Сейчас - про "впихнуть невпихуемое". Примерно вот за такие случаи я и люблю свою работу, а не только за приятную мне комиссию. Ну за комиссию, конечно, тоже, чоуж.
Просто многие думают, что работа риэлтора - это навешал лапши на уши несведущему продавцу, подписал с продавцом договор, что кроме меня - ни с кем нельзя и самостоятельно тоже нельзя, выставил фотки на пару сайтов, оговорил свою комиссию в сто тыщщ и сиди жди, пока покупатель клюнет. Ну, честно говоря, бывает у нашего брата и такой подход к делу.
Мне хочется не от моего клиента скрыть свой фактический доход по проводимой сделке, а решить своеобразный ребус. "Впихнуть невпихуемое".
Случай ниже - действительно было, но было лет семь назад, наверное. Просто такие бывают нечасто и не забываются.
Жила-была себе вся такая совершенно белокурая русская тетенька. Жила с сыном 15 лет в унаследованной двухкомнатной хрущевочке, ездила на жигулях четвертой модели и в ус не дула. Но "даже если Вам немного за тридцать, есть надежда выйти замуж за принца", и нашей Маше (люблю имя Маша, клиенты-женщины в большинстве своём у меня "Маши" будут) несказанно свезло. ПрЫнц был в лучших традициях: жгучий брУнет, на белом мерседесе и сказочно богат по меркам Волгограда.
В любовь наша Маша нырнула с головой. Переехала к прЫнцу в коттедж и хорошо, что не продала свою хрущевочку. Не продала лишь только потому, что доля несовершеннолетнего сына в квартире присутствовала. Старший сын-подросток был рад свалившейся на голову свободе и самостоятельности. А потом что-то через пару лет пошло не так...
Я думаю, что просто противопоказано жгучим брУнетам жениться на белокурых русских бабах. Белопушистость явление временное, а вот непредсказуемый характер русской бабы независимо от цвета волос явление незыблемое.
Короче, через пару лет наша белокурая Маша взяла второго сына, маленького жгучего брУнета, закинула на заднее сиденье жигулей четвертой модели сумку с погремушками и вернулась в свою хрущевочку к первому сыну восемнадцати лет. И подала на развод. И на алименты заодно. Ну этакая заурядненькая предыстория...
И началась у неё веселуха. Какой это южный мушшына смирится с тем, что от него баба ушла, да еще и сына с собой забрала?
И наш прЫнц-папаша свершил благородный и хитрожопый поступок. Он ПОДАРИЛ своему маленькому сыну в ооочень престижной элитной новостройке в центре города пятикомнатную квартиру площадью под двести квадратов с видом на Волгу... Кто сейчас подумал- вот свезло бабе-то? Вот так Щастье и богатство неслыханное привалило! Подумали, да?
Про белого слона знаете? В википедии сказано коротко: "Если монарх дарил кому-нибудь белого слона, это считалось благословением и говорило о благосклонности монарха. Вместе с тем, подарок становился проклятьем — подарить, продать или использовать слона в хозяйстве было нельзя, а уход за ним обходился в баснословные суммы".
Вот эта квартира - классический белый слон. Белый слон в сером ключе, то есть совершенно без ремонта... Одни бетонные стены, и ничего более. Ничегошеньки. Бетон сверху, снизу и сбоку, окна и батареи отопления, и всё. И ни унитаза, ни водопроводного крана.
Все просто, как мятный пряник.
Дом сдан. То, что собственник жилья не пользуется квартирой, это его личное дело. Но оплачивать ВСЕ коммунальные платежи в элитном доме он обязан. А эти платежи там переваливали за тридцать тысяч в месяц. Парковочное место во дворе с охраной, консьерж в подъезде, пальмы на каждом этаже, живые канарейки в этих пальмах, моющее средство для зеркального лифта и прочие дополнительные прибамбасы. А за отопление двухсот квадратных метров....И не соЩЩитать!
А кто это должен оплачивать? Владелец квартиры! А если владельцу квартиры два года? За него расходы несет законный представитель владельца квартиры! Кто законный представитель владельца квартиры? Наша белокурая мать Маша, сидящая в декрете...
Прынц по решению суда законно присылает ей аж три тыЩЩи алиментов, потому как официально он перетрудоустроился низшим менеджером низшего звена в конторе у друга. Не прикопаться.
Жить нашей Маше с двумя детьми на декретные и три тыщщи алиментов и так веселее некуда. А тут еще этот двухсотметровоквадратный белый слон в сером ключе. Жить нельзя, сдать нельзя. Можно только коммуналку оплачивать.
Надо отдать должное нашей Маше. И через год Маша не сдалась, не приползла, униженная, к прЫнцу с просьбой решить ее финансовые проблемы, в конечном счете им же и созданные.
Маша отправила наследника прЫнца в самый обычный детсад с манкой с комками и пошла работать. Но какая должность и зарплата у матери с двумя детьми? Через год долги по коммунальным платежам уже под 300 тысяч, через два - полмиллиона, долги растут, гасить их нечем, судебные приставы стучатся в дверь хрущевочки и выносят электрический чайник и старенький пылесос, на Маше исполпроизводство и наложен арест на обе квартиры.
Че делать-то?
Первое. Повеситься. Самый быстрый способ решения всех проблем.
Второе. Вернуться к прЫнцу ползком на коленях, мыть благодетелю ноги перед сном в лучших восточных традициях и навсегда забыть про характер русской бабы. Наверное, чего этот прЫнц и ждал.
Третье. Продать квартиру. Только как, если за долги по коммуналке по "белому слону" наложен арест на всё имущество?
