Почему форс-мажор не повод отказаться от исполнения договора.
Сейчас очень актуальны вопросы в сфере аренды:
- Как не платить аренду?
- Как снизить арендные платежи?
- Как вовсе расторгнуть договор?
И распространенным заблуждением является мнение, что форс-мажор повод для расторжения договора.
Сегодня "расставим все точки над i" и разберемся с арендой недвижимости и влиянием на нее пандемии.
Пандемия - "форс-мажор"?
Гражданский кодекс РФ не оперирует таким понятием как «форс-мажор», вместо него законодатель предусмотрел «непреодолимую силу».
Возможно два сценария развития событий: либо власти официально признают пандемию «форс-мажором» и тогда это обстоятельство будет общеизвестным (не подлежащим доказыванию), либо это будет устанавливаться судом в каждом конкретном споре.
На момент написания статьи пандемия официально признана форс-мажором в Москве и Московской области.
При доказывании в суде (второй сценарий) стороны должны будут руководствоваться а) законодательством, б) «старыми» разъяснениями ВАС РФ и ВС РФ, потому что актуальной судебной практики, дошедшей до ВС РФ, в России пока еще нет.
Конкретного перечня обстоятельств являющихся «форм-мажором», норма не содержит, поэтому событие относится судом к непреодолимой силе согласно критериям к его оценке.
Юридическая квалификация обстоятельства как непреодолимой силы возможна только при одновременном наличии совокупности ее существенных характеристик: чрезвычайности и непредотвратимости (постановление Президиума ВАС РФ от 21.06.2012 N 3352/12 по делу N А40-25926/2011-13-230).
i) Чрезвычайность - исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях.
ii) Непредотвратимость - любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.
Пандемия отвечает названым критериям, поэтому, скорее всего, будет рассматриваться как обстоятельство непреодолимой силы.
И самое главное: между форс-мажором и невозможностью исполнения обязательств должна быть причинно-следственная связь.
Сам по себе факт пандемии может не быть форс-мажором, а вот законодательный акт, вводящий определенные ограничения, уже рассматривается в качестве обстоятельства непреодолимой силы.
Влияние форс-мажора на договор арнеды.
Форс-мажор лишь освобождает от ответственности за неисполнение обязательства (статья 401 ГК РФ).
То есть от уплаты штрафных санкций: пеней и штрафов.
Также форс-мажор может служить поводом к отсрочке исполнения обязательства, например по оплате арендных платежей, но не освобождает сторону от нее вообще.
Поэтому нельзя отказаться от договора, прикрываясь "форс-мажором" - это противоречит закону и влечет риски признания такого отказа незаконным со всеми вытекающими для арендатора судебными последствиями.
Какие тогда остаются варианты? Неужели ничего нельзя сделать?
Можно, все зависит от условий договора.
- В любом случае договор может быть расторгнут по соглашению сторон.
Если арендодатель готов заключить соглашение о расторжении, то это идеальный вариант, который таит в себе меньше всего рисков. Главное правильно вернуть помещение (не забываем соблюсти установленный договором порядок).
2. Расторжение договора аренды в связи с невозможностью его исполнения (ст. ст. 416, 417 ГК РФ).
Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (пункт 1 статьи 416 ГК РФ).
Прекращение обязательства в связи с невозможностью исполнения не зависит от воли сторон, оно не требует их волеизъявления. В частности, сторонам не нужно подписывать соглашение об изменении или расторжении договора. Кроме того, в этом случае они не должны соблюдать порядок, предусмотренный для одностороннего отказа от договора (постановление Президиума ВАС РФ от 09.07.2013 № 2315/13).
Закон связывает прекращение обязательства по данному основанию лишь со случаями абсолютной (перманентной) невозможностью исполнения.
Возьмем, к примеру, деятельность коммерческих организаций по оказанию услуг в сфере организации общественного питания, которая временно приостановлена актом субъекта РФ.
Поскольку актом государственного органа осуществление такой деятельности было приостановлено (что указывает на юридическую невозможность исполнения Договора в части требований о разрешенном использовании помещения в силу статьи 417 ГК РФ), то отношения по аренде помещения в предусмотренной Договором форме реализовываться не могут (физическая невозможность исполнения – статья 416 ГК РФ).
Представляется возможным в уведомительном характере со ссылками на вышеприведенные нормы ГК РФ и указ главы субъекта РФ сообщить Арендодателю о прекращении обязательства физической и юридической невозможностью исполнения, в связи с чем Договор подлежит расторжению, а помещение – возврату Арендодателю.
3. Если в договоре нет прямого запрета на применение статьи 451 ГК РФ (Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств), то можно сослаться на указанные положения закона.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (пункт 1 статьи 451 ГК РФ).
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны (пункт 2 статьи 451 ГК РФ).
То есть если не удалось убедить арендодателя расторгнуть договор в связи с существенными изменениями обстоятельств, заставить его можно только в судебном порядке.
В отношении вопроса признания пандемии существенным изменением обстоятельств судебная практика не сформирована и, скорее всего, будет отталкиваться от сопоставления количественного показателя срока действия договора и срока распространения пандемии, а также существа предпринимательской деятельности, осуществляемой на свой риск (пункт 1 статьи 2, подпункт 4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ).
4. На возможность отсрочки уплаты и снижения размера арендных платежей указывает законодатель.
Президент подписал закон № 98-ФЗ от 01.01.2020, в котором есть положения по урегулированию некоторых вопросов в сфере аренды, а Правительство утвердило правила предоставления отсрочки по арендной плате, которые нужны для исполнения названного закона (постановление № 439 от 03.04.2020).
Все перечисленные варианты не являются руководством к действию, во всяком случае необходимо глубокое и детальное изучение условий договора, существа правоотношений сторон. А ситуация на законодательном уровне меняется с каждым днем - поэтому лучше обратиться за помощью к специалисту и не предпринимать необдуманных решений.