Хочу дом, но не готов переплачивать!
На просторах интернета существует множество информации о том, как выбрать подрядную организацию, на что стоит обратить внимание и какие документы запрашивать у потенциальных застройщиков. Но ни одна из них не отвечает на вопрос, какие конкретные шаги стоит предпринять, чтобы найти эту идеальную организацию. Давайте разбираться:)
Сейчас существует сотни и тысячи различных строительных компаний и частных бригад. Один большой рынок, на котором каждый продавец своих услуг с большой радостью возьмёт ваши средства и превратит их в желаемое строение. На сайте каждой строительной компании вы найдете ряд неоспоримых преимуществ и привилегий, а как правило, все эти условия не уникальны и вы будете их встречать на каждом сайте с разной формулировкой. Даже компании-однодневки не стесняются указывать на своих ресурсах, что уже работают 146 лет и имеют бесценный опыт.
Можно выбрать пул компаний, позвонить в каждую из них и везде получить однотипные ответы о том, что именно они являются лидерами в своей области, а после уже обратится в ту, где голос менеджера был приятнее.
А можно предпринять следующие шаги, которые создадут равные условия для подрядчиков и отфильтруют ненужных.
Я буду опираться на выбор подрядчика, специализирующегося на строительстве домов из СИП-панелей, так как эта технология наиболее близка мне и по ней я могу привести конкретные примеры.
Шаг - 1. Создаем равные условия для расчета стоимости дома.
Для чего нам это нужно?! Для предоставления строительным компаниям одинаковых исходных данных.
Всё начинается с эскизов. Тема выбора желаемого проекта дома заслуживает отдельной статьи, но здесь мы не будем углубляться в подбор и будем считать, что вы уже нашли ваш идеальный дом. Скажу только, что это не так сложно. Помимо проектов на самих сайтах строительных компаний существует множество архитектурных бюро, где можно найти дома любого архитектурного типа и размеров. И не обязательно ограничиваться поиском на российских ресурсах.
Итак, у вас есть картинки экстерьера и планировки желаемого дома. Это хорошо, но недостаточно. Если вы отправите в 10 разных компаний только эти входные данные и попросите рассчитать стоимость дома, у вас будет 10 разных расчетов с разбросом цены в 50 и более процентов. Эти расчеты никак не помогут вам, так как никакой информации о ценообразовании компании не расскажут (очень мало исходных данных), каждый подрядчик будет использовать свои конструктивные особенности и считать, как ему удобно и выгодно, а в конечных расчетах стоимость будет сильно меняться от компании к компании.
Пример: две компании, занимающиеся строительством домов из СИП-панелей могут рассчитать стоимость одного дома без чёткого тех.задания совершенно по-разному. Одна компания в качестве расчёта может взять панели на нулевое перекрытие (пол первого этажа) толщиной 224 мм и закладным брусом 100х200, а другая - панели толщиной 174 мм и закладной доской 50х150. Разница в стоимости может перевалить за 100тысяч рублей, но при этом обе выполнят запрос по расчёту. Таких нюансов при расчёте стоимости одного дома великое множество, поэтому для объективного понимания цены нужно чётко формулировать запрос на расчёт.
Вот с такими запросами чаще всего мы сталкиваемся:)
В 2016 г. нам попал на расчет небольшой одноэтажный дом, проект весьма интересный. Запрос выглядел следующим образом:
Прошу рассчитать стоимость проектирования и строительства данного дома с учетом небольших изменений (см. прилагаемый файл). В расчетах учесть: Фундамент - винт. сваи, геодезии нет. Наружные стены и потолок предусмотреть из СИП панели 174 мм. Внутренние стены каркасные с заполнением утеплителем и обшивкой из гипрока. Стены высотой 2800 мм. пол - СИП панель 224 мм. Крыша как в начальном проекте, холодная, покрытие - битумная черепица. Используемые пиломатериалы предусмотреть принудительной (камерной) сушки. Окна ПВХ, двухкамерный стеклопакет. Дверь металл., китайская. Участок для строительство находится в Гатчинском районе Лен. обл. (5 км. от г. Гатчина). Электричество есть, вагончик для проживания бригады организую, либо рассмотрю ваш вариант организации проживания. Интересует комплектация дома под крышу с окнами и вход. дверьми. Прошу указать сроки и стоимость отдельно по этапам строительства. Завершить стройку необходимо до конца августа 2016 г., максимум сер. сентября (того же года).