Маша решила не вешаться и к прЫнцу не возвращаться ни за какие коврижки. Остаётся - продать...
Теоретически, уплатив долги по "белому слону" и сняв аресты с квартир, можно продать хрущевку. Продать хрущевку - максимум пара миллионов. Но этих денег не хватит для того, чтобы отремонтировать двести метров белого слона. Погасить полмиллиона долгов, отремонтировать одну из пяти комнат, кухню и санузел и забить двери в остальные четыре комнаты? Через год опять будут долги по квартире с такой коммуналкой.
Продать "белого слона"? Но все 200 метров принадлежат НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕМУ. Без разрешения опеки эту квартиру продать невозможно. А получить это разрешение можно только при одновременной покупке жилья, где несовершеннолетнему ребенку будет принадлежать площадь не менее, чем ранее. То есть - не меньше 200 квадратов. (Закон такой был. Сейчас можно еще положить деньги на счет на имя ребенка.) Нельзя ущемлять права детей.
Потыркавшись в этой ситуации, наша Маша отправилась по риэлторам. А за эту ситуацию возьмется далеко не каждый, потому что - А КАК?
Мы работали с Машей где-то год.
Вот саму риэлторскую работу я не стану описывать, это скучно.
Я к сути, которую можно раскрыть.
В этой ситуации нельзя решить проблему, сфоткав квартиру и , выставив рекламу на авито, накрутить свои комиссионные сто штук, искать кого-то на покупку объекта.
Здесь камень преткновения - собственник-ребенок. Значит, надо плясать от постановления опеки... И мы стали искать подходящее под наши условия жилье под покупку на несовершеннолетнего... На это и ушел год.
Мы нашли коттеджик условно на 205 квадратных метров. Коттеджик не в центре, но - конфетка . Собственник коттеджика согласен на обмен.
Предъявили документы опеке. Все проходит шоколадно - при оформлении покупки 200 квадратов сыну, пять метров достаются нашей Маше."Белый слон" в очень престижном месте и даже в сером ключе стоит 10 миллионов, а коттеджик в непрестижном месте, но стоит семь.
На момент покупки коттеджика "белый слон" в собственности уже три года и при продаже НАЛОГОМ НЕ ОБЛАГАЛСЯ ( это дела давно минувших дней. Сейчас законодательство изменилось, но кто ищет ЗАКОННЫЙ выход из положения, тот его найдет.)
Коттеджик - свежее право, то есть при его продаже продавец обязан заплатить государству налогов 13% от 7 млн., то есть - 910 000 рублей. Вот не мне их платить, но видя эти цифры, меня жаба душит. Но если в течение календарного года, продав жилье, продавец приобретает объект дороже проданного, от уплаты налога он освобождается. А может еще и налоговый вычет от государства получить. Это другая история.
Хозяин коттеджика как раз занимался строительством и перспективу продажи нашего "белого слона" в отремонтированном виде миллионов за 15 тоже увидел и выгоду просчитал.
Короче, хозяин коттеджа доплатил нашей Маше три миллиона, и они махнулись, не глядя. Все оформление - абсолютно законно, от уплаты долгов по коммуналке за "белого слона", снятия арестов, получения совершенно законного постановления опеки на продажу и выделения нашей Маше пяти квадратных метров в собственность в новом доме. Налогов с продаж никто не платил, и это опять же без нарушения действующих в то время законов. (Фактически обе сделки можно провести в одном месте в течение одного часа. Но в этом случае как бы не попал под налог с продажи хозяин коттежжика. Поэтому вчера мы оформляем продажу коттеджика, сегодня - покупку "белого слона", с которого налог уже не платить. В итоге получается, что хозяин коттеджика вчера продал своё за 7 миллионов, но тут же купил объект на 3 миллиона дороже. Поэтому хозяин коттеджика не только не платит налог с продажи в размере 910 000 рублей, но и имеет право на налоговый вычет... Как там Райкин говорил - и теперь уже государство ему должно!)
Пока шел процесс, наша Маша умоляла с рекламы "белого слона" не снимать, так как прЫнц проверяет наличие квартиры в продаже и как бы чего не подпортил, вмешавшись в свершающееся событие. Скандал в семействе был уже после свершившегося, дескать, "Ты вместе со своим старшим сыном проживаешь в доме, который принадлежит моему сыну, и ваше место на пяти квадратных метрах, на коврике у входной двери в этом доме!"
Но... Но у нашей Маши больше нет долгов. Она отказалась от роскошных алиментов в три тыЩЩи. Да, она вместе с двумя сыновьями живет в доме, где ей по праву собственности принадлежит место на коврике у входной двери. Но что будет потом, когда наследнику прЫнца и собственнику дома исполнится 18, будет решать он сам, а не его восточный папа. Время покажет. Наша Маша сдает свою хрущевочку и возит на своих жигулях четвертой модели наследника прЫнца теперь уже в школу. И если "наследный прЫнц" решит послушать своего папашу и в день восемнадцатилетия укажет матери с братом на дверь - так у них сохранена их великолепная хрущевочка!
Вот решение таких риэлторских моментов я и называю "впихнуть невпихуемое".
Сколько мне заплатили? Нормально заплатили. Еще и "чаевые" выдали. С двух сторон и добровольно. И наша Маша, и продавец коттеджа.
Этот случай - когда, пожалуй, нельзя обойтись без риэлтора.
И финиш - Я ЛЮБЛЮ СВОЮ РАБОТУ. Я вмешиваюсь в чужую жизнь и надеюсь, что делаю ее лучше.
