Чем больше я анализирую происходящее сегодня в сфере торговой недвижимости, тем больше ассоциаций у меня возникает с фильмом "Титаник".
"Кто больше пострадал на корабле, столкнувшимся с айсбергом? Аристократы, бедняки или команда корабля?" Возможно, мой чересчур гуманистический взгляд на этот несовершенный мир дает мгновенный ответ: "Погибли люди".
Выделять отрасли, которые нуждаются в большей поддержке, немного смахивает на "спасательные шлюпки только для пассажиров первого класса".
Погасив эмоции, стоит взглянут на ситуацию глазами арендодателя/девелопера.
Факты и ничего более:
До 2008 года торговая недвижимость из всей коммерческой недвижимости имела наименьший срок окупаемости (по сравнению с гостиницами, складами, офисами). До 2008 года.
Ни один крупный ТЦ (GLA более 50 000 м2), открытый после 2008 года, еще не окупился. Для сравнения: срок окупаемости магазина (до 100 м2) - 2-3 года, кафе (до 150 м2) - 2 года, при этом ТЦ (GLA от 50 000 м2) - более 10 лет, если повезло, стрит ритейл - 10 лет (приватизация не в счет), любимые всеми Патрики - 12 - 14 лет.
Можно сколько угодно ставить на online, но offline жил, жив и должен жить, поскольку несет прежде всего огромную социальную функцию. Любой ТЦ - это место живой коммуникации тысячи людей, без которой не может ни один здоровый человек. Доказательство тому - прошедшие пять дней карантина.
ТЦ это - важное градообразующее звено, рабочие места, налоги, социальная и культурная часть жизни любого общества.
Не забываем, что девелопмент торговой недвижимости в России фактически начался 20 лет назад. До этого был ГУМ, ЦУМ, Детский Мир, рынки и уличные развалы. Универмаги, универсамы и прочие виды торговли СССР оставляем в светлом коммунистическом прошлом.
Девелопмент ТЦ подразумевает: покупку земельного участка, подвод всех коммуникаций, архитектура, разработка концепции, brandbook, юристы, прочие консультанты, кредит, строительство, сдача в аренду, отделка, запуск, маркетинг, эксплуатация и бесконечная борьба с ротацией, дебиторской задолженностью, конкурентами и падающим трафиком.
Любой торговый объект несет постоянные расходы на эксплуатацию, маркетинг, коммунальные платежи, страхование, налоги. Безусловно, задача УК минимизировать затраты, но это значит, что надо в экстренном порядке пересчитать, сократить, перестроить работу, согласовать условия с подрядными организациями и подписать дополнительные соглашения в ситуации полной неопределённости. Можно ли спрогнозировать: сколько постов охраны нужны будут сегодня? А сколько завтра?
Не будем брать к примеру топ-10 ТЦ Москвы, а возьмем обычный рядовой проект с долей вакансии +/- 15%, постоянной дебиторской задолженностью и нон-стоп скидками по аренде. Хорошо, если арендных платежей хватает на погашение кредита. Есть такие, которым не хватает.
Арендная плата - это доход арендодателя от его коммерческой деятельности. Для многих девелоперов в условиях постоянной встряски это бизнес "чемодана без ручки".
Какой будет арендная плата в наших новых реалиях спрогнозировать сегодня невозможно, голый % с оборота - это 100% риск арендодателя, напрямую связанный с деятельностью третьих лиц.
Главное что сегодня надо понять - спасение арендаторов руками арендаторов и ультимативная позиция в переговорах не должны привести к сценарию "сжечь дешевле, чем содержать".