Когда вы снимаете квартиру в Нью-Йорке, вы в конечном итоге сталкиваетесь с необходимостью ремонта квартиры. Но это не значит, что ваш домовладелец поспешит починить ваш протекающий кран или облупившуюся краску, хотя городские законы и правила требуют от владельцев быстро реагировать.
На самом деле их отзывчивость зависит от нескольких переменных, например от того, насколько эффективно ваша управляющая или управляющая компания управляет зданием (вы можете проверить наш список лучших арендодателей в Манхэттене и Бруклине, чтобы увидеть, как ваш складывается).
Жить в квартире со стабильной арендной платой или контролируемой арендой? Законы о реформе арендной платы, принятые в июне, которые предлагают арендаторам со стабильной арендной платой и рыночными ставками новую защиту, могут заставить арендодателей более неохотно тратить деньги на ремонт и улучшения. Почему? Индивидуальные улучшения квартир (IAIs), которые позволяют арендодателям повышать арендную плату после улучшения квартиры, теперь ограничиваются 15 000 долл.США в течение 15-летнего периода.
Возможно, Вам также придется мотивировать строительный персонал либо щедрыми советами, либо своей собственной личностью (вам было бы разумно включить очарование и использовать силу убеждения), либо стратегическим сочетанием этих двух факторов.
[Примечание редактора: более ранняя версия этого поста была опубликована в 2014 году. Он был обновлен с новой отчетностью за октябрь 2019 года.]
Если у вас возникли проблемы с выполнением задач, вот семь проверенных и верных тактик, которые помогут продвинуть процесс вперед.
1) изложите это в письменном виде
Правило номер один в общении с арендодателями заключается в том, что вы всегда должны писать свои просьбы и жалобы в письменном виде, особенно для больших ремонтных работ. (В идеале-заказным письмом, чтобы никто не мог заявить, что потерял ваше письмо или что ваша электронная почта попала в папку спама.) Это служит для создания бумажного следа в том случае, если вы в конечном итоге доставите их в суд. У него также есть способ быстро привлечь их внимание.
“Если в здании есть книга жалоб, это хорошее начало, но написание письма управляющему или управляющему агенту и копирование другого делает его официальным и получит лучший ответ", - говорит Манхэттенский адвокат по недвижимости Стивен Вагнер из Wagner Berkow & Brandt (кирпичный подземный спонсор), который занимается судебными разбирательствами в жилищном суде и административными разбирательствами, а также делами о строительстве и дефектах зданий.
В некоторых договорах аренды также есть положения о том, как арендодатель предпочитает, чтобы с ним связывались, поэтому проверьте свои, прежде чем обращаться, и действуйте соответственно. Если у вас есть несколько документально подтвержденных попыток связаться с арендодателем для решения проблемы, это будет работать в вашу пользу в любом юридическом споре в будущем.
2) Совет супер
Конечно, может показаться несправедливым давать чаевые кому-то просто для того, чтобы сделать свою работу, но факт остается фактом: нет лучшего способа привлечь внимание управляющего, чем немного наличных денег, даже если это просто означает, что вас переместят в начало очереди над 20 другими арендаторами, требующими внимания. (Вы когда-нибудь замечали, как суперы становятся более отзывчивыми в последние месяцы года? Это потому, что они мечтают о больших праздничных чаевых, танцующих в их головах.)
Совет также может помочь вам сделать ремонт лучше—например, заставить вашего Супермена заменить сломанный холодильник новым, а не заброшенным в подвале.
3) позвоните по номеру 311
Если вы исчерпали свои возможности и имеете дело с чем-то, возможно, опасным для здоровья, жизни и безопасности (например, паразитами, опасными электрическими проводами, необоснованным шумом, утечками, поврежденными потолками или плесенью), позвоните по номеру 311.
"Одна из вещей, которые люди делают, чтобы избежать обращения в Жилищный суд, - это постоянно звонить в 311, чтобы получить все больше и больше нарушений в здании", - говорит Вагнер.
Вот что происходит, когда вы это делаете: город будет посылать инспектора либо из отдела сохранения и развития жилья, либо из Департамента зданий, или даже из Департамента здравоохранения, в зависимости от типа проблемы.
"Выдача разрешения на нарушение против арендодателя подтвердит наличие этого условия и потребует от арендодателя заплатить штраф или явиться в суд, чтобы оспорить нарушение", - говорит Вагнер. -В любом случае ваш домовладелец должен будет подтвердить, что нарушение было исправлено.”
Недостаток: о вашем ремонте можно позаботиться, но это не вызовет симпатии у вашего арендодателя, что может стать проблемой, когда придет время пересмотреть условия аренды (если вы не регулируете арендную плату). В любом случае, никаких проблем, если ты больше не хочешь там жить.
