Я пишу про получение недорогих земельных участков, строительство домов и жизнь в деревне. Сейчас для многих особенно актуальной стала идея — перебраться за город, поэтому продолжаю делиться информацией по земле.
Итак, как показали комментарии к моим предыдущим постам, большинство читателей вообще не понимают, как эта кухня устроена, чем она регламентируется и какие у них есть права. Постараюсь слегка развеять туман. Потому что ни за что людям не приходится платить так дорого, как за отсутствие знаний и информации.
Какие законы и документы регламентируют процедуру получения земли
Если вы не в курсе, то в 2015 году произошла в РФ большая земельная реформа. Для основной массы граждан она прошла вообще незаметно, но на самом деле изменилось все очень и очень сильно. Как ни странно, в пользу интересов этих самых граждан, то есть нас с вами.
Что же произошло? Не вдаваясь в детали, обозначу главное — процедура выделения земли и отказа в таком выделении стала исчерпывающе прописана в основополагающем документе — Земельном Кодексе. Если до 2015 года администрация местная, которая землей распоряжается могла, сама придумать причины для того, чтобы вам отказать, то после 2015 все возможные причины перечислены в ЗК и администрация при отказе обязана указать одну из них.
Как все устроено на местах
Человек с улицы, не имевший опыта общения с администрацией и земельными торгами, чаще всего уверен, что там все «куплено», «схвачено», кругом кумовство и сыновья прокурора. А глава администрации — это такой бай, который сидит на коврах, пьет кумыс и со своими нукерами охраняет цареву землю от пролетариев.
Все, кто проходил у меня обучение, с удивлением признавали тот факт, что на практике рулят не связи, кумовство и коррупция, а тупая бюрократия. Да, конечно, надо понимать, что механизмы игры с властью сильно зависят от уровня этой игры. Я не буду утверждать, что все просто устроено там, где цена вопроса десятки миллионов.
Но я пишу для простых людей, которым нужен простой обычный участок земли стоимости сильно меньшей. А на этом уровне главное правило — бюрократия. То есть грамотное следование букве законов. И знание рычагов воздействия на чиновников.
Администрация — это не клан падишаха, повязанный кровным родством. Это множество мелких чиновников и сотрудников, обязанных принимать решения в соответствии с правилами, законами и инструкциями. Которые знают, что за любое нарушение закона или инструкции — отвечать будут лично они от выговора и снижения премии, до увольнения и реального срока.
И поверьте моему опыту, тетеньке в земельном отделе или бухгалтерии, которая перекладывает сотни бумажек в день, совершенно не интересно нарушить какой-то очередной пункт инструкции и потом лично за это отвечать. Не имея никакой собственной выгоды в интересах неизвестно чьих друзей и родственников. Она про свою премию и пенсию думает, а не про подковерные расклады местных элит.
Наши госструктуры на нижних уровнях сейчас так шерстят всевозможными антикоррупционными проверками, что чиновники гораздо больше вас боятся что-то нарушить и попасть под проверку прокуратуры.
Поэтому в работе с получением земли рулит бюрократия и знание всех алгоритмов ее работы. А знакомства в администрации — полезный, но не главный бонус.
Общие принципы
Общие принципы получения гражданами неразграниченной(если грубо, то ничьей, которой распоряжается государство) земли изложены в Земельном Кодексе. В основном нас интересуют статьи 39.11-39.18 из главы V.1, которая и посвящена предоставлению земельных участков.
Вообще советую самим почитать ЗК, а я выделю тезисно основные полезные моменты. Алгоритм в общих чертах выглядит так.
Что делать вам?
Если вы хотите получить земельный участок, то:
- Нужно найти свободный от чьих-то прав участок
- Убедиться, что он попадает в разрешенную для строительства домов зону (где разрешено ИЖС или ЛПХ)
- Подготовить на него СРЗУ (схему расположения земельного участка)
- Написать в администрацию заявление на предварительное согласование схемы расположения участка (само заявление можно подать лично или по доверенности, через МФЦ, на портале госуслуг или по почте)
Как реагирует администрация
- Она принимает ваше заявление, проверяет его на соответствие всем положениям ЗК. Правильность оформления, то что этот участок не зарезервирован или не отдан кому-то еще, то что он попадает в разрешенную зону и не нарушает утвержденного плана развития территории.
- Если что-то нарушили из предыдущего пункта, то возвращает с обоснованным отказом ваше заявление.
- Если все ок, то размещает в местной газете и на сайте информацию о том, что некий гражданин (вы) претендует на получение данного конкретного участка и все желающие в течение 30 дней могут тоже претендовать на этот же участок.
- Если желающие найдутся и напишут заявление о том, что они тоже хотят этот участок, то администрация отказывает вам на этом основании. И начинает готовить аукцион, на котором за землю могут торговаться все желающие. Постановку на кадастровый учет участка администрация обязана выполнить за свой счет. Это прописано в ЗК.
- Если же других желающих не оказалось, то администрация выдает вам предварительное согласование на эту землю. И вы имеете право в течение двух лет получить участок. Но для этого уже вы за свой счет должны поставить его на кадастровый учет и написать заявление на предоставление земли с основанием в виде полученного предварительного согласования.
Что тут сложного?
Так выглядит общий алгоритм процесса. Что здесь является сложным? По большому счету всему можно научиться. Я собственно и занимаюсь обучением желающих всему этому процессу. Сложных момента два:
- Найти свободный участок по картам
- Подготовить СРЗУ правильно
Наиболее творческой задачей является поиск свободной земли в хорошем месте. Тут надо знать много нюансов, уметь пользоваться документами и картами. Это приходит при обучении с опытом. Но обычно за пару уроков люди начинают понимать, где искать свободную землю. А она есть практически всегда.
Технически наиболее сложным является подготовка СРЗУ. Тут надо уметь работать со специальными программами для кадастровых инженеров. По большому счету для получения участка таких схем готовить не 2 и не 3 и дешевле научиться это делать самому, чем каждый раз платить кадастровому инженеру или грамотному человеку.
Кадастровые инженеры в среднем берут 5000 рублей за одну схему. Опытные люди обычно делают чуть дешевле, но все равно — выгоднее уметь это самому, особенно если хотите не один участок получить, а заниматься землей профессионально.
Да есть еще кривой сервис на росреестре, но он очень неудобен и схемы делает почти нечитабельные. Среди моих знакомых земельщиков никто им не пользуется.
Если вы пока не готовы самостоятельно искать землю
Всегда есть простой и быстрый способ — присоединиться к объявленному аукциону. В любом регионе они идут постоянно. И обычно за полчаса можно найти сотни их. Про то, как искать готовые аукционы в вашем районе — я записал 45-минутный видеоурок. Если вы совсем новичок — рекомендую начать с него.
Если вы хотите освоить получение земли и поиск участков профессионально, узнать все неочевидные нюансы, аукционные стратегии, принципы поиска свободной земли и научиться готовить СРЗУ самостоятельно, то я обучаю этому в индивидуальной форме. Обращайтесь в ВК или телеграм. Контакты в шапке канала.
Ну и для тех, кто пишет, что всему можно научиться самому и бесплатно — конечно можно. Я не спорю. Прочтите ЗК, разберитесь в нем, сходите на десяток аукционов, получите пару десятков отказов, познакомьтесь с местными чиновниками и наберете тот же самый опыт. Абсолютно бесплатно за пару лет. А тот, кто считает, что выгоднее в концентрированной форме воспользоваться чужим опытом — обращайтесь.