Тема это непростая, но изучить её крайне необходимо и даже очень важно. Так как в действительности не все земли подходят для застроек, а значит, из-за незнания вы можете приобрести участок, на котором запрещено возводить капитальный дом. В этой статье я расскажу какие бывают категории земель и виды разрешённого использования, а также преимущества и недостатки каждого из них.
Какие существуют категории земель?
Все земли в Российской Федерации подразделяются на 7 категорий:
1. Земли сельскохозяйственного назначения;
2. Земли населённых пунктов;
3. Земли промышленности и иного специального назначения - энергетики, транспорта, связи, телевидения, обороны и т.д.;
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли запаса.
Каждая из этих категорий имеет свои параметры, такие как – код, назначение и виды разрешённого использования.
Далее мы рассмотрим виды разрешённого использования (далее по тексту как ВРИ), которые относятся к землям сельскохозяйственного назначения и землям населённых пунктов, так как приобрести участок для строительства можно только этих двух категорий.
Итак, виды разрешённого использования бывают - ИЖС, СНТ, ДНП и ЛПХ.
Теперь рассмотрим подробнее характеристики каждого из этих видов:
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) – участки под него выделяются только из земель населённых пунктов, а значит и находится такой участок в их пределах.
Из всех видов разрешённого использования ИЖС считается самым дорогим, так как включает в себя наибольшее количество преимуществ.
Преимущества ИЗЖ:
- данный участок предназначен для строительства капитального дома, то есть для круглогодичного и постоянного проживания. Но его высота может быть не более трёх этажей;
- есть возможность прописаться в доме на участке, так как к нему присваивается почтовый адрес;
- дом может быть построен только на одну семью (т.е. без деления на квартиры);
- разрешено строительство других построек (бани, гаража, веранды, сарая и т.д.);
- за все необходимые коммуникации отвечают органы местного самоуправления, но прежде следует получить разрешение на их использование, так как без него, это будет считаться незаконным;
- имеет развитую инфраструктуру (магазины, поликлиника, школа и т.д.);
- можно выращивать овощные и садовые культуры и заниматься ландшафтным дизайном;
- максимальные шансы одобрения по оформлению кредита или ипотеки под строительство, а также использование материнского капитала;
- в отличие от других ВРИ, ИЖС не зависит от таких организаций как партнёрство или товарищество;
- дороги в ИЖС достаточно широкие;
- в доме на таком участке разрешено хранить оружие.
Недостатки ИЖС:
- строительные работы по возведению дома должны начаться не позднее трёх лет с момента приобретения участка, иначе по закону государство может изъять землю по причине неиспользования;
- имеются определённые параметры расстояния при возведении дома - не менее трёх метров от ограждения соседнего участка и не менее пяти метров до красной линии (красная линия – это граница между вашим участком и государственной землёй);
- требуется составление проекта дома и оформление разрешения на строительство;
- соблюдение большого количества норм и правил по использованию земли на участке ИЖС;
- имеет наибольшую стоимость участка и высокие налоги по сравнению с другими ВРИ, а также оплата коммунальных услуг начисляется по городским тарифам.
СНТ (садовое некоммерческое товарищество) – участки выделены только из сельскохозяйственных земель.
Преимущества СНТ:
- экологичность расположенного участка;
- строительство дома разрешено, но не считается обязательным;
- имеет самую плодородную землю, так как в большей степени, предназначена для ведения земледелия;
- разрешена постройка хозяйственных помещений;
- в большинстве случаев в СНТ уже проведено электричество и вода для полива;
- разрешение на строительство не требуется в том случае, если высота дома будет не больше трёх этажей и расстояние от соседей будет дальше трёх метров;
- доступная цена (существенно ниже стоимости ИЖС), низкий налог на землю и коммунальные платежи по сниженным тарифам.
Недостатки СНТ:
- даже капитальный дом, по документам будет считаться дачей, а значит и его стоимость при продаже будет ниже, чем если бы он находился на участке ИЖС;
- к дому на таком участке не присваивается адрес, а значит, и прописаться в нём будет проблематично;
- участки в основном небольшие, около 6 соток;
- дороги и подъезды в СНТ узкие;
- удалённость от инфраструктуры;
- любые организационные вопросы решаются сами жильцами (например проведение коммуникаций или очистка дорог);
- регулярные членские взносы на нужды посёлка.
