Покупая корову, убедитесь, что хвост уже включён в ее цену.
Янина Ипохорская
Конечно можно все сделать по старинке, без договора, с бездумными авансами, и лично приглядывая за строителями в свободное время. Вполне возможно, что вам повезет и это будет восхитительный интерьер по приемлемой цене и в приятные сроки. Если вы искренне в это верите, то мы желаем вам скорейшего новоселья. А для скептиков и любопытствующих продолжим. Постараемся кратко и максимально информативно рассказать о составе договора подряда.
Глава 37 Гражданского кодекса РФ подробно расскажет вам о тонкостях подряда, а мы только кратко опишем из чего состоит договор и документы, которые должны прилагаться к Договору подряда и зачем они нужны. В дальнейшем мы более подробно опишем каждый документ.
Договор подряда. В этом документе подробно излагается, ради чего Стороны договора встретились и начали сотрудничество. В договоре описывается:
1) предмет договора - комплексный ремонт жилого помещения по адресу: (…), в соответствии с: Дизайн-проектом, Техническим заданием (ТЗ), Сметным расчетом и Календарным графиком производства работ;
2) права и обязанности сторон - чем вы с подрядчиком друг другу обязаны и на что имеете право. Чаще всего вы обязаны обеспечить доступ к объекту, оплатить выполненные услуги, а он выполнять требования технического задания и проекта, обязан предупредить вас о возникновении обстоятельств, не позволяющих ему выполнить требования проекта или ТЗ и тд. Все шаблонно и довольно легко находится в поисковиках;
3) цена договора – будьте внимательны с определением, того, что входит в эту цену, а что исключается. Важный момент: если работы будут производиться «Под ключ», то сделайте ссылку на ТЗ (техническое задание), где подробно укажите исключаемые работы, которые будет выполнять кто-то другой. Например: из комплекса работ исключаются следующие услуги: изготовление, поставка и сборка на месте кухонной мебели, указанной в спецификации лист проекта №16. Подробнее об этом расскажем в описании приложений к договору;
4) сроки – указывается временной интервал в днях, который необходим для производства работ. К общим рекомендациям мы бы отнесли обязательную пометку: какое количество дней требуется календарных или рабочих, и указать точную финишную дату сдачи работ. Также рекомендовали бы на сдачу и приемку работ добавить неделю. Для ориентира, мы за долгую практику определили для себя, что средний срок выполнения капитального ремонта квартиры - 2 (два) календарных дня / кв.м., т.е. квартира 100 кв.м – 200 дней (6 месяцев 20 дней). Из этого и исходите, когда вам называют сроки. Конечно, есть способы ускорения, но учитывая общее повальное раздолбайство строителей, поставщиков плитки, мебельщиков и прочих отраслевых чудес – это рабочая формула;
5) порядок приема - сдачи работ – тут нужна помощь профессионала (хотя бы для консультации). По сути, можно выполнить ссылку на ТЗ, в котором указаны НТД (нормативно-технические документы) по которым должны быть выполнены работы - в этих документах всегда указана методика проверки предельно допустимых отклонений. Основной документ в области отделки – это СП.71.13330.2017. С появлением этого документа прояснены многие вопросы, связанные с качеством отделочных работ. Вопросы качества окрашенных поверхностей уже много лет проверяют в соответствии с ГОСТ 9.032-74 (таблица 2). Подробнее о ТЗ напишем позже, иначе большая статья получится, т.к. много нюансов;
6) качество работ – описываются условия гарантии на выполненные работы и все те же ссылки на ТЗ. Тут вам пригодится ст. 755 ГК РФ;
7) Оставшиеся разделы договора, такие как: распределение риска между сторонами (вопрос ответственности за материалы), ответственность сторон (взаимные санкции за нарушение договора), форс-мажорные обстоятельства (COVID19), порядок разрешения споров (куда писать претензии и в какой суд пойдете), сроки и порядок расторжения договора (условия при которых можно расторгнуть договор), заключительные положения (сколько листов, приложения и как вносить дополнения), реквизиты – подробно их рассматривать не видим смысла, т.к. это многократно обсуждалось на юридических форумах.
