* Вся информация в тексте основана на принятых и опубликованных на текущую дату нормативных актах, а также субъективных выводах.
Следите за Вашим региональным законодательством на официальных сайтах глав регионов, региональных правительств и областных законодательных собраний.
Каким образом будет складываться правоприменительная и судебная практика предсказать сложно.
Ждём разъяснений от Верховного суда РФ о трактовке экстренного законодательства.
1. Нормативные акты
Нормы, затрагивающие арендные отношения закреплены:
- Гражданский кодекс РФ, а именно глава, которая регулирует вопросы аренды (далее он ГК РФ)
- Федеральный законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» №98-ФЗ от 1 апреля 2020 года Статья 19 посвящена вопросам арендных отношений
- Региональные акты (регионам сказали, что спасение утопающих дело рук самих утопающих). Вывод: у каждого своя дискотека будет В Москве это Указ мэра Москвы № 12-УМ от 05.03.2020 «О введении режима повышенной готовности» со всеми изменениями, которые вносятся в него каждый день
- Указ Президента РФ от 25.03.2020 г. № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочей недели»; Указ Президента РФ от 02.04.2020 г. № 239
- Иные указы и распоряжении, изданные во исполнении данных нормативно правовых актов.
1.1. Какие вообще есть варианты?
- Отсрочка платежа (заплачу позже)
- Рассрочка платежа (заплачу частями)
- Арендные каникулы (вообще не будут платить)
- Снижение арендной платы (заплачу, но меньше)
- Расторжение договора по инициативе арендатора (я устал, я ухожу, вот пришёл предупредить за n-месяцев. Кстати, когда вернёте обеспечительный)
- Расторжение договора по соглашению сторон (см. п. 5, только можете договориться об условиях light – например, не ждать (не платить соответственно) n- месяцев)
- Суд! Суд! Суд! (это когда первые 6 не сработали. Ах да, ещё когда суды начнут работать).
1.2. Форс-мажор (такой он, гад, скользкий оказался)
- Форс-мажор не освобождает от исполнения обязательств, а только от штрафных санкций (ст. 401 ГК РФ)
- Форс-мажор надо доказать (это не работает автоматически).
- По РФ у нас не объявлены режимы ЧС и ЧП2 (это бы упростило дело, но не стало бы панацеей)
- Режим повышенной готовности введён по всем регионам РФ, но вот даты у всех разные. Даты важны, проверяйте.
- Акт госоргана (чтобы они там не вводили) будет лишь одним из доказательств в суде, но точно недостаточным
- Сертификаты о наступлении форс-мажорных обстоятельств по внутрироссийским контрактам выдают региональные ТПП (welcome на их сайты)
- Форс-мажор VS существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ)
Существенные это такие, которые Вы:
- не могли предвидеть
- вообще бы не заключали договор
- или заключили, но на кардинально других условиях
Тут (как и везде) придётся договариваться. Если не получилось – можно изменять через суд.
Но именно Вы, арендаторы, обязаны будете доказывать, что:
- исходили из другого, когда подписывали договор
- вы сделали всё, чтобы преодолеть причины изменившихся обстоятельств (вот тут интересно, нужно ли будет представлять иски об обжаловании региональных самоизоляционных актов или видеозаписи как Вы пытаетесь попасть в офис, а Вас полиция задерживает…)
- существенное изменение баланса имущественных интересов (проще говоря, Вы не только не получаете выгод от договора, но и несёте убытки)
- из условий делового оборота или договора не следует, что вы берёте на себя эти риски (тут опять же важно внимательно прочитать сами договоры)
Итого:
- Эпидемия/пандемия/готовность повышенная и пониженная/изоляция любых мастей – НЕ ЯВЛЯЮТСЯ ФОРС-МАЖОРОМ ПО УМОЛЧАНИЮ.
- Принимаем решение: идём по этому (форс-мажорному) пути или нет (это первое и важно, мы знаем, что Вам есть чем заняться кроме сбора кучи бумажек)
- Если ответ «нет» – скролим, ищем свой вариант решения проблемы. Не нашли – пишите mi@2b.law
- Если ответ «да» – обкладываемся всеми возможными бумажками: справки из госорганов, акты госорганов, запрещена ли деятельность компаний вашей отрасли (смотрим свои ОКВЭДы, региональные акты), фиксируем все финансовые показатели в привязке к законодательным, получаем сертификаты об региональных ТПП (заверяют, что выдают бесплатно, но мы это не проверяли)
- Лучший вариант – полюбовно договориться с арендодателем. Суды и споры затянутся на годы. Судебная система просто задохнется от исков.
2. Что делать арендаторам?
2.1. Вы арендуете государственное/муниципальное имущество.
Что предложили:
- Предложили отсрочку арендных платежей за 2020 г. на 2021 г. Заплатить будет надо, но позже «равными частями, в сроки, указанные в договоре»
- Некие «иные» условия можно согласовать/предложить (вспоминаем все прочитанные книжки про супер переговорщиков и в путь. Если честно, скажут либо подписывайте что дают, либо до свидания. Но Вы попробуйте)
- Предложение для субъектов малого и среднего бизнеса (Вы в реестре? – проверяем тут https://ofd.nalog.ru/). Если нет – могут отказать по формальным основаниям
- Подписать дополнительное соглашение должны в течение 3- дней с момента обращения
Что делать:
- Смотрим свой договор аренды (оно, имущество, точно государственное/муниципальное?)
- Проверяем, входит ли компания в список наиболее пострадавших отраслей. Это может облегчить переговоры.
