- кто подписывает. Если со стороны застройщика подпись ставит не генеральный директор (как должно быть), а по доверенности директор по продажам, нужно попросить у него заверенную копию документа.
Чтобы строительная компания не продала одну и ту же квартиру разным дольщикам, каждый ДДУ регистрируется в Росреестре — самим покупателем или застройщиком по доверенности. Платить за квартиру можно только после регистрации.
Оформить страховку
Содействие в оказании финансовых услуг САО «ВСК»
Берёте ипотеку в новостройке? Не забудьте оформить страховку! Страхование залога — самой ипотечной квартиры — обязательное условие сделки. Тем не менее оно выгодно и заёмщику. Если квартира пострадает от пожара, взрыва газа, стихийного бедствия и в ней нельзя будет жизнь, страховая компания возьмёт на себя обязательства по кредиту.
Страхование жизни и здоровья заёмщиков защитит семейный бюджет. Если человек заболеет и не сможет выплачивать ипотеку как раньше, платить по кредиту должны его родственники или банк получит право забрать квартиру в счёт уплаты долга. Страховая компания не допустит этого и выплатит остаток кредита вместо заёмщика.
В интернет-магазине ВСК можно оформить ипотечное страхование за пару минут. Для клиентов Сбера процесс полностью в онлайне. Заёмщикам из других банков нужно только оставить заявку на сайте. С вами свяжется консультант и подберёт лучшее предложение. Оставьте заявку на сайте прямо сейчас!
