1 апреля 2020 года вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций". Он позволяет арендаторам недвижимости получить отсрочку по арендной плате на законных основаниях.
Условия получения отсрочки
- Договор аренды должен быть заключен до принятия акта о введении режима повышенной готовности (в Пермском крае этот режим введён с 15 марта 2020 года);
2. Арендатор должен направить в адрес арендодателя обращение об отсрочке уплаты арендных платежей.
В течение 30 дней со дня обращения арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.
При этом Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 года № 439 установило следующие требования к отсрочке:
- Правом на отсрочку могут воспользоваться только арендаторы, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших от короновирусной инфекции. Перечень таких отраслей установлен Постановлением Правительства от 03.04.2020 № 434.
2. Объектом аренды должно быть только нежилое помещение, находящееся в государственной, муниципальной или частной собственности. Если объект аренды — жилое помещение (квартира, комната, коттедж), то претендовать на отсрочку арендной платы не получится.
3. Отсрочка предоставляется только в отношении платежей, которые должны быть произведены в период с даты введения режима повышенной готовности по субъекту РФ (с 15 марта 2020 года) по 01.10.2020 года.
4. Отсрочка не применяется к коммунальным услугам или расходам на содержание арендуемого имущества, в случае если такие платежи входят в состав арендной платы.
Отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности в размере арендной платы за соответствующий период и в объёме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности до 1 октября 2020 г.
Задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно, не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы.
При этом штрафы, проценты, или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы в связи с отсрочкой не применяются, даже если они были предусмотрены договором аренды.
Поясним на примере.
Допустим, ежемесячный платёж по аренде за пользование помещением составляет 50000 рублей.
10 апреля 2020 года вы обратились к арендодателю с требованием об отсрочке уплаты арендных платежей.
В течение 30 дней со дня получения требования арендодатель обязан заключить с вами дополнительное соглашение к договору аренды.
Предположим, что арендный платеж за апрель вы ещё не внесли, и что режим повышенной готовности в Пермском крае снимут 30 апреля 2020 года.
В этом случае в апреле действует отсрочка в размере 100% платежа. В период с мая до конца сентября вы будете платить 50% аренды, то есть по 25000 рублей. А с октября до конца года снова по 50000 рублей.
Таким образом, общая задолженность по аренде составит 175000 рублей: 50000 — за апрель, 125000 — за период с мая по сентябрь.
Указанную задолженность вы будете погашать с начала следующего года в течение двух лет равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы.
Если ставка аренды в течение этих двух лет останется так же на уровне 50000 рублей в месяц, то дополнительно к текущим арендным платежам вы будете оплачивать в счёт погашения задолженности сумму в размере 7292 рубля (175000 / 24 месяца).
В соглашении о предоставлении отсрочки стороны имеют право установить иные условия, если это не приведёт к ухудшению условий, предусмотренных для арендатора настоящими требованиями.
Такими условиями могут быть условия об оплате задолженности в течение более длительного срока (более двух лет), о внесении платежей по задолженности не раз в месяц, а раз в квартал.
Можно ли снизить арендный платеж?
Также Федеральным законом от 01.04.2020 года № 98-ФЗ предусмотрено право арендатора потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности.
Для того что бы арендатору воспользоваться указанным правом ему также необходимо направить арендодателю соответствующее обращение. При этом законодателем не определен размер такого уменьшения арендной платы. Таким образом, стороны договора должны будут самостоятельно договориться о размере уменьшения арендной платы исходя из конкретной ситуации, специфики сферы бизнеса, финансового положения сторон и других обстоятельств.
Если стороны не придут к соглашению, арендатору необходимо будет обращаться в суд с требованием об изменении условий договора. Учитывая требования Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, полагаем, что суд в сложившейся ситуации встанет на сторону арендатора и обяжет арендодателя снизить ставку аренды за 2020 год. Учитывая принцип состязательности сторон в суде, каждой из них необходимо будет представить свои доводы и доказательства в обоснование необходимого размера снижения арендной ставки. Окончательное решение суд примет исходя из анализа всех представленных доказательств.
Что делать, если организация не относится к отраслям экономики, пострадавшим от нового коронавируса?
Если Вы не нашли свой бизнес в перечне, установленном Постановлением Правительства от 03.04.2020 № 434, это не повод расстраиваться. Вы также можете направить арендодателю обращение о предоставлении рассрочки или снижении арендной платы.
Примерный текст такого обращения можно скачать по ссылке.
В этом случае необходимо будет опираться на общие нормы гражданского законодательства о форс-мажоре и существенном изменении обстоятельств.
Это статьи 401, 451, п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ. Изменение договорных условий в этом случае во многом будет зависеть от аргументации арендатора и намерения арендодателя сохранить долгосрочное сотрудничество с арендатором. Не исключено, что в случае отказа арендодателя пойти Вам на встречу, добиваться изменения договорных условий Вам необходимо будет в судебном порядке.
Специалисты Юридическую компании «Правовой эксперт» окажут Вам квалифицированную юридическую помощь помощь по вопросам снижения арендной платы и взаимоотношений с арендодателями.
Статья подготовлена Юридической компанией "Правовой эксперт"
Запись на консультацию по телефонам (342) 234-49-59, 89679009555