Не гадаем, а смотрим свои ОКВЭДы
Вот тут можно почитать
https://www.economy.gov.ru/material/file/be6cf04db17a6caed6bfa9fd97684d7b /26032020.pdf
Или тут
https://www.nalog.ru/rn77/business-support-2020/9704514/ - Пишем письмо арендодателю с просьбой заключить дополнительное соглашение (скорее всего у них уже готовы шаблоны, но мы не проверяли)
- Ссылаемся на Распоряжение Правительства РФ от 19 марта 2020 года №670-р
Вот его полный текст для любителей такого чтива http://static.government.ru/media/files/2S8tyUY1Ev1qJrze3zJe9s3pEpFYYh1i.pdf
2.2. Вы арендуете коммерческую недвижимость.
Что предложили:
- Отсрочку платежей за 2020 г. Ждём подписания и опубликования отдельного разъяснения от Правительства РФ.
Проект уже готов, почитать можно тут: https://мойбизнес.рф/upload/medialibrary/f56/scan02-04-2020-220203- pdf%5B1%5D.pdf
- Нужен указ по региону о введении режима повышенной готовности
- Договор заключен на срок больше года и до введения всех этих мер (смотрим даты на указах)
- Дополнительное соглашение должно быть подписано в течение 30 дней с момента обращения (со сроками явно переборщили)
- Отсрочки не для всех (смотрим п. 2.1. и ссылочку на наиболее пострадавшие отрасли)
- Отсрочить можно только часть арендной платы за период с 01.04.2020 г. по 01.10.2020 г. (вот молодцы, предыдущую неделю, а в Москве аж месяц даже не считаем)
- Считать размер отсрочки будут по формуле (там же, в проекте)
- Штрафы и пени на отсроченные платежи не начисляются
2. Изменить размер арендной платы по соглашению сторон (ну, это Вы и так могли).
3. Потребовать уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использования помещения.
По факту это мало чем отличается от п. 4 ст. 614 ГК РФ:
вы вправе требовать уменьшения арендной платы, если условия использования имущества ухудшились и виноват в этом кто-то другой (или вообще никто не виноват).
Но прямо прописано, что режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, является основанием для такого уменьшения.
Есть ещё бонус из судебной практики: арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. Но просто перестать платить – не вариант. Все взаимные споры рискуют закончатся судами, в которых мы все рискует просто потонуть.
Но право на судебную защиту никто не отменял. Если решите судиться – запасайтесь терпением и доказательствами.
Что делать:
1) Смотрим свой договор аренды (да-да, повод прочитать от корки до корки)
На что обращать внимание:
- условия о штрафных санкциях за просрочку платежа (%, ставки, порядок и сроки их предъявления)
- условия о форс-мажорных обстоятельствах (как прописано, прописано ли вообще, какие есть исключения)
- условиях об изменениях к договору, порядке обращений и все чисто формальные моменты: как, кому, в какие сроки и т. д.
2) Выбираем вариант, по которому Вы идёте (см. п. 1.1.)
3) Пишем письмо арендодателю с указанием что просите, на какой срок, и почему (ссылки на нормативную базу) + звоним менеджеру (если такой у Вас был(а))
Здесь внимание: лучше просите всего и сразу, указав предпочтительный для Вас вариант.
Не лишним будет прислать свой вариант дополнительного соглашения или условий расторжения договора.
Помните Вы – один, у арендодателей Вас десятки или даже сотни.
Чего ждать:
1) При расторжении договора можете столкнуться с невозвратом обеспечительных платежей.
Переезжали мы осенью в новый офис, но у того же арендодателя. К слову, у нас были отличные отношения со всем менеджментом. Так вот свой обеспечительный мы возвращали 6 месяцев без всяких вирусов
2) Штрафные санкции за предварительное расторжение – проверяйте свои договоры
3) Старый добрый игнор: не берут трубки/не отвечают на письма и сообщения (на это случай лучше иметь не переписку в мессенджере, а все-таки официальное письмо на юридический адрес).
3. Что делать арендодателям?
- Мы верим и знаем, что Вы свои договоры читали и все условия в них знаете (вычеркиваем, но освежить в памяти не помешает)
- Если у Вас нет/не хватает ресурсов (времени и работников) ответить на все запросы, но Вы настроены на конструктивный диалог напишите об этом своим арендаторам. Напишите, что Вы всё понимаете, всё читаете, но не можете ответить в моменте. Установите конкретный срок для ответа на запросы/вопросы/претензии и т. д.
- Разговаривайте и ищите компромиссы. Если все Вашим арендаторы обанкротятся вряд ли придут другие (не те нынче времена)
- Находите компромиссы. Иначе многие пойдут искать их в суды (это весело только в плохих сериалах)
- Вы не смогли договориться, арендатор перестал платить – идите в суд. Но помните, что получение положительного судебного решения о взыскании — это полдела.
Если денег нет можно подать на банкротство.
НО! Это опять же не факт взыскания реальных денег.
Плюс тут мораторий ввели для отдельных отраслей
Подробности тут http://static.government.ru/media/files/q3x1rrVAA325WgKQq3cJu9kAXM1W6Imn .pdf
Хотелось Вас порадовать какими-то льготами от государства, но ничего не нашлось… Следим дальше, вроде регионам рекомендовали снизить налоги.
4. Аренда движимого имущества
Всех, у кого в аренде было движимое имущество (станки, кофе-машины, машины, погрузчики (далее – вставить подходящее), порадовать нечем.
В новых законах ничего не сказано. Пользуемся старым добрым Гражданским кодексов РФ и общими нормами об изменениях условий договоров.