Вслед за введением запретов на деятельность многих организаций, начали пустеть торговые центры. Сегодня в ТЦ работать продолжают только продуктовый ритейл, аптеки и салоны связи, однако и они терпят бедствие в связи с катастрофическим уменьшением трафика. Очевидно, что арендные платежи аптек и салонов связи не покроют расходов арендодателей на содержание зданий, а взымать арендную плату с других арендаторов стало невозможно. Как найти баланс? Разбираемся!
Что предусматривает закон?
1 апреля 2020 вышел Федеральный Закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ) который закрепил для арендаторов возможность получения отсрочки по арендной плате.
Правила получения арендаторами отсрочки по арендной плате нашли отражение в статье 19 Закона 98-ФЗ: в отношении договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора, арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку по арендной плате. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ.
Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества из-за режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.
Что устанавливает Правительство?
Во исполнение статьи 19 Закона № 98-ФЗ Правительство 3 апреля 2020 выпустило постановление № 439, которым установлены требования к отсрочке по арендной плате за недвижимое имущество. Сразу отметим, что оно распространяется на недвижимое имущество, которое находится как в государственной (муниципальной) собственности, так и в частной, за исключением жилых помещений. Если же вы терпите бедствие в связи с арендой жилища (квартиры или дома), то договариваться с арендодателем придётся самостоятельно, без опоры на это постановление правительства.
Условия оформления отсрочки
Для получения отсрочки по аренде необходимо соответствовать следующим критериям:
- договор аренды должен быть заключен до принятия в 2020 году режима повышенной готовности или ЧС;
- арендатор должен быть организацией или ИП из списка отраслей, которые в наибольшей степени пострадали в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции;
Отсрочка по аренде предоставляется на срок до 1 октября 2020 года.
Как расплачиваться за аренду потом?
Постановлением установлено, что отсрочка предоставляется на следующих условиях:
- отсрочка предоставляется на всю сумму аренды и на весь срок действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ. Кроме этого со дня прекращения действия режима повышенной готовности или ЧС размер арендной платы до 1 октября 2020 г. должен составлять не более 50% от арендной платы, установленной по договору;
- по предоставленной отсрочке, уплата задолженности по арендной плате распределена на 2 года. То есть образовавшийся долг необходимо будет оплачивать с 1 января 2021 г. до 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не должен превышать половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
- штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы в связи с отсрочкой не применяются;
- установление арендодателем дополнительных платежей (например, процентов на недоплаченную часть), подлежащих уплате в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;
- размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;
- если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование коммунальными услугами и на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или ЧС арендодатель сам освобождается от оплаты таких услуг и несения таких расходов.
Дополнительно отмечаем, что Правительство РФ, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления могут устанавливать иные условия предоставления отсрочки в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.
Стороны договора аренды также могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.
А что же арендодатели?
Правительство не обошло стороной и арендодателя. Юридическим лицам и ИП - собственникам объектов недвижимости, которые предоставили отсрочку по уплате аренды, должны быть предоставлены меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка.
Итог
Существенным недостатком таких полумер поддержки для бизнеса мы видим в крайней ограниченности круга их субъектного применения: отсрочки по арендной плате предоставляются только тем организациям, которые входят в список наиболее пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Что делать остальным ?! Ведь на сегодняшний день большая часть арендаторов в этот список не входит, при том, что деятельность осуществлять не могут, выручки не имеют, а за аренду платить надо, да еще и сохранили обязанность оплачивать зарплату сотрудникам.
Таким организациям пока остается только вести переговоры с арендодателями самим и обращаться в торгово-промышленную палату за подтверждением о форс-мажоре.