На моей памяти это один из самых хорошо сформулированных запросов на расчет стоимости дома. Заказчик отправил такой запрос в несколько компаний и даже в этом случае не получил четкого понимания стоимости.
Денис, добрый день!
Спасибо за коммерческое предложение и доработку планировки. Получил несколько предложений от разных компаний с отличиями по цене до 30%.
Принял решение сначала составить детальный проект АР+КР и уже на его основе уточнять полученные коммерческие предложения, чтобы в сопоставимых условиях увидеть цены. После этого я с вами свяжусь.
Мы посоветовали независимое архитектурное бюро и спустя три недели заказчик вернулся уже с готовыми разделом КР проекта, после чего процедура запроса цен повторилась, но уже с четким перечнем необходимых критериев, используемых материалов и единого конструктивного решения. В результате тендера были получены несколько расчетов уже приближённых к реальным ценам.
Итого:
Для предоставления равных условий расчета нам потребуется разработанный раздел КР проекта. Это наиболее точные исходные данные, но только в том случае, если вы на 100% определились с проектом и вносить корректировки не планируете. Для тех, кто сомневается в проекте или точно не определился со своим идеальным домом, а стоимость необходимо узнать, нужно составлять максимально точное техническое задание для расчет. Чем точнее оно будет, тем меньший разброс цен вы получите.
Шаг - 2. Делаем выборку подрядчиков
После того как вы создали равные исходные условия расчета, требуется найти подрядные организации и разослать запросы на расчет стоимости. На просторах интернета вы найдете нужное кол-во специализирующихся организаций. Также можно задействовать соц.сети или обратиться к строительным порталам, на которых опубликуют ваше задание, а исполнители смогут его открыть.
Приведу пример того, как я пользуюсь поиском необходимой услуги или подрядчика.
Пример: В прошлом году на одном из участков(Проект "Вартемяги"), нам потребовалось спроектировать и смонтировать систему автоматического полива участка. Мы не занимаемся такими работами, но заказчик очень хотел, что бы именно мы взяли эту задачу на контроль и поиск исполнителя.
При поиске я всегда стараюсь найти специалистов или организации с узкой специализацией. Так сложилось, что не доверяю я универсалам, готовым и плитку положить и шторы подшить:).
После одного дня поиска по самым стандартным запросам (автополив, оборудование для полива участка и тд.) нашлось множество сайтов, объявлений на Авито и профилей в соц.сетях, которые как продавали оборудование, так и производили проектирование и монтаж на участке. В дальнейшем мы их отфильтровывали таким же способом, о котором и написана эта статья.
После того, как перечень компаний найден и контакты выписаны, подготавливаем универсальное письмо с просьбой рассчитать стоимость строительства. К письму приложите тех.задание или КР-проект и укажите адрес участка, чтобы вам указали точную стоимость с учётом логистики и доставки материалов для строительства, а также указали сроки изготовления и строительства дома.
В ответ вы получите сметы и коммерческие предложения на строительство вашего дома. ам потребуется внимательно ознакомится с каждой сметой.
В абсолютно идеальной ситуации можно было бы выбрать самую низкую стоимость, так как условия мы задали одинаковые и качество дома должно получится у всех одинаковое, и приступать к строительству, но не спешите!)
Сравните все ли условия, указанные вами в тех.задании. Часто случается, что по душевной доброте компании добавляют или убирают указанные пункты в тех.задании или пропускают мимо ушей).
Если исходные условия были максимально полными, то разброс цен на строительство у вас будет несильно большим и можно выбрать пул компаний, с которыми стоит продолжить общение и фильтрацию.
Наверняка будут предложения с сильным занижением, которое можно объяснить только плохими материалами, не соответствующими требованиям. Так как ни одна компания или человек не будут работать даром.