Мы разобрались из чего состоит договор - в основном он описывает общие параметры сделки и вопросы взаимодействия, а вся конкретика находится в Приложениях к Договору подряда, и теперь о них.
1) Проект (Дизайн-проект) – обязательно должен иметь комплект архитектурных чертежей, выполненных с применением ЕСКД (единая система конструкторской документации), ну или на худой конец, чтобы он не был похож на раскраску из детства и имел все необходимые геометрические размеры. Если этого нет, то все очень печально, и дальнейшее чтение статьи не имеет смысла. Проект — это основа, в нем с помощью инженерной графики объясняется, каким должен быть интерьер вашей квартиры с указанием материалов, площадей и функциональной наполненности помещения. Дополнительная рекомендация от нас: добавить сюда же проект электрооборудования (раздел ЭОМ), проект водоснабжения и канализации (ВК), проект отопления вентиляции и кондиционирования (ОВиК). Эти проекты стоят около 20% от стоимости дизайн-проекта и зачастую предоставляются подрядчиками бесплатно. Примеры проектов можно посмотреть ЗДЕСЬ
2) Техническое задание - определяет с каким качеством должны быть выполнены работы со ссылкой на нормативные акты. Тут же указываются предельно допустимые отклонения для каждого вида работ, выполнение которых требуется для реализации проекта согласно условиям договора. Здесь описывают вопросы качества и безопасности работ. Помните, что ст. 721 ГК РФ прямо указывает: «Качество должно соответствовать условиям договора, а при отсутствии или неполноте условий договора, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода». Как пример, если в ТЗ или проекте не будет описана заусовка (подпил плиток внешнего угла под 45 градусов) керамической плитки, вы не сможете предъявить претензии к подрядчику, т.к. данная технология облицовки не описана в современных нормативно-технических документах.
3) Сметный расчет – определяет какие работы должны быть произведены, в каком объеме и по какой цене. По сути, это последовательное перечисление планируемых к выполнению работ с указанием их объемов и умноженная на цену за данный вид работ. Пример оформления сметы ЗДЕСЬ
Основные проблемы сметных расчетов:
1. Дробление одного технологического процесса. Например, когда не пишут: «Штукатурка стен высококачественная», а размазывают цену, указывая операции, которые и так должны быть выполнены в рамках работ – «Выставление маяков», «Грунтовка» и т.д.
По итогу, при сложении метр выровненной штукатуркой стены получается в два раза дороже.
2. Отсутствие видов работ, которые должны быть выполнены для реализации проекта, но не внесены в смету со ссылкой на наличие белых пятен в проекте – это путь к оформлению дополнительных работ и их дополнительной оплате.
Для профилактики «забывчивости» подрядчика необходимо внести в Договор подряда, в части «Обязанности подрядчика», подробное изучение проекта и выяснение недостающих деталей, как-то: название и марка сантехники, технические требования к укладке выбранной паркетной доски и т.д. Позже мы обязательно обсудим сметный расчет подробно.
4) Календарный график – дает понимание, когда планируется выполнять каждый вид работ. По своей форме – это сметный расчет с календарём вместо цен. Строчками являются все те же работы, перечисленные в смете, а столбцами дни календаря. На пересечении строки и столбца ставится отметка об объеме работ, который будет выполнен в данный день. Календарный график необходим, чтобы составить график поставки материалов, который в свою очередь также важен, для планирования расходов и своевременного заказа материалов, т.к. сроки доставки некоторых материалов могут достигать от 60 до 100 суток. Приятный бонус от такого графика – возможность увидеть отставание от срока пока еще не поздно, и принять вовремя правильное решение.
В скором времени мы рассмотрим каждое Приложение Договора подробно и с примерами, а пока берегите себя и принимайте обдуманные решения!
Подписывайтесь на наш канал и нажимайте палец вверх!
Впереди еще много полезного!