После того как забрал договор купли продажи из МФЦ, я перешел к постановке задач:
- Провести реконструкцию под площади административного назначения.
- Обеспечить долгосрочную сдачу в аренду.
- Продать арендный бизнес.
Как и у большинства, сначала у меня был план, и стратегия тоже была. Составил дефектные ведомости, сметы, взял тарифы на подключение ресурсоснабжающих организаций с официальных источников. Составил я план инвестиционных оплат и работ.
Следующим этапом я определил целесообразность вложений, а именно расчеты показателей окупаемости. Просчитал метод 1 Аренда, метод 2 рыночная стоимость объекта недвижимости.
Реалистичное составление этого плана - это очень важный и ответственный этап, который может повлиять на то будет реализован проект в задуманном виде и в поставленные сроки или нет, будет запущен объект как бизнес или повиснет балластом, который несет только расходы.
После того как я закончил расчеты передо мной стояла, как я думал самая простая задача, просто сделать ремонт без излишеств, качественно, не дорого и быстро. Для того чтобы произвести работы по капитальному ремонту мне нужен был подрядчик, который комплексно решит поставленную задачу, без моего участия, так как сам занимался другими направлениями в бизнесе, и времени хватало только на оформление сопутствующих ремонту документов. С одной из строительных организаций существовала дебиторская задолженность: “Какая отличная идея, сейчас и работу сделаю и должник рассчитается”- подумал я. Ожидания:
· Подрядчик выполнит работы за 4 месяца и уложится в строительный сезон.
· Большинство работ подрядчик произведет без моего участия.
· Сумма производства работ не превысит сумму задолженности.
Мы обговорили смету и сроки на выполнение работ, пожали руки, я в полной уверенности, что все идет по задуманному сценарию приступил к оформлению документов. Работа пошла не так с самого начала. В обозначенные сроки к работам никто не приступил. Позже к работам приступила “летучая бригада”, которая работала на нескольких объектах, и просто создавала видимость работы. Работали они не качественно, материалы привозили остатки со своих объектов, а так же ежедневные обещания: “вот- вот закончим работу, буквально на неделе выйдет большая бригада десять человек и все сделает”. Вот фото самого процесса
Настал момент, когда мы полностью перестали понимать друг друга, постоянный брак и его переделки, стали омрачать наше общение. А вот фото того, что стало последней каплей
После очередных обещаний все исправить я принял решение о прекращении нашего сотрудничества. Что из работ я принял:
· Ремонт кровли.
· Ремонт фасада (три стороны).
· Бетонная отмостка.
· Установленные окна и дверь.
· Утепление лицевого фасада.
· Внутри отбитая штукатурка.
· Перегородки.
Сейчас мне осталось решить, как доделать работы за оставшиеся средства, которые были к этому моменту весьма и весьма скромными. К тому же наступили морозы, а лицевая сторона фасада не была закончена. Переносить завершение ремонта на весну я не хотел. Я вышел за рамки бюджета. Решение было простым, фасад сделать ярким, а интерьер сделать эконом ремонт в стиле лофт и гордо назвать "дизайнерским ремонтом". И на этом этапе была сложность с поиском рабочих, никто не хотел работать на улице в -25. В итоге храбрецам, которые согласились работать, я оплатил премию. Делали его панелями под кирпич, а карниз изготовили самостоятельно из фасадного пенопласта. А вот фото монтажа:
Сделать фасад ярким было очень выигрышным решением:
После фасада мы приступил к интерьеру. Ничего особенного про интерьер сказать не могу, мы просто покрасили кладку, сделали наружную проводку, смонтировали систему отопления с электрокотлом, обустроили герметичный выгреб и бак под привозную воду. Фотографии как это было
Ну и конечно когда я достиг поставленной цели, я испытал чувство удовлетворения от проделанной работы. Правда к этому моменту работы я производил за кредитные средства, но все было сделано.
Этот этап казался мне самым простым, но как же сильно я ошибался. Даже сейчас пишу эту статью и думаю, как же так составил такие умные ПЛАНЫ ГРАФИФИКИ, которые показывал в начале статьи и так тупо завалил такое плевое дело. И так разберем мои основные ошибки:
· Вместо того чтобы заключить договор подряда “мы просто пожали руки”.
· План график производства работ остался только на словах.
· Отсутствие моего технического надзора за качеством производства работ и применяемыми материалами привело к многочисленным переделкам.
· Проявление лояльности, терпение и слепая вера подрядчику, противоречащая здравому смыслу.
В общем, пока подрядчик бесконтрольно занимался капитальным ремонтом, я приводил документы в порядок, об этом подробно расскажу в следующей статье.
Ставьте лайк, подписывайтесь на канал, делитесь своим опытом, задавайте вопросы, по возможности отвечу.