Версия от 22 сентября 2020 года
Любимое дело застройщиков - строить дома. Часто проектировщики и строители ставят вопрос "А как этот дом будет жить после ввода в эксплуатацию?" не на первое место.
Мы в Лиге накопили определенный опыт работы с новостройками, не всегда положительный. И составили для наших партнёров список того, что стоит учесть при строительстве дома. Эти вещи позволят управляющей компании безопасно и комфортно эксплуатировать дом много лет так, что жители будут довольны и счастливы.
Про то, как застройщику построить эффективную работу с управляющей компанией, смотрите на видео
Подъезд
1. Лучший пол в подъезде - такого цвета. На нём не видно грязи
2. Грязезащита. Чем больше - тем лучше. Высший пилотаж - канализационный трап (слив) в нише для грязезащитного коврика
3. Если у вас планируются консьержи/администраторы службы безопасности в подъездах, не забудьте, что им нужен туалет, помещение для приема пищи и гардероб, где они смогут переодеться
4. Предусмотрите отопление в холлах администратора с обогревом в зоне рецепции. Им может быть холодно зимой
5. Установите на зоне рецепции шкаф для хранения документов и для ключей
6. Не забудьте про помещения для обслуживающего персонала, хаусмастера, дворников, уборщиков, и хранения инвентаря
7. Сделайте автоматическое открытие дверей без ключей, кнопок при движении человека в сторону выхода. Особенно на незадымляемых лестницах, но и просто в холлах было бы круто
8. Установите стопперы для дверей, чтоб не бить ручками стены
9. Комната для хранения велосипедов в подъезде. Чем больше - тем лучше. Она должна просматриваться с улицы и из подъезда. Идеально, если в неё есть отдельный вход с улицы и второй вход из подъезда. Не забудьте про систему доступа в комнату для велосипедов
10. Комната для хранения колясок. Отдельная комната позволит избежать споров велосипедистов и молодых родителей из-за дефицита мест. Те же требования, что и к комнате для велосипедов
11. На выходе из подъезда должен быть козырек. Особенно!!! если над выходом есть окна с отливами. С этих отливов будет падать лед или снег на голову выходящим людям. Это опасно
12. Сделайте на каждом этаже розетки. При генеральной уборке управляющие компании их используют
13. У входных дверей и в лифтовом холле разместите информацию с нумерацией квартир, секций
14. Установите держатели пакетов для тех, кто гуляет с собаками. Лучше всего используйте обычные пакеты, которые можно купить в ближайшем магазине. Не придумывайте сложных решений
15. Гостевая мебель (диваны и кресла) должны быть обиты материалами, не требующими химчистки. Иначе управляющая компания будет тратить много денег на чистку, а вид мебели в подъезде будет непрезентабельным
16. В лифтах разместите блок wi-fi для беспроводного подключения + видеонаблюдения в лифтах
17. Установите бесконтактную систему контроля доступа. Доступ по bluetooth, который должен быть дополнительным сервисом в мобильном приложении управляющей компании, упростит жизнь людям. Не нужно искать в кармане карточку или метку, чтобы открыть дверь. Подошел - она разблокировалась
18. Устанавливайте в подъездах окна с ручками, которые закрываются на замок
19. Предусмотрите дренаж на переходных лоджиях, чтобы на них после дождя или таяния снега не стояла вода
20. В лифтах установите медиасистемы с возможностью дистанционного обновления контента. Отличная точка контакта для общения с жителями
21. Установите локер-боксы в подъезде. Сфера доставки растёт, люди заказывают всё на дом. Если доставщик сможет оставлять посылку в боксе на первом этаже, это упростит жизнь людям. Не нужно находиться дома и ловить доставщика
22. Светильники в подъездах размещайте не на стенах, а на потолке – так выше освещенность. При тех же затратах энергии в подъездах будет больше света
23. Отличное решение - не красить стены на пожарной лестнице. Оставьте бетон. Он выглядит лучше крашеной штукатурки, не трескается и после транспортировки строительных материалов по этой лестнице не нужно будет всё перекрашивать
24. Не забудьте предусмотреть помещение для управляющей компании, если вы строите большой комплекс
25. Высший пилотаж - объединить офис управляющей компании, комьюнити-центр и детскую комнату. Многофункциональный центр, который реально будет наполнен жизнью и станет точкой притяжения
Двор
До этого я писал пост про 9 правил правильного двора. Почитайте
1. Столбики нужны везде, где может заехать машина. Если их не будет, газону конец
2. Долой маленькие смешные газоны, скамейки, фонари, кусты и деревья на газонах, газоны вдоль стены
