Этот вопрос является одним из самых актуальных на фоне пандемии и тех запретов, которые вводятся в связи с нею. В этой статье мы дадим оценку ряду ситуаций, с которыми сталкиваются арендаторы в связи с вводимыми ограничениями.
1. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за то время, когда его помещение не используется (закрыто) по распоряжению властей.
К таким случаям могут быть отнесены временное закрытие кафе, фитнесс-центров, торгово-развлекательных центров, в которых расположены арендуемые помещения.
Применимые нормы права: ст.417, 611, 614 Гражданского кодекса РФ.
Согласно ст.417 ГК РФ, введения ограничительных мер приводит к невозможности исполнения договора со стороны арендодателя, ведь помещение больше нельзя эксплуатировать так, как это предусмотрено договором аренды.
Но поскольку договор аренды носит взаимный характер, то невозможность использовать арендуемое имущество освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату, т.к. это произошло по независящим от него обстоятельствам.
Со своей стороны арендодатель теряет право на получение арендной платы в тот период, когда арендатор не может пользоваться арендованным имуществом, (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015).
Рекомендация: Чтобы уменьшить арендную плату за время простоя, арендатору нужно обращаться к арендодателю с письмом. В этом письме укажите:
- по какому договору арендуется помещение;
- кем и когда был введен запрет, непосредственно касающийся арендуемых помещений;
- в какой период пользоваться помещением было невозможно;
- приведите обоснование своей позиции, например: «В силу ст.ст.606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель не вправе требовать арендной платы за период, в котором арендатор был фактически лишен возможности использовать арендованное имущество по независящим от него причинам».
- рассчитайте, на сколько должна быть уменьшена арендная плата, пропорционально времени простоя.
2. Предприятия малого и среднего бизнеса, арендующие объекты государственного и муниципального имущества, вправе уже сейчас воспользоваться отсрочкой по внесению арендной платы.
Правовым основанием к этому служит Распоряжение Правительства от 19 марта 2020 г.№ 670-р, ознакомиться с которым можно по ссылке http://government.ru/docs/39233/.
Распоряжение предусмотрено предоставление отсрочки по выплате арендной платы за 2020 год путем уплаты ее частями в 2021 году либо на иных условиях, предложенных арендатором и согласованных сторонами.
3. В тех регионах, где был введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в связи с коронавирусом, арендаторам в ближайшее время будет предоставлено право на арендные каникулы (отсрочку).
Статья 19 законопроекта № 931192-7, рассматриваемого Госдумой, предоставляет всем арендаторам возможность потребовать отсрочки внесения арендной платы за 2020 год при том условии, что их договор аренды заключен раньше, чем на территории был введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Конкретные условия предоставления отсрочки будут разработаны Правительством после принятия законопроекта. Наиболее вероятно, что они будут аналогичны Распоряжению №670-р, изданному для объектов государственного и муниципального имущества.
Кроме того, законопроект разрешает сторонам договора заключать соглашения о пересмотре арендной платы в любое время – тем самым Госдума временно приостанавливает запрет на изменение арендной платы чаще одного раза в год (п.3 ст. 614 ГК РФ).
Законопроект упоминает право арендатора на уменьшения арендной платы за 2020 год. Это возможно в связи с принятием ограничительных мер, из-за которых пользоваться арендуемым имуществом стало невозможно. Однако обращаем Ваше внимание, что законопроект не предусматривает размер снижения арендной платы.
4. В тех случаях, когда действующая ставка аренды становится попросту непосильной для арендатора, рекомендуем инициировать переговоры о ее снижении с арендодателями.
Если Ваш арендодатель на настроен на компромисс, можно прибегнуть к механизму пересмотра условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств (статья 451 Гражданского кодекса).
Закон говорит, что изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Для этого должны быть одновременно соблюдены четыре условия:
- В момент заключения договора ни одна из сторон не предвидели такого изменения обстоятельств, какие наступили вследствие пандемии.
- Арендатор не мог их преодолеть разумными мерами.
- Исполнение договора на прежних условиях значительно нарушает соотношение имущественных интересов сторон. Другими словами, в условиях пандемии такой договор становится явно невыгоден для арендатора.
- Из обычаев или договора не следует, что арендатор принял на себя эти риски.
При доказанности всех перечисленных условий договор может быть изменен судом. Несмотря на очень осторожное применение судами ст.451 ГК, в настоящее время она видится единственным реальным инструментом для снижения арендной платы. Возможно, что и дальнейшая реакция Правительства будет способствовать формированию судебной практики по данному вопросу.
5. Что касается популярного в последнее время института «форс-мажора», то к вопросу снижения ставки аренды, по нашему мнению, он к большинству ситуаций малоприменим. Обязательство по выплате арендной платы является денежным, а отсутствие денежных средств не признается форс-мажором в силу прямого указания в ч.3 ст.401 ГК РФ. К такому же выводу приходит и сама Торгово-промышленная палата, например, в следующих разъяснениях https://mostpp.ru/news/deyatelnost-mtpp/fors-mazhor-iz-za-koronavirusa-voprosy-i-otvety/. К тому же наличие или отсутствие форс-мажора не создает правовых оснований для изменения договора.