Общие моменты:
1. Перед началом осмотра у Вас должен быть смотровой лист для приемки квартиры в новостройке: его выдает застройщик вместе с актом приема-передачи квартиры. Дольщик вправе требовать при черновой отделке исправления таких недочетов, как:
- несоответствие СНиП и техническим параметрам;
- неровность стен, больше предусмотренных нормативами;
- проблемы с коммуникациями;
- неисправность окон и дверей и т. п.
2. При невозможности проверить работоспособность так и пишите в Акте приемки … «Работоспособность не проверялась в связи с отсутствием… (например, работоспособность телевизионных и компьютерных вводов или точек) ...технической возможности».
3. Акт приёмки квартиры подписываете только после устранения всех недостатков. Или не подписываете и тут у Вас два варианта:
- Подписываете акт приема-передачи и требуете: снижения стоимости квартиры, на основании зафиксированных недостатков или возврат денежных средств, которые затратите на устранение зафиксированных дефектов самостоятельно.
- Не подписываете акт и требуете устранения недостатков, одновременно учитывая неустойку до тех пор, пока застройщик не предоставит гарантийное письмо об устранении недостатков (ст. 8, ч. 5, 214 — ФЗ). При этом дата получения ключей и регистрация права собственности на квартиру отодвигается на время исправления выявленных недостатков.
4. Акт должен быть подписан и представителем застройщика, и владельцем квартиры. Крайне важно при подписании акта узнать, имеются ли у представителя полномочия на подписание акта — проверить документы, удостоверяющие его личность.
При указании замечания в акте о недостатках указывайте и ссылки на нормативные документы которые я привожу ниже. Тогда "застройщику" будет сложнее "вешать лапшу на уши".
Осмотр по основным объектам квартиры
(СНиП 3.04.01–87 Изоляционные и кровельные покрытия).
Потолок должен быть:
— без выбоин и царапин
— стыки плит герметично заделаны без следов протечки влаги
отверстия у труб, проходящих между этажами аккуратно заделаны
— проверить высоту потолков по всему периметру
— плиты, в местах соединения межэтажного перекрытия, не должны иметь перепада
— он должен быть ровный, отклонения на плоскости при длине до 3 м. должны составлять не более 9,5–14 мм.
Пол должен быть :
(СНиП 3.03.01–87 Подготовка бетонного подстилающего слоя, стяжек)
— стяжка должна быть однородной и не крошится. Допускается неровность поверхности до 2% уклона по горизонтали, которая не превышает 50 мм всей площади помещения.
— ровная горизонтальная стяжка без трещин
— стяжка не должна пружинить, крошиться
— на стыках со стеной и трубами отсутствуют перепады уровня
— отверстия на полу рядом с трубами и у межэтажного перекрытия аккуратно заделаны
— простучать пол (отсутствие глухого звука). Должен — твердый, звенящий звук
Наличие данных дефектов не допускается требованиями табл. 25 СНиП 3.04.01–87"Изоляционные и отделочные покрытия»
— неровности на поверхности пола не должны быть больше 20 мм во всю длину комнаты, верхний слой пола не должен крошиться. По краю пола (примыкание к стенам) должна проходить звукоизоляционная прослойка
— (санузел) стяжка пола должна иметь изоляцию от стен и перегородок посредством материалов гидро. барьерного типа (таб. № 17 СНиПа 3.04.01–8)
— на стяжке пола не должны присутствовать трещины и неровности (если имеются заделки трещин, ковырните ее, чтобы убедиться, что заделка произведена по всей глубине трещины и не крошится)
Стены:
—на вертикальных поверхностях допускаются отклонения в неровностях до 2 мм на 1 погонный метр, либо до 10 мм на всю высоту стены в новостройке. Но это подходит для приемки, только при черновой отделки в новостройке. Если же стены уже оштукатурены, то на 1 м длины допускается неровность до 1 мм, а на всю высоту помещения — не более 5 мм. Вообще, допускается не более двух неровностей плавного очертания на 4 кв. м поверхности и до 2 мм глубиной.
— стены ровные с максимально допустимым отклонением 5–7 мм (проверить уровнем и отвесом)
— стыки стен и потолков аккуратно заделаны (проверьте, чтобы заделка была по всей глубине зазоров, а не поверхностно)
— нет потеков влаги
— углы стен прямые (проверить угольником)
— без микротрещин
— отклонения от вертикального эталона (на 1 метр поверхности), проверяемые контрольной рейкой длиной 2 м, не должны быть более:
- для простой штукатурки — 3 мм (но не более 15 мм согласно высоте помещения);
- для улучшенной штукатурки — 2 мм (но не более 10 мм согласно высоте помещения);
— являются недопустимыми отслоения штукатурки, а также раковины, следы затирочного инструмента, трещины и высолы (белые солевые потеки).
