Три пути...
- За наличный рассчет
- Залоговая сделка или "ипотека на ипотеку"
- Залоговая сделка через сторонний банк "ипотека на ипотеку в другой банк"
Давайте разберем подробнее.
1. За наличный рассчет, продажа только за наличку. И также возможно покупка по ипотеке.
Распространенный вид-это снятие обременения, подписав предварительный договор купли продажи/соглашение о задатке. Таких у меня проходило в большинство случаев. Подходит в тех случаях, если у покупателя наличные/сумма первого взноса превышают сумму задолженности продавца перед банком. Заключается между сторонами договор задатка на стоимость остатка долга.
Н-р квартира стоит 3 млн, 500 000 руб. это остаток долга, взносится задаток на сумму 500 т. руб., далее идет процесс снятия обременения и выход на основную сделку
Если сумма остатка долга большая.В таких случаях можно сразу выходить на сделку с двумя платежами.
Н-р квартира стоит 3 млн, сумма долга 2 700 000. В день сделки погашается сумма долга и заказывается закладная , если есть, далее снятие обременения и полный расчет с продавцом, после того как сняли ограничения.
Есть продвинутые схемы через использование безопасных рассчетов это абсолютно безопасно.Банк будет выступать в качестве гаранта, такие сделки на сегодня практикует Уралсиб.
Есть возможность купить по ипотеки, если сумма долга не большая .
Н-р Иванов продает квартиру с ипотекой в Сбербанке, Петров покупает через ВТБ. У Иванова 300 000 руб долга.
- Петров отдает Иванову 300т. руб, оформляется договор задатка
- Иванов пишет заявление о досрочном погашение и снимает обременение.
- Иванов получает выписку ЕГРН без ограничений
- Петров отправляет новые документы в ВТБ и выходит на сделку
2. Залоговая сделка
Если говорить обычнымми слоавами это "ипотека перекрывает ипотеку".
Н-р квартира была приобретена в ипотеку Сбербанка, а теперь заемщик хочет её продать и нашёл покупателя, который также берет ипотеку в Сбербанке.
Если заемщик из другого банка ,то в таком случае придется поменять банк ипотечному заемщику на банк в котором есть обременение.Это самая простая и быстрая сделка.
Это очень удобно, чаще всего у меня такие сделки проходили в Cбербанке. С такой сделкой даже справиться сам собственник.При этом не важно сколько первоначального взноса у покупателя.
Важно подметить что многие банки проводят только со "вторичкой". К примеру Сбербанк не проводит залогоговую сделку, если это продажа по уступки "новостройки".
3. Залоговая сделка через сторонний банк.
Залоговая сделка с другим банком. Если банк покупателя не совпал с залоговым объектом банка продавца.
Н-р Иванов продает квартиру с ипотекой в ВТБ, он является залогодержателем. У него покупает квартиру Петров , ипотека одобрена в Уралсибе- он заемщик. Есть банки, которые берут залоговые объекты. Абсолют, Уралсиб, Райфайзен банк и АО "Банк Дом.РФ" идут на такие условия.
Н-р квартира стоит 3 000 000 руб и 2 500 000 руб долга по ипотеки в ВТБ у Иванова, у Петрова ипотека в Абсолют банке, первоначальный взнос 400 т. руб, то в таком случае можно выйти на сделку. Схема не простая, но можно разобраться. Абсолют банк дает деньги на снятие обременеия, заполняется договор займа , далее идет процесс снятие обременения и завершение сделки. Весь процес может занять 10-45 дней. В зависимости где находиться закладная,какой банк,куда будете обращаться (мфц или росреестр).
В каких случаях такая сделка не возможна.
- При покупке /погашении был использован материнский капитал.(Это возможно со Сбербанком, есть много подводных камней проще отказаться и найти новое решение или квартиру)
- Продажа такой квартиры по доверенности. Нужно личное присутствие продавца.
Ильгиз г . Уфа
www.instagram.com/@ilgiz_muha/
