Ипотечные кредиты – это обязательства с особо долгим сроком исполнения, такие займы берутся как минимум на 10-15 лет. И далеко не всегда есть возможность рассчитаться с банком досрочно. В то же время жизненные обстоятельства зачастую изменчивы – по тем или иным причинам вы можете начать задумываться о покупке новой квартиры с продажей текущей. Вот только можно ли продать ипотечную квартиру? А если можно, то как это сделать?
Сразу ответим на главный вопрос – да, продать квартиру в ипотеке разрешается. Более того, если вы успели получить от государства налоговый вычет, то возвращать его не потребуется. Вот только от уплаты налога с продажи вас никто не освободит – отдать часть вырученных средств государству все же придется.
Что касается способов продажи квартиры в ипотеке, то их имеется сразу несколько.
Способ №1. Сначала закрываем ипотеку, а после этого уже продаем квартиру
Такой вариант можно назвать предпочтительным, поскольку после того, как долг перед банком погашен, квартира перестает находиться в залоге у кредитора – другими словами, вы снимаете с нее обременение. После этого жилье полностью переходит в вашу собственность, и вы можете распоряжаться ей абсолютно свободно.
Такой способ подходит тем, кто имеет в резерве достаточную сумму или близких людей, которые готовы одолжить требуемую сумму. Также это подходящий вариант для обладателей кристально чистой кредитной истории, характеризующей вас как добросовестного плательщика, – банк в этом случае может одобрить еще один кредит наличными, средствами которого вы закроете ипотеку.
Возможно также, что вам удастся найти покупателя, который под собственный риск по расписке внесет аванс в сумме, достаточной для окончательного погашения ипотечного кредита. Однако в большинстве случаев согласные на такое покупатели требуют существенную скидку на приобретаемую у вас квартиру, компенсируя тем самым свои риски и согласие подождать, пока продавец рассчитается с банком, в установленном порядке снимет обременение с квартиры и подготовится к выходу на сделку.
Способ №2. Остаток ипотечного долга за вас гасит сам покупатель
В этом случае человек, согласный приобрести вашу квартиру, делит согласованную цену на 2 части: на долг банку и на долю продавца. Другими словами, он лично выплачивает остаток долга кредитной организации, а не отдает их вам. Оставшаяся часть продажной цены передается продавцу через ячейку в банке либо аккредитив. Причем получить причитающиеся вам деньги вы сможете только после того, как покупатель зарегистрирует в установленном порядке заключенный договор купли-продажи и официально станет собственником приобретенной квартиры. В качестве подтверждения регистрации договора может использоваться выписка из ЕГРН. Она также пригодится для получения средств по аккредитиву.
С позиции покупателя такой способ выглядит гораздо более привлекательным. Однако здесь требуется активное участие со стороны кредитной организации, которая выступает в качестве своеобразной страховки для покупателя. И здесь могут возникнуть трудности - далеко не каждый банк согласится участвовать в такой сделке: хлопот для него она принесет много, финансовый же интерес кредитора здесь практически отсутствует.
Способ №3. Переводим ипотеку на покупателя
В этом случае покупателю достается не только ваша квартира, но и ваши ипотечные обязательства, включая оставшуюся сумму долга, срок его погашения и процентная ставка.
Основная сложность здесь заключается в следующем: в первую очередь, нужно найти покупателя, готового на участие в такой сделке, при этом банк, выдавший вам ипотеку, должен дать свое согласие на такую рокировку. Другими словами, кредитора должна устраивать предлагаемая вами кандидатура «заменного» заемщика.
Если удалось достигнуть договоренности сторон, то она закрепляется в 3-стороннем соглашении, в на основании которого ипотечный долг переводится с продавца на покупателя. Квартира же остается в залоге у банка до тех пор, пока новый плательщик не рассчитается до конца по кредиту.
После подписания соглашения между вами и покупателем заключается договор купли-продажи, банк же составляет новый договор кредитования. Процессуальная особенность такого способа продажи заключается в том, что, помимо регистрации в Росреестре перехода права собственности, нужно также изменить залогодателя в записи об ипотеке.
Чтобы выбрать подходящий именно вам способ продажи квартиры в ипотеке, нелишним будет обратиться и в банк, выдавший вам ранее средства на покупку жилья. Как показывает практика, каждый кредитор использует индивидуальные схемы продажи квартир с невыплаченной ипотекой. А использование такого способа, который одобряет ваш кредитор, может существенно облегчить всю процедуру.
Не менее важно и изначально правильно выбрать банк для оформления ипотеки. Если вы предполагаете, что, возможно, будете продавать квартиру еще до полной выплаты кредита, то нужно учитывать и позицию кредитора по этому вопросу. Выбрать вам вариант ипотечной программы с оптимальным набором условий и возможностей вам помогут специалисты ЛионКредит. Мы проанализируем все доступные предложения от всех подходящих банков – и выберем именно то, которое лучше всего отвечает вашим требованиям, задачам и возможностям.
Читайте также:
Кредит не брал, а долг есть: как такое может быть?
Один кредит для покрытия множества мелких как решение финансовых проблем