Пандемия коронавируса – все новости посвящены сегодня этой теме. В Соединенных Штатах самое большое число заболевших в мире, эпицентром стал Нью-Йорк, куда переброшены тысячи военных медиков. Пик заболеваемости в стране ожидается в ближайшие 10 дней, когда удастся побороть вирус полностью - неизвестно. Кроме того, что пандемия – беда социальная, последствия вспышки инфекции для экономики также весьма ощутимы. Вопрос только в одном – каков будет масштаб ущерба и как быстро рынку удастся восстановиться. В этой статье поговорим о долгосрочном и краткосрочном воздействии пандемии на сферу жилой недвижимости и аренды в США.
Точка отсчета для американского рынка недвижимости
До того, как коронавирус начал распространять свое пагубное влияние на мировую экономику, состояние рынка недвижимости США можно было назвать отличным. Средняя цена дома в стране достигла рекордного уровня - чуть более 300 000 долларов. Это почти на 7% больше, чем в 2019 году. Количество продаж жилья выросло почти на 10% в годовом исчислении. Агенты заявляли о напряженной конкуренции среди покупателей, и спрос, как никогда раньше, опережал предложение.
Но с приходом пандемии четкая система начала давать сбои. Во многих сферах буквально началась паника, обрушился фондовый рынок. В этой ситуации ФРС США пошла на беспрецедентные меры, снизив ключевую ставку сразу на 50 пунктов, чего не случалось с 2008 года. Это было сделано с целью снижения стоимости кредитов, в том числе ипотечных. Уменьшение ставок до минимума может побудить некоторых потенциальных покупателей этим воспользоваться. Однако, рассматривая более широкую картину экономики, еще слишком рано говорить о том, смогут ли эти меры помочь в преодолении нынешних экономических и медицинских проблем.
Чрезвычайное положение как передышка для экономики
13 марта президент США Дональд Трамп объявил в стране чрезвычайное положение из-за вспышки коронавируса. Это открыло штатам и муниципалитетам доступ к $50 млрд, отложенным на устранение последствий стихийных бедствий. Также крупный бизнес, например, будет обязан оплачивать больничные листы тем, кто находится в карантине. Это поможет гражданам получать доход для оплаты своих счетов, и это не потребует от людей нескольких недель ожидания, чтобы претендовать на пособие по безработице. Однако данные меры не распространяются на компании с числом сотрудников менее 50 человек, что может привести к закрытию многих малых предприятий, будь то из-за снижения доходов или того, что люди не смогут какое-то время работать из-за болезни.
Влияние коронавируса на рынок аренды жилья
На рынке краткосрочной аренды доходы падают, поскольку спортивные и культурные мероприятия отменяются по всей стране, замер и туристический поток. Люди остаются дома, что приводит к опустошению отелей и сервисов краткосрочной аренды, таких как Airbnb.
Этот процесс можно будет наблюдать в течение последующих нескольких месяцев, потому что туристической и event-сфере нужно будет какое-то время для восстановления. С корректировкой планов по летнему отдыху владельцы объектов краткосрочной аренды столкнутся с дополнительными отменами и неопределенностью. Большая часть доходов, которые должны были пойти на погашение задолженности по за жилые объекты, обычно, поступает в течение лета, и если квартиры не заполняются арендаторами, платить ипотеку становится проблематично.
Если речь идет о долгосрочной аренде, стоимость жилья останется стабильной, и доход продолжит поступать. Но есть и такой момент: в трудной ситуации многие арендаторы могут отказаться платить, а нью-йоркские власти приняли решение о запрете на выселение жильцов во время вспышки коронавируса. Так что можно остаться с арендаторами, но без платежей.
Мораторий на выселение неплательщиков сроком на 30 дней вводится не только в Нью-Йорке, но и в Калифорнии и Сан-Хосе. Подобные меры рассматривают также в Сан-Франциско, а в Майами полиция отказалась помогать с выселениями во время чрезвычайной ситуации, объявленной мэром Карлосом Хименесом. Также не будут отключать подачу ресурсов в дома во время эпидемии коронавируса.
Долгосрочное воздействие коронавируса на рынок жилья
В короткой перспективе на фоне эпидемии продажи жилья могут сократиться примерно на 10%. А 11% риэлторов уже наблюдают снижение покупательского трафика, еще 7% сообщают о снижении числа предложений, согласно недавнему опросу, проведенному Национальной Ассоциацией Риэлторов.
Но каково вероятное долгосрочное влияние коронавируса на рынок недвижимости? Это будет зависеть, конечно, от тяжести спада в экономике. Долгосрочная проблема будет проистекать из того, что большое, статистически значимое число людей может потерять работу и доходы. Если экономика войдет в рецессию, арендная плата может перестать расти так же быстро, как в последние 5-8 лет. А цены на жилье могут остаться неизменными или ползти вверх медленнее, чем это происходило, начиная с 2012 года.
Есть при этом и те, кто считает, что в США необходима коррекция цен на недвижимость, поскольку они перегреты. В частности, это касается Нью-Йорка и Сан-Франциско. В «Большом яблоке» потенциальные покупатели разделились на два лагеря: тех, кто решил отложить активность до лучших времен и тех, кто используют возможность получить собственность на выгодных условиях, ведь процентные ставки по ипотеке близки к нулю.
Общее воздействие коронавируса на рынок жилья и строительства
Очевидно, что коронавирус окажет влияние на экономику и рынок жилья в 2020 году, но также понятно, что для паники сейчас не время. По данным Калифорнийской ассоциации риэлторов, окончательный отскок от пандемии займет больше времени, чем это было с ТОРС в 2000 году, но эффект более низких ставок может компенсировать спад в сфере недвижимости. Определенное число инвесторов поспешит воспользоваться ситуацией, ведь на рынке будет больше объектов по более выгодным ценам при исторически низких ипотечных ставках.
Еще слишком рано точно предсказывать, что конкретно произойдет, но уже известно, что вспышка болезни в Ухани вызвала локальный дефицит и задержки поставок потребительских товаров, сокращение глобальных поездок. Коронавирус уже затронул фондовый рынок, туризм и сектор недвижимости. Еще одна проблема - это строительная отрасль. Спрос на жилье остается, но люди, решившие самоизолироваться из-за страха подхватить инфекцию, могут лишить рынок необходимой рабочей силы. Это вызовет нехватку жилья, уже сейчас уровень запасов упал более чем на 15% в национальном масштабе. Поскольку коронавирус нарушает цепочки поставок, стоимость строительных материалов, таких как древесина, алюминий или сталь, может увеличиться или их количество будет недостаточным, что приведет к удорожанию строительства и снизит скорость ввода новых проектов, говорят эксперты.
Однозначно, что экономический эффект от пандемии COVID-19 будет серьезнее, чем от ТОРС и других предыдущих эпидемий вирусных инфекций. Карантинные меры приведут к значительному снижению потребительских расходов, что, естественно, скажется на экономике. Но в целом, коронавирус даже может оказать отложенное положительное влияние на рынок недвижимости США, если процентные ставки останутся низкими, а возвращение к нормальной жизни произойдет через несколько месяцев. И есть вероятность, что сфера жилой недвижимости будет чувствовать себя намного лучше, чем коммерческий сектор.
Если вы выбираете страну для оформления инвестиционного гражданства или приобретения недвижимости, звоните нам по телефону +7 (495) 215-50-05, специалисты Moscow Sotheby's International Realty проконсультируют вас в ближайшее время.
Подробнее узнать о программе гражданства, ознакомиться с проектами или оставить заявку на консультацию можно по ссылке
Международное агентство Moscow Sotheby's International Realty