Проблему надо решать. Уважаемые предприниматели-арендаторы нежилых помещений, ознакомьтесь со своими правами по закону.
Государственная Дума приняла, а Совет Федерации одобрил законопроект (№ 931192-7), которым предусмотрен ряд мер защиты арендаторов недвижимого имущества.
Итак, по этому закону проекту закона:
- Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение , предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году (ч. 1 ст. 19 законопроекта). Т.о. вы вправе требовать отсрочки уплаты арендной платы. В случае если арендодатель все же откажется, то отсрочку можно получить в судебном порядке. Одно "но": конкретные требования к условиям и срокам такой отсрочки должно установить Правительство РФ, которое, однако, соответствующий документ покамест не приняло, что, впрочем, не отменяет права требовать отсрочки.
- Установлена возможность изменения размеров арендной платы в любое время в течение 2020 года (ч. 2 ст. 19 ). Даже если ваш договор аренды не предусматривал такой опции, что могло стать помехой, скажем, для реализации п. 1 (см. выше), то законом эти эти препятствия устраняются . ZanuDно отмечаем, что данная норма совсем не обязывает арендодателя именно уменьшить размер аренды, но об этом подробнее читайте ниже.
- Арендатор недвижимого имущества вправе требовать уменьшения арендной платы (ч. 3 ст. 19). Уменьшения можно требовать только за период 2020 года, когда арендуемое имущество невозможно было использовать в связи с введением ограничительных мер. Т.е. речь идет только об уменьшении (не о полной отмене) и только за тот период, когда арендодатель закрыл свои помещения по требованию властей.
Обращаю внимание, что закон, устанавливающий все описанные выше правомочия, на текущий момент еще не действует, поскольку не подписан президентом и не опубликован:
Вместе с тем, учитывая сложившуюся в РФ практику нормотворчества, вероятность вступления в силу указанного закона ZanuDA оценивает никак не менее, чем 146%. Посему рассчитывать на данные права, полагаем, можно уже сейчас.
Помимо этого, расскажу немного об уже действующих нормах, на которые можно смело ссылаться при общении с арендодателем по поводу аренды:
- Статья 451 Гражданского кодекса РФ, которая позволяет изменить или расторгнуть действующий договор аренды в случае существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при его заключении. По нашему скромному мнению, введение запретов на работу различных ТЦ, введение режимов "самоизоляции" на длительный период вполне можно трактовать как существенное изменение обстоятельств, которое ни вы, ни ваш арендодатель никак не могли предвидеть заранее, а если бы могли, то не заключили данный договор вообще, либо заключили его, но на совершенно других условиях (например по стоимости аренды или по размеру арендуемых площадей и проч.). Однако стоит ZanuDно отметить и предостеречь, что, по сути, данная статья ориентирована в основном на расторжение договора, а изменение его условий возможно лишь в исключительных случаях (п. 4 ст. 451). Является ли ваш случай исключительным может зависеть от множества конкретных обстоятельств и это придется доказывать в суде. Суд при этом будет стараться соблюсти "справедливый баланс интересов сторон", который, в конечном счете, может не устраивать ни одну из сторон в равной степени. Короче говоря, ищите хорошего юриста!
- Схожим, по сути, образом действуют нормы статьи 611 Гражданского кодекса РФ, которые во-первых, устанавливают обязанность арендодателя передать арендуемое имущество, а во-вторых, закрепляют право арендатора требовать возмещения убытков в связи с непередачей. Тут опять же есть свои тонкости. К примеру возьмем арендные площади в рандомном ТЦ. С одной стороны имущество арендаторам передано было, то есть обязательство было исполнено. Потом это имущество из вашего пользования изъято, то есть опять же не передано. С другой стороны, неисполнение арендодателем обязанности передать в пользование арендуемое имущество произошло не по его вине, но и вашей вины в этом тоже нет. С третьей стороны, раз имущество фактически не передано, то и арендных отношений в этот период не было. При таких обстоятельствах и обязанность оплачивать аренду, которой фактически не было в действительности представляется незаконной.
- Пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ, согласно которому лицо не исполнившее обязательство (или исполнило его, но ненадлежащим образом) может быть освобождено от ответственности, если неисполнение произошло вследствие вследствие непреодолимой силы. Это как раз тот самый пресловутый "форс-мажор". Соответственно, даже если в вашем договоре условие о форс-мажоре не предусмотрено, то оно все равно действует в силу закона. Исключение составляют те случаи, когда в договоре прямо указано о неприменимости форс-мажора, но, как правило таких условий в подавляющем числе сделок нет (прочитайте свой договор). Данное правило позволяет требовать освобождения от всевозможных неустоек, пеней, штрафов и прочих санкций за несвоевременное внесение арендной платы. Проблема здесь в том, что законодательство не описывает четко, что именно относится к обстоятельствам непреодолимой силы, а что нет. Этим обеспечиваются широкие возможности для трактовки данного термина. Хорошим признаком является то, что коронавирус рассматривается Правительством РФ в качестве обстоятельств форс-мажора для поставщиков госзаказа. Если так, то вполне можно рассчитывать и на аналогию по другим договорам. В общем и целом, вопрос о том, будет ли эпидемия коронавируса и принятые госорганами меры являться форс-мажором будет решаться судом. Вот вам ссылка на неплохую, но длинную и ZanuDную статью по этой теме. В общем и целом, опять же - ищите юриста!
Резюме: как мы видим, уже сейчас действующее законодательство содержит правовые механизмы, позволяющие сократить свои потери, связанные с вынужденным неиспользованием арендованных площадей, либо для досрочного расторжения договора аренды. Дополнительные меры начнут действовать уже совсем скоро. Принимаемые меры в основном ориентированы больше на защиту интересов арендаторов.
Разумеется все вышесказанное в равной степени применимо как для договоров аренды, так и для договоров субаренды нежилых помещений, вне зависимости от их целевого назначения (торговое, офисное, производственное и проч.).
Рекомендации: внимательно прочитайте свой договор аренды, обязательно сообщите арендодателю в письменном виде о своих намерениях относительно арендованных площадей, которые стали вам недоступны, изложите требования о снижении размеров арендной платы, о намерении заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы за 2020 год. Сообщите если вы намерены расторгнуть договор досрочно. В письме можно сослаться на вышеперечисленные нормы закона.
Свое письмо обязательно снабдите подписью уполномоченного лица (директор), печатью (если она имеется) и отправьте на юридический адрес арендодателя. Отправить лучше способом, позволяющим отследить доставку, например, с использованием услуг курьерских служб (почта России также оказывает ряд услуг дистанционно). Дополнительно отправьте скан письма на электронную почту арендодателя. Это существенно облегчит вам жизнь, если дело все таки дойдет до суда.
И конечно же мы рекомендуем достигать с арендодателем соглашения по условиям аренды в первую очередь в досудебном порядке. Данный материал поможет вам лишь лучше аргументировать свою позицию.
Информацию будем регулярно обновлять, дополнять, давать свои комментарии и рекомендации. С ZanuDA не будет скучно.
Берегите себя и подписывайтесь на канал, будет полезно и нам приятно!
С уважением, ZanuDA!