Нефть является основным продуктом для РФ. Поэтому количество вливающихся в экономику денежных средств напрямую зависит от доходов, полученных с продажи нефти. Поэтому падение цен на нефть очень сильно сказывается на покупательской способности населения. Рынок недвижимости на это реагирует с опозданием в 3-6 месяцев.
Что было?
Все кризисы (2008, 2014, 2020) сопровождались падением цен на нефть. При этом вторичный рынок "падал" вслед за нефтью с опозданием в 3-6 месяцев. Стоимость на первичном рынке, наоборот, почти всегда росла.
Ниже представлен график стоимости недвижимости на первичном и вторичном рынках и их зависимость от стоимости нефти:
Что было в 2008 году?
В 2008-2010-х произошел мировой финансовый кризис. Причинами были ипотечный кризис в США и падение цен на нефть. В те годы произошел отток средств заграничных инвесторов и многим девелоперам пришлось уйти с российского рынка. Но количество сделок на первичном и вторичном рынках значительно выросло уже в 2011 году.
Все помнят кризис 2014 года?
В конце 2014 - начале 2015 цены на недвижимость упали более чем на 50% в долларах и в среднем на 15-20% в рублях. Но при этом упавшие цены все равно оказались неподъёмными для большинства. Застройщики продолжали работать в основном за счет увеличения количества выданных ипотечных кредитов.
Что будет?
Аналитики пророчат "перезагрузку" рынка недвижимости. Уменьшение спроса на жилье и уменьшение покупательской способности населения вызовут снижение стоимости жилья.
В марте 2020 г. произошло большое количество сделок, таким образом в настоящее время покупательский спрос удовлетворен. На фоне реального падения доходов населения и нестабильной ситуации спад спроса на жилье ожидается в ближайшие три-четыре месяца.
В настоящее время прогнозируется падение цен на рынке недвижимости на 7-8%. Но этот промежуток будет коротким. Восстановление спроса на недвижимость заново запустит механизм роста цен.
Что сейчас?
Рынок новостроек вернулся примерно к тем же ценам, что и в декабре 2019 года. Для поддержания спроса многие застройщики используют всевозможные акции и предлагают скидки (почти все застройщики были согласны сделать мне скидку 4-8%), государство предоставляет возможность получения субсидированной ипотеки. На вторичном рынке стоимость жилья уже идет на спад.
Более подробно анализ первичного и вторичного рынка приведен в этой статье.
А вы планируете приобретать недвижимость в кризис?