Ниже - фотографии из дворов Брусники. Я специально взял их для примера. Все знают, что Брусника делает классное благоустройство. Последние их дворы хорошие. Но эти примеры из старых проектов - плохие
Эти дворы дорого и неудобно обслуживать и их сложно всегда содержать в идеальном состоянии. Не делайте так. А проектировщиков, кто вам такое приносит, отправляйте в Лигу. Мы им дадим в руки газонокосилку, и они научатся
Правильная установка фонаря на газоне - такая, что вокруг него нормально проедет газонокосилка
3. Газоны нужны только там, где на них будут лежать. Всё остальное пространство лучше засадить кустарниками как на картинке ниже
4. Натуральное покрытие на детских площадках вместо резины. Нужную толщину резины редко кто использует. Кладут ее некачественно. Через несколько лет она приходит в негодность, а менять ее дорого, и жители не всегда готовы скидываться
Натуральное покрытие типа коры, щепы, гальки выглядит лучше, а когда что-то с ним случается - подсыпаешь несколько мешков нового, и двор выглядит отлично
5. Песочница ниже уровня тротуара, так что вынесенный песок сам возвращается на место с дождём:
6. Включение и выключение освещения на прилегающей территории от астрономического реле времени. Если сразу не поставить, точно будет проблема, когда часть фонарей во дворе уже загорелась, а другая нет. И, конечно, комментарии от жителей "темно, а фонари не горят" или "на улице уже светло, а фонари горят, вы тратите лишнее электричество"
7. Устанавливайте болларды на придомовой территории там, где не предполагается постоянный проезд автомобилей, вместо шлагбаумов. Выглядят лучше, пешеходам не мешают
8. Спланируйте закрытый участок для выгула собак. Если удастся создать хорошую привычку гулять только там, собачьи какашки не будут разбросаны по всем газонам
9. Закладывайте систему автоматического полива. Без воды растения чувствуют себя плохо. Сухие и вялые растения красоты двору не добавляют
10. Контейнерные площадки должны быть с раздельным сбором мусора. Зеленая тема набирает обороты, и жители хотят иметь возможность быть эко
11. Не забудьте про освещение на контейнерных площадках. Зимой темно большую часть суток, в темноте люди могут промахиваться мимо контейнеров
12. Запланируйте велопарковку на улице. Лучший вариант велопарковки на фото
13. Разместите объявления о запрете нахождения посторонних лиц, о видеонаблюдении на входных воротах во двор
14. Ливневка!!! Застройщики про неё не думают
Если вы не подумайте про ливневку, то у вас во дворе будут лужи, которые зимой будут превращаться в лёд. Жители будут подскальзываться и падать. Ничего хорошего
Простой вариант отвода воды я видел в Берлине
Это углубление, которое засыпается щебнем, а внизу лежит дренажная труба. Вода уходит в грунт и никому не мешает. Все подводы желобов под землёй. Так выглядит в процессе строительства
15. Оборудуйте греющим кабелем воронки на крыше, а также гидроразрыв на выходе воды из трубы в подземный желоб
16. Предусмотрите лотки от ливневого водопровода до газона
Квартира
1. Не забывайте про оконные клапаны в квартирах для корректной работы вентиляции. Как правило, это предусмотрено проектом, но в действительности клапаны отсутствуют. Высший пилотаж - переход на стенные клапаны. Их жители никуда не денут при замене окон
2. Жилые помещения не должны граничить с шахтами лифтов и другими техническими помещениями
3. В жилых домах класса выше "эконом" подумайте над установкой датчиков протечки с отключающими клапанами в квартирах. Кажется, время умных домов пришло, и эти технологии уже не кажется космическими и недоступными
4. Необходимо компактно размещать разводку канализации санузел/кухня и не допускать прокладки канализации вдоль всей стены туалета, т.к. это съедает много полезной площади
5. Переходите на электрические полотенцесушители. Обычные полотенчики люди срезают, изменяют, переносят, и это всегда риск аварии, потому что непонятно, кто и какими руками эти работы производит
6. Предусматривайте дренаж на лоджиях квартир для отвода воды от кондиционеров. Сливные трубки, которые выходят на фасад - плохое решение
7. В местах, подверженных воздействию внешней среды, использовать для затирки плитки ПВХ затирку
Отопление
1. Изолируйте трубопроводы отопления и горячей воды, проходящие по полу в подъездах. Из-за теплопотерь в подъездах очень жарко, это не поддаётся регулированию и ведет к лишним затратам жителей не отопление
Вода
1. Стояки ХВС и ГВС исполнять из PPR. Стояки горячей воды при закрытой системе горячего водоснабжения никогда не делайте из нержавейки со сварными соединениями. Это приведет к такому состоянию через несколько лет после сдачи дома, и, если управляющая компания вовремя это увидит, она через суд заставит застройщика по гарантии менять все трубы