Также могут попадаться предложения с сильными завышениями. Тут уже ситуация связана не с материалами, а с жадностью или раздутыми бюджетами на рекламу, за которую в итоге и платит сам клиент.
Оптимальней всего выбрать 3-5 подрядчиков (разброс цены может быть +-10%). К этому пункту можно вернуться, если выбранный подрядчик не пройдет дальнейшие шаги нашей фильтрации.
Шаг-3. Экскурсии и проверка качества материалов
На мой взгляд, следующий шаг самый интересный и информативный, так как требует личного присутствия на объектах.
По итогам последнего шага вы получили сметы и сделали отбор по подрядчикам, которые вам наиболее всего понравились) А теперь стоит посмотреть на их работы в деле.
Это значит, что не стоит ехать в выставочный дом или заранее заготовленный объект, который показывают всем! Там вы не сможете увидеть реальное положение дел. А тем более рассматривать красивые фотографии в Инстаграм!:)
Ехать нужно на объекты, которые в момент поездки находятся в стадии строительства. Посетите хотя бы два таких объекта у одного подрядчика, такие объекты являются сердцем любой строительной организации.
Даже если вы ничего не понимаете в строительстве, общая картина и понимание уровня профессионализма компании у вас точно сложатся.
На что стоить обратить внимание на таких осмотрах:
1) Качество материалов и их хранение на участке, укрытие от осадков.
2) Порядок на участке. Это чуть ли не самый важный пункт!:) Если у организации порядок в управлении, объект строительства не будет похож на свалку из досок, брезента и мусора отходов строительства.
3) Строительный персонал. Сделать даже поверхностную оценку работы бригады с первого посещения будет сложно, но попытаться стоит. Достаточно просто посмотреть насколько слаженно работают и общаются строители между собой. Существует множество анекдотов про выпивающих строителей, и к сожалению, в каждой шутке есть доля правды.
4) Опрятность и качество работ. Грубые и явные ошибки можно обнаружить даже не вооруженным глазом. Криво забитый гвоздь или закрученный саморез. Именно из таких мелочей и возникает общее восприятие компании и качество предлагаемых работ.
После осмотра наших объектов строительства я всегда рекомендую посетить еще и готовые дома, в которых уже живут люди. По моему мнению, это наилучший способ понять компанию, а заодно хорошая возможность взять обратную связь у людей, которые воспользовались её услугами.
По итогу таких поездок у вас сложится общая картина о подрядчике. Более того, некоторые под всевозможными предлогами откажутся что-то показывать или делится контактами людей, которые воспользовались их услугами. Таких я бы сразу исключал из списка потенциальных исполнителей, так как считаю, что открытость компании является показателем её честности, но тут уже решение остается за вами:)
По итогам проделанных шагов остается все меньше подрядчиков. Пришло самое время перейти к обсуждению договорных обязательств!
Шаг-3. Договор, условия оплаты и гарантия.
Теперь у оставшихся подрядчиков или подрядчика можно запрашивать документы. Основным будет являться договор со всеми приложениями к нему.
В идеале договор нужно проверять с независимым юристом, чтобы в нем не было исключающих друг друга пунктов, он имел юридическую силу и не был ничтожным.
На что обратить внимание при первом прочтении договора:
- Общая стоимость дома
- Сроки строительства
- Обязанности исполнителя и заказчика
- График работ, оплат
- Гарантийные обязательства
Нередко и тут отпадают подрядчики, которые не готовы проявить гибкость в условиях договора, предоставить должную гарантию или разбить платежи на этапы.
Договорные обязательства - это важный пункт и к нему стоит подходить с полной серьезностью. На словах вам могут пообещать золотой дворец, в договоре прописать просто дворец, а на деле построить дворец из песка) Поэтому нужно, чтобы договор и приложения к нему отражали перечень и качество необходимых материалов!
Всем удачи в выборе надежного подрядчика!
И чуть не забыл, тот одноэтажный дом с первого шага мы всё же построили. После рассылки проекта для расчета мы предоставили наилучшие условия, съездили на несколько строящихся объектов и в итоге такой красавец у нас получится!