— простучать стены на предмет глухого звука (если услышали, значит в этих местах есть отхождение штукатурки от стены)
Окна:
ГОСТ 30971–2002 Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам
ГОСТ 24866–99, ГОСТ 30674–99, ГОСТ 30971–2002
— запорное устройство: ручка работает плавно, не заедает
— дефекты стекла и рамы: трещины, сколы, отслоение декоративных пластин (п. 5.3.5 ГОСТ 30674–99), повреждений стеклопакетов, их разгерметизация (п. 4.1.5 ГОСТ 24866–99)
— штапики стеклопакетов должны быть выполнены по размеру, значительные швы между штапиками не допускаются (п. 5.6.14, 5.6.17, 5.9.11 ГОСТ 30674–99)
— отсутствие сквозняков — щели между стеклопакетом и оконной рамой
— отсутствие на раме термических и других дефектов
— внешний подоконник — металлическая наклонная поверхность для стока вода
— отсутствие перекосов
— наличие петель (заглушек на петлях) и ручек
— заглушки на водосливных отверстиях
— наличие уплотнителей по периметру
— запененность зазоров между рамой и стеной (проверить, что пена на всю глубину зазоров)
— наличие заглушек на торцах подоконников
— наличие фиксаторов положения окон (крокодилы)
— проверить наличие заявленного количества стеклопакетов (поднесите к стеклу спичку или зажигалку и пламя должно отразится столько раз в стекле, сколько стеклопакетов должно быть)
— отсутствие запотевания внутри стеклопакетов
— отсутствие промерзания в местах соединения со стеной и в местах соединения с рамой
— проверить горизонтальность подоконника и равномерность отступа от стен внешней кромки
— нажать на подоконник и проверить, не прогибается ли он, если да — это значит, что под ним ничего нет.
— наличие защитной пленки на профилях (п. 5.3.6 ГОСТ 30674–99
— запирающие приборы должны обеспечивать надежное запирание открывающихся элементов, должно присутствовать плавное, легкое, без заеданий открывание и закрывание створок (п. 5.8.5 ГОСТ 30674–99).
— должны присутствовать ручки открывания, декоративные заглушки шарниров (п. 5.8 ГОСТ 30674–99).
— вставьте лист бумаги между рамой и окном и закройте ее, затем попробуйте вытянуть. Если вытягивается легко или с малым усилием, то нарушена геометрия (зимой будет поддувать). Этого не должно быть. Проверьте так все стороны окна.
Санузел:
— трубы должны быть закрыты теплоизоляционным материалом, проверьте герметичность трубы канализации в местах соединения
— вывод труб полотенцесушителя в одной плоскости
— трубы закрыты утеплителем, закреплены к стене хомутами, места сварки прокрашены, после сварки труб нет прожогов
— сливная труба закреплена (не колышется), места соединения герметичны
— на полу и на потолке нет следов протечки
— проверить качество герметичности в местах соединения стен с полом
— стяжка укладывается на слой гидроизоляции в ванной и туалете, которая хорошо видна, так как выходит на стены.
— проверить герметичность в местах прохождения труб через потолок и пол
— недопустим перепад высот по уровню стяжки, наличие в ней ям, пустот, трещин, а их легко выявить простым строительным уровнем
— наличие вентиляционного отверстия и тяги в ней
— герметичность места соединения сливной трубы (по длине)
— на отверстиях стоят заглушки
— возможность нормальной установки стоков
— исправность запорных кранов
— наличие счетчиков ГВС и ХВС (запишите и сфотографируйте их модель, номера и показания), удобность их расположения.
— наличие фильтров для грубой очистки воды и правильность их установки
— наличие заземляющего провода, для подсоединения к нему сан. оборудования (например, стальной или чугунной ванны)
Двери:
— исправный замок (проверните несколько раз ключом и с разных сторон)
— дверные петли не скрипят и установлены на все шурупы
— дверь установлена ровно, не царапает пол, не заедает в проеме при закрытии (открытии)
— исправные ручки
— отсутствие сквозняков
— плотно установлены дверная коробка — на стыках коробки и стен нет щелей.
— открытая дверь не должна самостоятельно двигаться в сторону открытия или закрытия, в противном случае это означает, что оно установлено криво
Электричество:
— Потребуйте схему электропроводки, убедитесь в том, что она утверждена Энергонадзором
— Проверьте соответствие схемы расположению выключателей, распределительных коробок, розеток
— модель и номер счетчика, наличие пломб, (перевод на зимнее, летнее время)
— записать показания (дневное, ночное) СФОТОГРАФИРОВАТЬ.
