Государство наконец решило принять реальные меры для поддержки среднего и малого бизнеса, да и простых смертных, арендующих квартиры и другую недвижимость. А именно - поддержать арендаторов, которых наше законодательство обязывает вносить арендную плату за период всеобщей самоизоляции. Закон, статья 19.
Идея проста: обязать всех арендодателей в течение 30 дней с даты обращения арендатора заключить дополнительные соглашения к договорам аренды об отсрочке платежей в 2020 году. Заметьте, речь не об обязательном снижении арендной платы, не о её отмене, а именно о её обязательной отсрочке.
Единственное условие возникновения у арендодателя такой обязанности - введение на территории соответствующего региона режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. То есть обязаны заключить такое соглашение все арендодатели нашей страны.
Однако, дьявол кроется, как всегда в деталях: требования к условиям и срокам отсрочки платежей будут установлены российским Правительством. Почему так и сколько ждать? Ждать будем столько, сколько понадобиться Минимуществу, чтобы вычислить, на каких условиях и на какой срок можно отложить получение арендной платы самим государством, ведь договоров аренды федеральной, региональной и муниципальной собственности у нас в стране не счесть.
Стоит ли арендаторам и арендодателям прямо сейчас самим вырабатывать взаимоприемлемое соглашение? Это игра почти в русскую рулетку. Согласованные сейчас изменения условий и сроков платежей могут отличаться от тех, что нам выдаст Правительство, в пользу любой из сторон. Но подписанное сейчас соглашение уже вряд ли получится пересмотреть по взаимному согласию. Поэтому мы рекомендуем пока просто уведомить арендодателя о вашем желании заключить соглашение об отсрочке платежей и подождать выхода постановления Правительства.
Не обошёл закон вниманием и вопрос о возможном снижении арендной платы. О такой возможности всем забывшим или никогда не читавшим Гражданский кодекс (а он предполагает возможность изменения договора по соглашению сторон в любой момент) закон напомнил, но все с теми же дьявольскими мелочами.
Во-первых, регионы смогут, если захотят, в течение 2020 года заключить соглашения и снизить ставку арендной платы по договорам аренды недвижимости, составляющей собственность субъекта РФ. Ждать ли такой милости в отношении Федеральной или муниципальной собственности - неизвестно.
Во-вторых, новый закон признает, что введение на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или чрезвычайного положения следует рассматривать как независящие от арендатора обстоятельства, исключающие возможность использования имущества. Это нечто среднее между известными Гражданскому кодексу невозможностью исполнения договора из-за вступления в силу нового закона, пусть и регионального, и существенным ухудшением условий использования арендованного имущества или его состояния. Но оставим в покое несовершенство нашего недавно отреформированного ГК. Что же даёт арендатору "право требовать" снижения арендной платы? Если вы считаете, что оно порождает обязанность арендодателя эту арендную плату снижать, то, увы, вы ошибаетесь. Если арендодатель отказывает, а он имеет на это полное право, то единственная возможность арендатора - требовать изменения условий договора в судебном порядке.
До коронавируса такие судебные дела были редкостью, поэтому какими критериями будет руководствоваться суд, мы можем только предполагать, исходя из нашего профессионального опыта. Мы считаем, что ключевым критерием для судей станет существенность влияния режима повышенной опасности или ЧП на деятельность арендатора. Например, магазины одежды, детских игрушек, книг и фитнес-клубы пострадали существенно, ведь их работа была полностью остановлена. Школы иностранных языков могли пострадать меньше.если начали проводить уроки онлайн. А пункты общественного питания, работающие на вынос, или аптеки наоборот могли существенно "подрасти".
До каких же пределов стоит просить суд снизить арендную плату? Мы рекомендуем нашим клиентам провести мониторинг цен на склады в районе арендованного помещения. Ведь по факту на время карантина любой закрытый магазин или офис используется как склад для хранения имущества арендатора. Но распространить эту ставку на периоды после отмены ограничительных мер вряд ли удастся, что впрочем, не мешает арендатору просить установить порядок и сроки поэтапно го возврата к изначальной ставке арендных платежей.
При формулировании требований для суда не нужно забывать: закон не запрещает через суд требовать снижения арендной платы и от самого государства, регионов и муниципалитетов. Причём мы с вами понимаем, что, вероятнее всего, судами будет выработан единый подход для всех арендодателей, и, конечно, интересы нашего государства не будут принесены в жертву бизнесу. В общем, нас с вами ждут судебные баталии и сейчас при заключении договора на сопровождение судебного спора мы предоставляем рассрочку платежей, подробности читайте на нашем сайте.
Если пост был полезен, ставьте лайк и Подписывайтесь на наш канал.