В период объявленного властями режима повышенной готовности участники бизнеса столкнулись с целым рядом серьёзных трудностей. Одна из таких проблем, требующих оперативного решения – текущие расходы на аренду. Особо остро стоит вопрос о том, как отсрочить или сократить арендные платежи, если помещения не используются.
Консультанты MILTON LEGAL предлагают для Вас несколько вариантов решения данного вопроса.
1 апреля вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 г. №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», который предусматривает право арендатора обратиться к арендодателю с просьбой об отсрочке платежей. Причем данная норма распространяется на правоотношения, связанные с арендой как государственного, муниципального, так и частного имущества.
Условия применения отсрочки арендных платежей:
- договор аренды недвижимости должен быть заключен до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации
- арендодателю направлено обращение с просьбой отсрочить арендную плату.
В течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки будут устанавливаться Правительством России дополнительно.
Если арендодатель отказывается или уклоняется от заключения дополнительного соглашение арендатор может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить такое соглашении (на основании положений п. 1 ст. 421, ст. 445 Гражданского Кодекса РФ).
Мы подготовили для Вас образец письма арендодателю с просьбой об отсрочке платежей.
Частью 3 ст.19 Федеральным законом от 1 апреля 2020 г. №98-ФЗ предусмотрено такое право на период 2020 года - в связи с невозможностью использования имущества по причине принятия органами власти решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.
Но поскольку обязанность арендодателя уменьшить арендную плату законом не установлена, то внести изменения в договор относительно платежей возможно только по соглашению сторон. Для этого нужно направить арендодателю предложение об изменении условий по арендной плате, с указанием конкретного размера платежа. В случае готовности арендодателя пересмотреть условия об оплате, потребуется заключить дополнительное соглашение к договору аренды.
Помимо этого, ч. 2 ст. 19 Федеральным законом от 1 апреля 2020 г. №98-ФЗ разрешает в 2020 году менять размер арендной платы в любое время по соглашению сторон. Это правило также действует для любых договоров аренды недвижимости, заключенных до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
В каких случаях возможно уменьшение арендной платы?
- Доступ на арендованный объект полностью закрыт.
В таком случае арендатор вправе на основании п. 4 ст.614 ГК РФ потребовать уменьшения арендной платы, поскольку в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились. Для этого потребуется направить предложение арендодателю об уменьшении арендных платежей на соответствующий период времени.
- Существенно изменились условия эксплуатации помещения.
В связи с санитарно-эпидемиологической обстановкой и принятием властями ограничений, коснувшихся бизнеса, существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. К примеру, когда ведение бизнеса стало невозможным из-за действующих запретов, а арендуемая площадь требовалась исключительно для предпринимательской деятельности. Такие обстоятельства являются основанием для изменения заключенного договора на основании ст. 451 ГК РФ. В таком случае арендатор может обратиться к арендодателю с предложением об уменьшении арендной платы.
Форму письма для обращения к арендодателю с целью уменьшения платежей можно скачать по ссылке.
Обратите внимание, что в случае заключения дополнительного соглашения об изменении долгосрочного договора аренды, его нужно зарегистрировать в Управлении Росреестра (см. п.9 Информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59). В противном случае такое соглашение будет считаться незаключенным (п.3 статьи 433 ГК РФ).