2. Устанавливайте водоподготовительную станцию на ХВС в подвале для улучшения качества воды. Лучшее, что я видел по этой теме - в Кандинском в Екатеринбурге. Выглядит так
3. Планируйте расширенное пространство для обслуживания стояков. Сейчас при авариях для вырезки приходится разбирать короб в подъездах
4. Предусмотрите возможность установки системы фильтрации воды в этажных шкафах. У жителей есть большой спрос на такое
5. Разделите пожарный и питьевой водопровод для предотвращения порывов в квартирах при срабатывании пожарных насосов
6. Предусмотрите увеличенное количество ревизионных люков канализации. Ревизию устанавливайте через этаж
7. Для канализации используйте полиэтилен, не чугун. На верхних этажах используйте трубы меньшего диаметра, к примеру 125. К подвалу - 160. Не одинаковое. Физика. Сверху того, что в канализации, мало, к подвалу объем этого становится больше. Если будет один диаметр - будут засоры
8. Стояки инженерных систем монтируйте только прямолинейными участками
9. Используйте в качестве запорной арматуры только шаровые краны
Счётчики
1. Делайте телеметрию. Автоматизация квартирных и общедомовых узлов учета с возможностью удаленного снятия показаний упростит жизнь и позволит управляющей компании не переплачивать за ОДН, т.к. мы сможем одномоментно снимать показания со всех счётчиков
2. Установите отдельный водомер на полив придомовой территории
3. Вынесите квартирные счетчики в отдельные ниши с доступом из подъезда. Это позволит контролировать показания и не даст возможность некоторым нехорошим людям обманывать управляющую компанию про потребление ресурсов в их квартире. На фото самый суровый вариант, который я видел, но направление правильное
4. Группы учета электроэнергии для офисов запитывать до ОДПУ (общедомового прибора учета). У офисников всегда прямые договоры с ресурсниками, это закон
5. Приборы учёта электроэнергии нежилых помещений размещайте в самих этих помещениях. Собственники в итоге всё равно туда их переносят. Но это только при условии, что эти группы будут запитаны до ОДПУ
6. На каждый офис выполнять отдельный ввод и узлы учета тепла, электроэнергии, хвс и других инженерных систем для составления актов разграничения балансовой принадлежности
Интернет
1. Сотрудники провайдера часто относятся к дому неаккуратно, оставляют за собой мусор и провода на стенах даже без кабель-каналов. Лучший вариант - если вы сразу прокинете провода до квартир, а хаб будет в техническом помещении. В этом случае провайдеры точно не испортят подъезд. Сотруднику провайдера для переключения интернета достаточно будет в техническом помещении вытащить из стойки один провод и вставить другой. Фото не лучшее, но логика понятна: к каждой квартире из этого хаба идет провод интернета
Подвал
1. Насосное и иное оборудование устанавливайте на опоры с виброгашением, а не на жёсткие опоры
2. В подвалах не монтируйте подвесы трубопроводов и оборудования на несущие стены. Это будет приводить к повышенным вибрациям и дискомфорту у жителей
3. Обязательно делайте приямки с удалением воды в подвальных помещениях. Чем больше - тем лучше. Не только в ИТП и насосных, но по всему подвалу. Приямки делайте 50х50х50 с дренажным насосом, который откачивает воду напрямую в канализацию. Не забывайте про правильную разуклонку, чтобы приямок был самым низким местом, и вода не стояла в других частях подвала
4. Высший пилотаж - бесключевой доступ в технические помещения. Мастер нажимает кнопку в приложении и дверь открывается. Никаких ключей, которые ломаются, теряются или могут быть украдены уволенным сантехником
Паркинг
1. Паркинг - это новая парадная. Многие жители не видят красивый вход в подъезд, который вы запроектировали, потому что с утра уезжают на работу с паркинга, а вечером также поднимаются с паркинга сразу на свой этаж. Но паркинги часто выглядят как подсобные помещения
Подумайте, как сделать паркинг красивым
2. Используйте систему контроля загазованности на подземных паркингах
3. Используйте автоматическую мойку колес и днища автомобиля на въезде в паркинги
4. Круто делать ворота, которые открываются за секунду. Не ставьте дешевые ворота, не рассчитанные на промышленное использование. Их придется выкинуть и заменить новыми, иначе они всегда будут стоять в сломанном состоянии
5. Запланируйте в паркинге отдельное помещение для мусорных контейнеров с возможностью раздельного сбора мусора. Когда ты спускаешься на лифте прямо в паркинг, лень идти выбрасывать мусор на контейнерную площадку во двор. Доступ в эти помещения по СКУД. Не забудьте про вентиляцию
Будет дополняться. Следите за обновлениями
