В прошлой публикации мы говорили о законном праве арендаторов на отсрочку по арендной плате в связи с пандемией.
Свершилось. Закон, предусматривающий обязанность арендодателя заключить соглашение об отсрочке внесения арендной платы вступил в законную силу, однако, как обычно, не все так просто как казалось изначально. Дьявол вновь окопался в деталях. Ну, обо всем этом поподробнее.
Действительно, согласно ч. 1 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы за 2020 год. Требования к такой отсрочке утверждены постановлением Правительства РФ № 439.
Кто же вправе требовать отсрочки по аренде (не все так просто).
Во-первых, постановлением существенно сокращен перечень лиц, которые вправе в безусловном порядке рассчитывать на отсрочку. К таковым относятся предприниматели (юрлица и ип), занятые в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате пандемии. Это организации общественного питания, гостиничный бизнес, образование, бытовые услуги населению и проч. (полный перечень можно посмотреть тут). То есть, получается, что на всех остальных предпринимателей-арендаторов, кто не включен в список, данные требования не распространяются.
Во-вторых, относимость того или иного предпринимателя к перечню наиболее пострадавших, определяется не по фактически осуществляемой им деятельности, а по виду деятельности (ОКВЭД), который указан в качестве основного. Таким образом, если у вас основным видом деятельности указаны, скажем, автомобильные грузоперевозки, которыми вы не занимаетесь, а фактически основным видом вашей деятельности является предоставление услуг общественного питания, но он (вид деятельности) указан в качестве дополнительного, то, согласно постановлению Правительства, вы не вправе требовать отсрочки по арендной плате в безусловном порядке. Проверить свой перечень видов деятельности можно на сайте ФНС - тут.
В-третьих, в постановлении при определении лиц, которые могут требовать отсрочку используется термин "осуществляющие деятельность". Соответственно, если толковать постановление буквально, то для того, чтобы претендовать на отсрочку, соответствующий предприниматель должен не только иметь в качестве основного ОКВЭД, включенный в перечень, но фактически осуществлять данную деятельность. Кто и как это будет проверять из постановления, опять же, нам не известно.
В-четвертых, из постановления и закона, не ясно, должно ли помещение, в отношении которого испрашивается отсрочка по арендной плате, использоваться именно для основного вида деятельности, включенного в пресловутый перечень. То есть, если основным видом вашей деятельности являются услуги общественного питания, но вы, помимо прочего арендуете отдельное помещение, которое используете для другого вида деятельности, невключенного в перечень, то вправе ли вы в таком случае требовать отсрочку по аренде. Если толковать постановление буквально, то каких-либо ограничений в данном случае нет, поскольку ваше право обусловлено только наличием определенного вида деятельности в качестве основного и осуществлением данной деятельности. Но, с другой стороны, почему арендодатель, должен учитывать виды вашей предпринимательской деятельности, которые с ним никак не связаны. Посему мы уверены, что на деле в подобных ситуациях могут быть сложности.
ZanuDNO: по нашему скромному мнению все указанные выше ограничения обладают весьма сомнительной законностью. Так, законом № 98-ФЗ никаких ограничений в отношении лиц, которые вправе претендовать на отсрочку нет. Более того, ни в этом законе, ни в другом законодательстве РФ за Правительством не закреплено право вводить какие-либо ограничения. Таким образом, установив, что на отсрочку вправе претендовать только предприниматели определенных отраслей наше Правительство вышло за пределы своих полномочий. Исходя из этого, на наш взгляд, в этой части постановление № 439 не может применяться, так как противоречит федеральному закону № 98-ФЗ, то есть акту большей юридической силы.
В-пятых, отсрочку можно требовать только по договорам, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Здесь нужно смотреть индивидуально по каждому региону. К примеру, в Вологодской области режим повышенной готовности введен с 02.03.2020 года. В других субъектах РФ конкретные даты могут отличаться. В некоторых из них данный режим, возможно, вообще не вводился. Соответственно, если вас угораздило заключить договор аренды после введения данного режима, либо если "повышенная готовность" не вводилась, то, к сожалению, арендодатель имеет полное право вам отказать. Опять же не ясно, как применять данные правила в отношении договоров, заключенных в день введения режима повышенной готовности, но полагаем, что в таком случае суд скорее встанет на сторону арендатора.
В-шестых, согласно постановлению Правительства право требовать отсрочки по уплате арендной платы установлено только в отношении нежилых помещений. С одной стороны, это представляется вполне логичным, поскольку все же речь идет о защите предпринимателей. Вместе с тем, непонятно как быть с гостиничным бизнесом, включенным в перечень наиболее пострадавших отраслей экономики. Особенно большие вопросы будут в владельцев так называемых "хостелов", которые, часто размещаются в квартирах, то есть в жилых помещениях. Но с другой стороны, подобных ограничений в ч. 1 ст. 19 закона № 98-ФЗ нет.
В связи с чем ZanuDA вновь вынужден констатировать противоречие постановления № 439 закону № 98-ФЗ, то есть акту большей юридической силы, а также принятием отдельных норм постановления за пределами полномочий, предоставленных Правительству РФ.
В-седьмых, требования постановления распространяются на договоры аренды, вне зависимости от того, кто в них выступает арендодателем. Отсрочку обязан предоставить любой собственник объекта недвижимости, будь то государство, муниципалитет, государственное или муниципальное предприятие, юридическое лицо или физическое лицо.
РЕЗЮМЕ: отсрочки по аренде гарантировано вправе требовать любые предприниматели (юрлица или ип), которые осуществляют деятельность включенную в перечень наиболее пострадавших от пандемии, и в отношении любых договоров аренды нежилых помещений, заключенных до введения в соответствующем регионе режима повышенной готовности и только в случае если таковой режим введен.
В следующих материалах (ожидается уже сегодня, ну максимум завтра) проанализируем на каких именно условия должна быть предоставлена отсрочка, а так же какие "бонусы" в связи с этим могут ожидать арендодатели.
Ставьте лайк, подписывайтесь на канал, чтобы ничего не пропустить.
С ZanuDA интересно и полезно!