Небольшая вариация на эту тему: Если вы находитесь в квартире, стабилизированной арендной платой или контролируемой арендой, вы можете подать жалобу на сокращение услуг в отдел жилищного строительства и общественного обновления, говорит Сэм Химмельштайн, партнер компании Himmelstein, McConnell, Gribben, Donaghue, & Joseph (и спонсор кирпичного подполья).
"Вы можете использовать это для таких услуг, как прекращенные услуги, но также и для таких проблем, как тепло, горячая вода или ремонт", - говорит он. "И если условия действительно плохие—например, нет тепла—арендная плата может быть снижена до 1 доллара. Но обычно он будет откатываться назад к тому, что было до самого последнего повышения, пока арендодатель не восстановит все услуги."
4) отведите вашего домовладельца и весь город в суд
Очевидно, что это будет последний вариант развития событий. Этот вариант требует сначала небольшой справочной информации: Город сортирует нарушения по трем категориям-класс А, класс В и класс С.
Класс а - это неопасное состояние, например незначительная утечка или небольшой участок отслаивающейся краски, когда нет детей в возрасте до 6 лет. Класс В-это опасное нарушение, такое как отсутствие самозакрывающейся двери в здание (для обеспечения безопасности) или наличие паразитов (например, тараканов, клопов); А Класс С-это непосредственно опасное состояние, такое как отсутствие тепла, горячей воды, электричества или присутствие грызунов.
Если город уже выдал нарушение, вы можете посмотреть его классификацию на сайте соответствующего ведомства. Если нет, ознакомьтесь с кодом обслуживания жилья, чтобы увидеть, как ваша проблема, скорее всего, будет классифицирована.
Если ваша проблема попадает в одну из этих категорий, вы можете подать заявление в суд на HP, который Вагнер любит называть ядерной бомбой. ("НР" означает "Жилищная часть", где арендаторы могут подать в суд на своих арендодателей.)
"Процесс HP-это иск, который вы подаете в Жилищный суд против вашего арендодателя за несоблюдение закона и против города Нью-Йорка, потому что он не смог обеспечить соблюдение закона”, - говорит Вагнер.
Клерки жилищного суда помогают подготовить необходимые бумаги для начала судебного разбирательства по делу HP. Поскольку вам не понадобится адвокат, это вам практически ничего не будет стоить.
” Просто обязательно составьте полный список всего неправильного, чтобы, когда суд отправит инспектора, они знали все жалобы", - говорит Вагнер. "Инспекторы будут проверять только те предметы, которые перечислены, так что не стесняйтесь.”
Когда дело появится в календаре суда, адвокаты города будут преследовать дело за вас и заставят арендодателя сделать ремонт, который инспектор подтвердит, что это нарушения.
"Эти дела обычно решаются с арендодателем, который либо откладывает дело, чтобы получить больше времени для ремонта до того, как судья рассмотрит дело, - говорит Вагнер, - либо стороны подписывают соглашение об урегулировании, которое требует, чтобы арендодатель сделал ремонт либо немедленно за нарушения класса С, в течение 30 дней за нарушения класса В, либо в течение 90 дней за нарушения класса А.”
Штрафы могут быть значительными, если арендодатель не сделает необходимый ремонт. Они обычно варьируются от $ 50 в день после 90 дней для нарушений класса А, говорит Вагнер, до $250 - $ 500 в день, наложенных немедленно, для нарушений класса С.
” Суд будет применять штрафы не только с денежным решением против арендодателя, но и если арендодатель упорно не делает ремонт, суд может наказать арендодателя за неуважение", - говорит Вагнер.
Один из плюсов этого подхода: хотя поездки в Жилищный суд обычно помещают вас в черный список арендаторов независимо от того, выиграете ли вы дело, с помощью действия HP вы должны быть в безопасности.
"Это одна из причин, по которой в наши дни мы советуем людям возбуждать дела HP, а не удерживать арендную плату", - говорит Химмельштайн.
Стоит отметить, что новые законы об аренде говорят, что вам больше не может быть отказано в квартире только потому, что ваше имя всплывает в связи с жилищным судом. Презумпция заключается в том, что если информация предоставляется скрининговой компанией, то отказ в аренде является нарушением закона. Насколько это осуществимо-другой вопрос.
5) удержание арендной платы
В то время как вы рискуете оказаться в жилищном суде, удержание арендной платы иногда является лучшим—и, возможно, самым быстрым—способом действительно привлечь внимание арендодателя.
Если вы послали арендодателю письмо с просьбой о ремонте, город выдал арендодателю нарушение, и вы удерживаете арендную плату, "вы должны быть в довольно хорошей форме, чтобы добиться успеха по гарантийному иску о пригодности жилья, который является защитой от неуплаты арендной платы там, где условия опасны для жизни, здоровья или безопасности”,-говорит Вагнер. "Некоторые хорошие, четкие фотографии условий всегда являются хорошей идеей и в суде
