Самое главное- в конце.
Государственная Дума 31 марта 2020 года приняла закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Закон подписан Президентом РФ и опубликован 1 апреля 2020 года (Федеральный закон №98-ФЗ).
Статья 19 закона предполагает:
отсрочку арендных платежей за 2020 год,
возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года,
право арендатора потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества из-за введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
п.1 ст.19 закона.
Согласно ему, при введении в субъекте федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендатор вправе требовать от арендодателя заключить дополнительное соглашение об отсрочке арендной платы, предусмотренной в 2020 году.
Арендодатель обязан заключить такое соглашение в течение 30 дней со дня обращения арендатора.
Условия и сроки предоставления такой отсрочки должны быть установлены Правительством РФ.
(В настоящее время отсутствует даже проект такого постановления Правительства).
Много вопросов по платежам:
идет ли речь только о тех платежах, которые приходятся на период действия режимов повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, или же обо всех платежах за 2020 год, подлежат ли уплате проценты на сумму отсрочки, каков должен быть период отсрочки, что произойдет, если арендодатель не заключит соглашение.
Обращаем внимание, что в данном пункте речь идет обо всех арендаторах — в том числе и о тех, чья деятельность продолжается и во время действия ограничительных мер.
Напомню про п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ:
«Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.»
Статья не предусматривается полного освобождения арендатора от внесения платежей, а предусматривается только уменьшение арендной платы.
Однако законом не указано, насколько должны быть снижены арендные платежи. Если арендатор и арендодатель не придут к соглашению, этот вопрос должен решить суд.
Форс-мажор и арендные отношения.
Непреодолимая сила освобождает только лишь от ответственности, т.е. от взыскания убытков, пеней, штрафов, но не от основного обязательства.
Обязанность арендатора заключается во внесении арендных платежей, и для него в качестве фарс-мажора могут рассматриваться только такие обстоятельства, которые мешают заплатить.
Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, может являться основанием для его изменения или расторжения в судебном порядке (ст. 451 ГК РФ). Изменение обстоятельств признается существенным и достаточным для расторжения договора при наличии одновременно нескольких условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет
Для того, чтобы расторгнуть договор по этому основанию, потребуется обратиться в суд .