Важно! Участок из категории сельскохозяйственных земель считается долевой собственностью всего товарищества, а значит, если вы захотите в будущем продать свою часть, вам потребуется получить согласие всех членов СНТ. А вот если вы имеете право собственности, то такое согласие вам не требуется.
ДНП (дачное некоммерческое партнёрство) – участки под него могут выделяться и из земель населённых пунктов и из сельскохозяйственных земель.
Преимущества ДНП:
- на таком участке строительство дома является обязательным условием, но он должен быть некапитальным строением;
- требования по строительству дач лояльнее, нежели к капитальному дому;
- даже имея права собственности в ДНП, вы можете посещать и голосовать на собраниях партнёрства;
- ДНП расположенное, в населённом пункте, разрешает зарегистрировать проживание;
- участки от 8 соток и более;
- имеет наименьшую стоимость участка среди всех видов разрешённого использования, а также низкие налоги.
Недостатки ДНП:
- прописаться на таком участке проблематично и занимает много времени;
- инфраструктура развита крайне слабо;
- самостоятельное прокладывание коммуникаций;
- любые общественные вопросы, такие как ремонт или очистка дорог и т.д. решаются сами жильцами партнёрства;
- имеются такие же членские взносы, как и в СНТ;
- банки практически не одобряют кредиты на участки, расположенные в ДНП.
ЛПХ (личное подсобное хозяйство) – такой участок подразделяется на два типа – полевой и приусадебный. Полевой относится к сельскохозяйственным землям, а приусадебный тип, соответственно, относится к землям населённых пунктов.
На ЛПХ (приусадебный) - разрешено возведение капитального дома, а также хозяйственных строений.
- дом может быть построен только на одну семью и высотой не более трёх этажей;
- на строительство дома необходимо оформить разрешение;
- можно получить прописку по зарегистрированному адресу;
- на ЛПХ возможно оформить ипотеку;
- налоги на ЛПХ значительно ниже, чем на ИЖС;
- разрешено бурение скважин или установка колодца.
ЛПХ (полевой) – это ведение сельхоздеятельности (разведение домашних животных и выращивание сельхозкультуры), строительство дома запрещено.
- на участке можно поставить небольшой передвижной вагончик, который в любое время можно убрать;
- можно строить некапитальные строения под хозяйство (теплицы, сарай и т.д.);
- также разрешено бурение скважин или установка колодца, как и на участке, расположенном на землях населённых пунктов.
Как бы сильно общественное мнение не навязывало вам, что участок в ИЖС – самый лучший вариант из всех видов разрешённого использования, это далеко не так. Каждый вид и каждый участок необходимо досконально изучать и проверять самому, сравнивать его с другими, разговаривать с потенциальными соседями, просматривать историю возникновения посёлка (деревни) и его развития и т.д.
Если вы купите дорогой участок в ИЖС, наивно полагая, что за все коммуникации, дороги и другие удобства отвечает государство, то рано или поздно вы можете разочароваться в этом, так как выполняется это, чаще всего целыми десятилетиями. По итогу все проблемы вам придётся решать самостоятельно. Да и общих сборов со всех жильцов, сделать не получится, так как одни будут готовы заплатить из своего кармана, а другие будут утверждать, что это обязанность муниципалитета.
Также стоит учитывать тот факт, что два участка одинаковых по виду разрешённого использования (ИЖС, СНТ, ЛПХ или ДНП), могут значительно отличаться друг от друга своим расположением от города и развитием. Такое развитие можно судить, например, по качеству дорог. Если посёлок или деревня существует давно, имея при этом плохие дороги и не развитую инфраструктуру, то и в ближайшее время ждать улучшений, не имеет смысла.
Преимущества и недостатки есть у каждого вида разрешённого использования, но снова повторю, что сам земельный участок всегда индивидуален! Тем самым участок, расположенный в СНТ может ничем не уступать участку, расположенному в ИЖС.
И в заключение, хочу сказать, что выбор участка в любом из видов разрешённого использования, дело непростое, и требует терпеливого и ответственного подхода. Знать, разбираться, проверять и сравнивать – вот, что необходимо для удачной покупки. И я вам желаю найти и приобрести тот участок, который вам лично и вашей семье будет по душе.
Если данная статья была полезна для вас, пожалуйста оставьте под ней лайк. А также обязательно подписывайтесь на мой канал. Здесь всё самое важное и полезное о строительстве, ремонте и дизайне вашего дома. И хорошего вам настроения!!!