Прежде чем отвечать на этот вопрос, следует внимательно разобраться в ситуации – сегодняшний кризис отличается от предыдущих.
Мэр Москвы Сергей Собянин на днях заявил, что, несмотря на пандемию коронавируса, строительство в Москве, и в первую очередь, крупные проекты в области жилищного строительства, останавливаться не должны. И ясно, что речь идет прежде всего о новостройках, возводимых по программе реновации, которая в прошлом году ещё даже толком не заработала. Строить по реновации будут, только в чуть меньших объёмах. Однако цены на жилье в новостройках в течение полугода будут, скорее всего, сохраняться на прежнем уровне. Через полгода цены на новостройки, скорее всего, снизятся, но незначительно.
Рубль упал резко, на 18% за месяц по мере обвала цены на нефть, однако, причиной обвала цены стала эпидемия коронавируса, которая в Китае, крупнейшей экономике мира, уже подходит к концу, а в некоторых европейских странах число заболевших коронавирусом уже выходит на пик, значит, можно ожидать, что к осени, когда теоретически цены на жильё должны были бы рухнуть, как раз начнётся постепенное восстановление мировой экономики, а вместе с этим и подъём цен на нефть, и укрепление курса рубля.
Кроме того, на московском рынке остались в основном несколько крупных девелоперских групп, небольшие застройщики ушли с рынка ещё в конце прошлого года из-за введения эскроу-счетов. Но у эскроу-счетов есть и обратная сторона: в условиях кризиса они могут привести к тому, что некоторые застройщики, имеющие финансовые проблемы, просто не смогут продолжать строительство, и ряд проектов будет заморожен. Крупные застройщики будут давить на правительство Москвы, а через городские власти – на федеральные власти, чтобы продолжалось снижение процентов по ипотечным кредитам, и не исключено, что правительство и Банк России пойдут навстречу этим пожеланиям, и снижение процентных ставок ЦБ РФ вновь возобновится, а значит, подешевеет и ипотека, что по-прежнему поддержит спрос на жильё в новостройках.
С другой стороны, можно ожидать, что в условиях пандемии резко упадёт арендная плата на жильё. Это будет связано со снижением реальных доходов населения и с тем, что сейчас приток населения в Москву, в том числе, потенциальных арендаторов жилья, резко ограничится. Некоторые пророчат, что из Москвы сейчас побегут мигранты, и «рынок недвижки рухнет, всё пропало», не задумывась о том, что наиболее бедные мигранты, которые составляют большинство присутствующих в Москве мигрантов, и ранее не могли позволить себе арендовать жильё. Так что их влияние на московский рынок было незначительно, в отличие от богатых иностранцев, которые не только арендовали, но и покупали квартиры. А сейчас богатые и даже небогатые иностранцы из развитых стран сидят у себя по домам на карантине.
Поэтому можно сделать вывод, что в 2020 году в Москве снизится, скорее всего, арендная плата и стоимость квартир в рублях на вторичном рынке. По разным оценкам, снижение может составить от 5 до 15%, мы считаем, что можно будет говорить о снижении цен в новостройках на 5-7% и о снижении цен на вторичное жильё на 10-15%.
Напомним также, что в валютном эквиваленте с 2014 года цены на недвижимость в Москве уже сильно упали, и падение стоимости метра жилья в долларовом эквиваленте по мере обесценения рубля по сравнению с уровнями начала 2014 года, соответственно, будет продолжаться. Так что приобретение жилья во втором полугодии будет выгодно, если, конечно, вы покупаете жильё для себя, но не для сдачи в аренду или в целях инвестирования в потенциально доходный актив. В долларовом эквиваленте недвижимость – самый невыгодный вариант из возможных сфер вложения капитала по причине её низкой ликвидности. Самые ликвидные и надёжный актив в условиях кризиса – доллар США и евро, особенно доллар. Тем, кто собрался инвестировать в этом году в недвижимость в спекулятивных целях советуем выбрать другой вариант, а именно – Форекс.