— наличие УЗО и его работу (как проверить: на приборе есть кнопка «Тест» — вот ее и нажимаете, должно сработать отключение электросети в квартире)
— автоматические выключатели счетчика в рабочем состоянии
— комнатные розетки в группах установлены ровно на одном уровне
— в розетках есть ток
— выведен кабель на потолках комнат для главного светильника. Проверьте присутствие и надежность крепления крюков для подвешивания приборов освещения (люстр).
— на кухне выведен кабель для электроплиты (кабель на отдельном УЗО -возможно)
— наличие распределительных коробок
— проверка наличия заземления (пробником найти фазу в розетке — должна быть справа, после того как нашли фазу — вставляйте один из проводов от патрона с лампочкой в нее, а другой провод от лампочки прислоните к заземлению в розетке. После такой манипуляции сразу должно сработать УЗО. И здесь два варианта: УЗО не сработало, и лампочка не загорелась, значит заземление не подключено ни к чему. УЗО не сработало, но лампочка загорелась, значит заземление подключено на «нулевой» провод. Таким вот образом проверяете все розетки в квартире.
Отопление:
— радиаторы отопления должны быть оснащены краном Маевского (для спуска воздуха) и датчиками регулировки температуры, не должны быть замурованы, или расположены в месте, способствующем скоплению пыли. (СНиП 2.04.01 и СНиП 2.04.02)
— трубы должны быть расположены вертикально (отклонение от вертикали не более 2 мм на 1 метр трубы).
— расстояние от поверхности штукатурки до оси трубопроводов при диаметре условного прохода до 32 мм включительно при открытой прокладке должна составлять не более 55 мм (п. 3.3 СНиП 3.05.01–85).
— радиаторы надежно установлены, не шатаются
— расстояние от стены — 2–2.5 см, от подоконника — не менее 5–7 см, от пола — не менее — 6–10 см.
— декоративные панели без царапин и вмятин
— свободно вращаются ручки регуляторов (проверить на перекрытие отопления)
— температура жилых помещений, в соответствии с прил. 1 к СанПиН 2.1.2.1002–00 и ГОСТ 30494, не должна быть ниже 18 градусов Цельсия (при температуре на улице -30 градусов и ниже).
— в местах сварки трубы прокрашены, без грубых швов и заусениц
— ровность установки
— понижение поверхности наружных стен и мест прилегания окон
Балкон:
— проверить окна
— проверить на монолитность всего периметра окон и дребезжание (пошатайте, взявшись за раму)
— в месте примыкания квартирных окон с наружной стороны стен — влагонепроницаемая лента поверх монтажной пены, т.н. лента ПСУ, которая будет защищать пену от разрушения из-за действия факторов окружающей среды
Кухня:
— наличие вентиляционных отверстий, наличие тяги в них
— наличие розетки (вывода) для плиты
Дверные проемы:
— отклонение проемов от вертикали не более 10 мм
· (ГОСТ 6629–88) В целях сокращения потерь тепла в зимний период при проектировании зданий и сооружений следует предусматривать уплотнение притворов и фальцев в заполнениях проемов.
- СНиП 2.08.01–89* «Жилые здания» Лестничные клетки и лифтовые холлы должны быть отделены от помещений любого назначения и поэтажных коридоров дверьми, оборудованными закрывателями, с уплотнением в притворах. Допускается предусматривать остекленные двери, при этом в зданиях вы (ГОСТ 6629–88) В целях сокращения потерь тепла в зимний период при проектировании зданий и сооружений следует предусматривать уплотнение притворов и фальцев в заполнениях проемов.
- СНиП 2.08.01–89* «Жилые здания» Лестничные клетки и лифтовые холлы должны быть отделены от помещений любого назначения и поэтажных коридоров дверьми, оборудованными закрывателями, с уплотнением в притворах. Допускается предусматривать остекленные двери, при этом в зданиях высотой четыре этажа и более — с армированным стеклом.Коридоры в жилых зданиях между лестницами или торцом коридора и лестницей следует разделять перегородками с дверьми, оборудованными закрывателями.сотой четыре этажа и более — с армированным стеклом.
- Коридоры в жилых зданиях между лестницами или торцом коридора и лестницей следует разделять перегородками с дверьми, оборудованными закрывателями.
Пожарная сигнализации:
— наличие отдельных датчиков и документация на них (отметить в Акте, что отсутствовала техническая возможность проверки их работоспособности)
Вентиляция:
СанПиН 2.1.2.2645–10 Гигиенические требования к отоплению, вентиляции, микроклимату и воздушной среде помещений;
ГОСТ 30494–96 Здания жилые и общественные. параметры микроклимата в помещениях
- Проверяется с помощью прикладывания листа бумаги, лист должен почти прилипать к отверстию от тяги (при открытом наружном окне)