Можно сэкономить, а можно и прогореть. Достаточно всего лишь внимательно изучить форму подписываемого договора.
Сегодня на рынке первичной недвижимости самыми распространенными и безопасными являются две схемы: договор долевого участия и проектное финансирование с использованием эскроу счета, которые разберем в следующей статье. Сейчас сравним другие типы договоров и риски связанные с ними.
1. ПДДУ и ПДКП.
Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) и предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — незаконны. При этом их нередко можно встретить на рынке новостроек.
Ряд компаний продают жилье по ПДКП на самой начальной стадии реализации объекта, еще до момента получения разрешительных документов на строительство, с оговоркой на последующее подписание договора долевого участия. Согласно российскому законодательству, до тех пор, пока застройщик не имеет на руках этого разрешения, он не может привлекать денежные средства. Таким образом у компании есть деньги на постройку дома, а у покупателя более привлекательная стоимость.
Второй вариант — застройщики реализуют жилье по ПДКП в уже практически готовом доме. На этапе ввода в эксплуатацию есть «мертвый период», когда сделки по покупке квартиры запрещены, но застройщик продолжает привлекать денежные средства. Также оговаривается, что впоследствии будет подписан договор купли-продажи с последующем оформлении в собственность.
ПДДУ и ПДКП не проходят регистрацию и все риски на плечах покупателя
По ПДКП/ПДДУ предмет договора — не покупка недвижимости, а только намерение сторон в дальнейшем заключить настоящий договор. Это абсолютно не гарантирует ваши права на квартиру, которую вы выбрали и оплатили.
2. Договор цессии
Договор цессии — переуступка права требования на квартиру. Это один из методов инвестирования. Один человек приобретает квартиру на начальной стадии строительства по низкой стоимости, далее продает ее другому покупателю дороже, но дешевле, чем у застройщика, чаще всего на 100 000 - 500 000₽. В итоге один заработал 500 000 - 1 000 000₽, а другой купил дешевле уже готовую квартиру.
В основном, такие договоры подписываются у застройщика и предварительно нужно взять на это разрешение. Обычно стоимость такого позволения от 20 000₽ до 100 000₽, что часто можно обойти, если вам помогает специалист.
Продажа квартиры облагается налогом 13%, здесь тоже много нюансов, которые могут помочь сэкономить сотни тысяч рублей.
По переуступке обычно требуется от 40% наличных средств от стоимости жилья, даже если планируете приобретение квартиры при помощи ипотечного кредитования. Все зависит от того, полностью ли погашен долг перед застройщиком, или квартира в залоге.
Если квартиру продают по договору цессии, и она находится в залоге банка (самый распространенный случай), возникают сложности, так как перед покупкой этой квартиры необходимо закрыть долг продавца за счет своих наличных средств, и только после того, как банк предоставит справку об отсутствии задолженности можно совершить сделку. Однако, такую квартиру можно купить значительно дешевле.
Есть база проверенных переуступок, которая ежедневно пополняется, цены ниже рынка, вас сопровождают юристы на каждом этапе до получения ключей, и несут финансовую, юридическую ответственность перед покупателем.
3. Договор купли-продажи (ДКП).
ДКП может быть как у вторичной недвижимости (старого фонда), так и у новостройки. Редкость, но после ввода дома в эксплуатацию и постановки на кадастр у застройщика могут остаться квартиры, которые оформляет на «себя». И после подписания ДКП с компанией застройщика и последующей регистрации договора (получения собственности) — вы получаете ключи, иногда сразу после подписания договора. Обычно это от 3х дней до месяца. По сути, даже в новый дом есть возможность заселиться очень быстро. Многое можно согласовать в отдельном порядке.
Если приобретаете новостройку по ДКП, то рисков никаких нет, в отличии от покупки вторичного жилья. Дом достроен, если есть недочеты, то застройщик в обязательном порядке устраняет. Чаще всего разрешают такую квартиру посмотреть до ее приобретения, увидеть вид из окна, посмотреть качество отделки.
В следующей части рассмотрим новое проектное финансирование с использованием эскроу счета. Подводим итоги, что изменилось в законодательстве и как заработать в 2020 году.
Если остались вопросы
На любом этапе вы можете провести онлайн-чат с менеджером. Поможем определиться с выбором недвижимости, получить одобрение по ипотеке, и подписать договор напрямую у выбранного вами застройщика без комиссии.