Комментарий к федеральному закону от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - "Закон").
Из всего закона для целей арендной платы интерес представляет лишь статья 19 Закона, так как именно она регулирует отношения связанные с уплатой арендной платы.
Статья 19
1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Предоставляет ли данный закон право арендатору не платить за помещение в связи с невозможностью использования имущества.
Нет, данный закон наоборот лишает арендатора права отказаться от уплаты арендной платы в связи с невозможностью использования имущества.
До принятия Закона арендатор мог воспользоваться положениями статьями 328 "Встречное исполнение обязательства", а также статьей 417 "Прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления" Гражданского кодекса РФ для обоснования отказа от уплаты арендной платы.
До принятия Закона арендатор мог заявить о том, что он приостанавливает исполнение своих обязательств по оплате арендной платы в соответствии со статьей 328 Гражданского кодекса РФ, так как Арендодатель не выполняет свои обязательства по предоставлению возможности пользоваться недвижимость.
Либо арендатор мог заявить, что исполнение обязательства по уплате арендной платы прекращается в связи с тем, что органом государственной власти принято решение, которое делает невозможным использование недвижимости.
Оба эти заявления были спорны, но вполне обоснованы.
После принятия Закона арендатор лишается и этих аргументов в споре с арендодателем относительно освобождения от арендной платы за период, когда арендатор не мог пользоваться недвижимостью.
Почему не применяется статья 328 Гражданского кодекса РФ
В силу прямого указания пункта 4 статьи 328 Гражданского кодекса РФ, она применяется только к случаям, когда иное не предусмотрено законом.
В данном случае как раз иное предусмотрено Законом.
Почему не применяется статья 417 Гражданского кодекса РФ
В силу пункта 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса РФ общие положения об обязательствах, включая положения 417 Гражданского кодекса РФ применяются только в том случае, если иное не установлено Законом.
В данном случае как раз иное предусмотрено Законом.
В связи с вышеизложенным, в силу прямого указания Закона, арендатор не может отказаться оплачивать арендную плату на в связи с невозможностью использования имущества по причине введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Арендатор вправе лишь требовать снижения арендной платы за такой период, при этом размер снижения не определен и соответственно будет определяться по соглашению сторон.
Как арендатору снизить арендную плату?
Единственный законный путь для арендатора снизить арендную плату это пойти по пути применения статьи 451 Гражданского кодекса РФ.
Данная статья предусматривает возможность изменения или расторжения договора при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Положения данной статьи действуют вне зависимости от положений Закона, так как статья 451 Гражданского кодекса РФ не содержит фразы "если иное не предусмотрено законом" и статья 451 Гражданского кодекса РФ находится в другом подразделе Гражданского кодекса РФ нежели статьи 328 и 417 Гражданского кодекса РФ, соответственно не нее не распространяется положение статьи 307.1 Гражданского кодекса РФ о том, что иные законы имеют преимущественную силу перед нормами содержащимися в статьей 451 Гражданского кодекса РФ.
Более того, арендатор не лишен права указать на положения пункта 2 статьи 3 Гражданского кодекса РФ:
Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу.
Кроме того, можно говорить о нарушении процедуры принятия Закона, так как в соответствии с пунктом 2.1. статьи 3 Гражданского кодекса РФ:
2.1. Внесение изменений в настоящий Кодекс, а также приостановление действия или признание утратившими силу положений настоящего Кодекса осуществляется отдельными законами. Положения, предусматривающие внесение изменений в настоящий Кодекс, приостановление действия или признание утратившими силу положений настоящего Кодекса, не могут быть включены в тексты законов, изменяющих (приостанавливающих действие или признающих утратившими силу) другие законодательные акты Российской Федерации или содержащих самостоятельный предмет правового регулирования.
В связи с этим можно говорить о неконституционности Закона, так как он нарушает принцип определенности права.
Самого по себе нарушения требования определенности правовой нормы может быть вполне достаточно для признания такой нормы противоречащей Конституции Российской Федерации (см. постановления Конституционного суда РФ от 20 декабря 2011 года N 29-П, от 22 апреля 2013 года N 8-П, от 16 апреля 2015 года N 8-П, от 2 июня 2015 года N 12-П, от 19 июля 2017 года N 22-П, от 16 марта 2018 года N 11-П, от 25 февраля 2019 года N 12-П и др.).
Донат на развитие канала
Юридические услуги: тел.: +7(926)529-9797, email: lebedevlaw@mail.ru