Во-первых, введение нерабочих дней не распространяется на следующие организации:
- медицинские и аптечные,
- обеспечивающие население продуктами питания и товарами первой необходимости, включая складские, транспортные и логистические услуги для таких организаций,
- непрерывно действующие организации, в которых приостановка деятельности невозможна по техническим причинам,
- выпускающие медицинские изделия, сырье и комплектующие для них,
- ЖКХ, по сбору мусора, строительные (непрерывного цикла), энергетики, тепло- и водоснабжения,
- системы нефтепродуктообеспечения и некоторые другие.
Исходя из логики законодателя, для этих организаций ничего не изменилось, однако, никто не запрещает обратиться к арендодателю с предложением о снижении арендной платы. Основания у каждого свои – это может быть и общее снижение потребительской активности, и отсутствие потребительского трафика в конкретной локации (например, в ТЦ) и т.п. Но здесь всё индивидуально и на усмотрение сторон договора. Либо расторгать договор через суд по 451 статье ГК, как описано ниже.
Во-вторых, ряд отраслей признаны наиболее пострадавшими от коронавируса, для них есть возможность получить отсрочку уплаты арендной платы. Это 11 отраслей:
- авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;
- культура, организация досуга и развлечений;
- физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;
- деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма;
- гостиничный бизнес;
- общественное питание;
- деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;
- деятельность по организации конференций и выставок;
- деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты);
- деятельность в области демонстрации кинофильмов;
- стоматологическая практика.
Если компания принадлежит к одной из указанных отраслей (а определяется это по основному коду ОКВЭД, дополнительные в расчет не берутся), то на основании вступившего в силу ФЗ № 98 от 01.04.2020 г. и Постановления Правительства № 439 от 03.04.2020 г. арендодателям коммерческой недвижимости рекомендовано предоставить таким компаниям рассрочку арендных платежей по следующей схеме:
- пока действует режим ПГ предоставляется отсрочка 100% арендных платежей (но задолженность копится),
- после снятия режима ПГ и до 01.10.2020 г. рассрочка предоставляется в размере 50%,
- с 01.10.2020 г. оплата производится в полном размере, а накопившаяся задолженность гасится в период с 01.01.2021 г. по 01.01.2023 г. ежемесячными платежами в размере не более 50% от суммы ежемесячного арендного платежа.
Если в договор аренды включены платежи за коммунальные услуги и содержание имущества, то по таким платежам рассрочка не предоставляется. Также стороны могут установить и иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора вышеуказанных условий.
Таким образом, данной категории предприятий необходимо письменно обратиться к арендодателю с требованием о заключении дополнительного соглашения с условиями рассрочки арендных платежей.
В-третьих, что касается компаний, которые не попали в первые две группы и работать которым запрещено. Получается, что настаивать на рассрочке арендной платы на основании Постановления Правительства № 439 от 03.04.2020 г. они не могут. Однако, вот какие варианты действий арендатора возможны:
- потребовать у арендодателя снижения арендной платы на основании ФЗ № 98 от 01.04.2020 г., в соответствии с которым арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с введением ПГ. Размер такого снижения остается пока открытым;
- в случае провала переговоров с арендодателем обратиться в суд с требованием о расторжении договора на основании ст. 451 ГК, которая гласит, что при существенном изменении обстоятельств договор может быть расторгнут либо изменен судом. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. При этом основным правовым последствием является расторжение договора, а изменение его условий по решению суда допускается лишь в исключительных случаях;
- также основанием для расторжения договора может являться неисполнение обязанностей самим арендодателем – прекращение подачи коммунальных услуг, вывоза мусора, уборки.
А вот ссылки на форс-мажор в корне ситуацию не меняют, т.к. не освобождают арендатора от обязанности по внесению арендных платежей, а являются лишь основанием для освобождения от ответственности за их несвоевременное исполнение. При этом ссылки на обстоятельства непреодолимой силы рассматриваются судом в каждом случае индивидуально и приниматься в расчет будут только в случае, если они являлись непосредственной причиной нарушения договорных обязательств.
Не забудем еще несколько важных моментов:
- со стороны арендодателя в случае просрочки получения аренды возможны действия по расторжению договора и удержанию имущества арендатора, что также надо учитывать;
- разумеется, судебная практика по делам, связанным с пандемией COVID-19, пока не сформирована, поэтому готовых прецедентов еще нет.
Так что у данной категории компаний выбор ограничен – либо взаимовыгодная договоренность с арендодателем (в конце концов, принцип «win-win» никто не отменял) либо расторжение договора через суд…