Этот мир давно нуждается в новых парадигмах. Все мировое богатство сосредоточено в руках одного процента населения планеты, и эти черти продолжают адски богатеть с коронавирусом или без него. Большинство из оставшихся 99% населения чертовски устало от Системы в целом и от капитализма в частности. Мы закредитованы и перекредитованы. Нас давят проценты по кредитным картам, студенческие, потребительские кредиты и ипотека. Как только появляется просвет, новая идея о свободном, безнадзорном и децентрализованном обращении чего-либо, например, цифровой валюты от Телеграма (Gram) или Libra от Facebook, как тут же эта идея душится, давится на корню. Как можно снизить роль банков?
Еще немного, и произойдет массовое чипирование населения под предлогом контроля распространения любой заразы, во «благо». Вообще, «во благо» все. Наши долги, налоги, обязанности и контроль. И вот миру нанесен тройной удар. Удар по спросу, предложению и энергоносителям. Пандемия пройдет, но рецессия нас не отпустит еще долго. Массовое уничтожение капитала и структурная безработица – наша реальность на ближайшее время. Меры поддержки правительств всех стран не включают в себя списание или выкуп долгов населения. Выкуп проблемных долгов банков – да. Невиданное вкачивание ликвидности, читай, денег, в те же банки, финансовые и страховые институты, «значимые и образующие компании», а также скупка их дерьмовых облигаций (корпоративных долгов) – разумеется. Но списание долгов домохозяйств – нет. Выживайте сами, как хотите, или начинайте ползти на кладбище.
По статистике в Штатах, при росте безработицы на 1% умирает 40 000 человек. В отношении России такой статистики нет. Потому что статистики в России нет. Сколько там официальных безработных в Москве? А сколько составляет жилой арендный фонд в Москве? А какова корреляция кадастровой и рыночной стоимости недвижимости и, вообще, какого черта существует понятие кадастровой стоимости, если есть рыночная цена?
Что на всем этом адском фоне с рынком недвижимости в России?
А все хорошо. Тонем. Цены на недвижимость начали снижаться во всех сегментах. Дно пока не пробивают, но скоро начнут его тестировать . Можно быть окончательно твердолобым, упертым и с криками про цену на портале ЦИАН бить себя в грудь, убеждая окружающих, что «недвижимость стабильна». А можно набраться смелости и посмотреть правде в глаза: недвижимость НЕ восстановилась после кризиса 2008-09 годов, а сейчас полетит в ад. Мы неоднократно рассказывали и доказывали, что в кризис главное - это кэш, а недвижимость - это ярмо на шее и весьма дерьмовый актив.
Давайте по сегментам.
Аренда жилой недвижимости.
Здесь полное фиаско в сегменте посуточной сдачи квартир и апартаментов. Туризм и бизнес поездки не восстановятся долго. Гостиничному бизнесу также нужно будет восстанавливать финансовые потоки, и цены на гостиничный фонд окончательно раздавят рынок посуточной аренды. Рынок дорогой аренды жилой недвижимости и апартаментов – вообще динозавр и привет из прошлого. Экономить научились даже, и особенно, богатые. Сколько выйдет на рынок предложений аренды средне и долгосрока представить сложно, но на фоне прогнозов о росте безработицы на 12,5% в мире, несложно представить увеличение предложения как минимум на эту величину. Увеличение предложения - да. А что со спросом? Студенты потеряли временную подработку, перевод на удаленную работу сотрудников и сокращение рабочих мест не побуждает к аренде. Скорее, эти факторы заставляют вернуться в отчий дом. Трудно прогнозировать, насколько именно просядет рынок аренды жилой недвижимости в отсутствие достоверных данных об объеме рынка. Но всегда можно говорить о мультипликаторе расчета стоимости недвижимости, исходя из величины арендного потока. И тут мы переходим к вопросу стоимости жилья.
Рынок жилых квартир.
Выше мы указали, что рынок до сих пор не восстановился после кризиса 2008 года. Нет? Простой пример: 2004 год. Малогабаритная трехкомнатная квартира 64 кв.м., в 9-ти этажных домах 70-х годов постройки, на среднем этаже, на юго-востоке Москвы, в пределах МКАД в районе метро Домодедовская (тогда еще не построили метро Шипиловская), стоила от 4000$ за кв.м. или от 250 000 долларов США. Да, мы будем считать в долларах, потому что хорошо, что за рубль пока еще не дают в морду (искаженная цитата Салтыкова Щедрина). К началу текущего кризиса вы могли ее спокойно купить за цену в районе 120 000 долларов США.
Оказалось, что, например, Москва - вполне себе резиновая. Строительство в Москве, во всех городах-миллионщиках идет офигительными темпами. С одной стороны, Застройщики перекредитованы. На рынке полно корпоративных облигаций строительного сектора (читай, долгов), дерьмовых ИЦБ. С другой стороны, безработица, уменьшение доходов населения, инфляция (печатные станки на пределе мощности или ЦБ просто меняет цифры в компьютерах), ужесточение банков к требованию размера первоначального взноса и доходов заемщиков на фоне пересмотра риска.
При IRR строительных проектов от 30%, ждите падения сегмента первичного жилья как минимум на эту величину. Застройщикам придется депинговать и выходить по костам для обслуживания собственных долгов. А вот дно вторичного рынка будет ниже. На сколько - покажет время.
Что у нас со стрит ритейлом? А давайте-ка, к мультипликатору аренды. Сколько он сегодня, от 18 лет? Сегодня арендаторы стонут о переходе к моделе расчета арендной платы от выручки. Это реально? Сколько заведений не смогут открыться после карантина? Черт его знает, но после кризиса 2008 года мультипликаторы скатились к 9 – 12 годам. А это значит падение цен аренды на стрит ритейл до 50%.
Остальные сегменты недвижимости (офисная, складская и т.д.) рассматривать не имеет значение. Только по вашему запросу. Падение мы уже наблюдаем по всем фронтам.
Очевидно одно -падение будет глубоким, а восстановление - затяжным. На этом фоне мы абсолютно убеждены, что если кто-то захочет продавать или сдавать недвижимость по ценам, не взирая на рецессию, придется изощряться или пользоваться механизмами MyEasySell. Знакомьтесь с тем, как можно продавать или сдавать недвижимость через механизм конкурса или аренды с правом выкупа.
А пока рецессия, изоляция и карантин. Если у вас есть деньги, сидите в кэше. Он вам понадобится. А если вас интересует недвижимость, просматривайте информацию об аукционах европейской недвижимости и недвижимости в США. На них все еще не распроданы объемы залоговой недвижимости после кризиса 2008-09 годов, а скоро польются объемы этого кризиса. Тем более, что мы сделали для вас площадку, где мониторить аукционную европейскую недвижимость очень удобно. Италия, Франция, Испания справятся с пандемией, и тогда вы сможете смело покупать.
Подписывайтесь на наш Телеграм канал, здесь о недвижимости другими глазами @myeasysell.