CoVID-19 и связанный с ним крах экономики глубоко расстроили рынок недвижимости. Как это повлияет на стоимость в настоящее время трудно оценить, ясно только одно: тяжесть последствий (и стоимость квадратного метра) напрямую будет зависеть от того, как долго продлится кризис.
То, что вопросы о стоимости недвижимости одинаково волнуют и инвесторов, и владельцев, Свен Койсен, представитель группы компаний Rohrer, хорошо понял в последние дни:
До нас доходят запросы от клиентов, которые хотят изучить свои рыночные возможности и узнать, что стоит их недвижимость на рынке и какова тенденция.
Институциональные инвесторы также рассмотрели свои запасы и тихие резервы, учитывая изменившуюся ситуацию с риском:
Мы понимаем это как меру предосторожности, если возникнет дефицит ликвидности или нужно будет поднять балансовые резервы путем продажи.
Насколько понятна эта неопределенность, настолько невозможно в настоящее время дать надежную информацию об эффективности инвестиционной формы, которая до сих пор рекламировалась как „бетонное золото“ и „безопасное убежище“. Учитывая экспоненциальный рост пандемии в Европе, недальновидно будет думать, что возможно оценить все возможные последствия для рынков недвижимости, считает Тобиас Юст, научный руководитель и управляющий директор Академии недвижимости IREBS и владелец кафедры экономики недвижимости в Регенсбургском университете.
Подпишитесь на Телеграм-канал MIPIF:
‣ актуальные предложения недвижимости;
‣ особенности зарубежного законодательства;
‣ вопросы ВНЖ и адаптации в другой стране;
‣ анализ состояния рынков недвижимости в Европе и мире;
и многое другое.
"Неопределенность, конечно, также негативно влияет на рынок недвижимости“, - говорит Маркус Бадманн, исполнительный директор Bulwiengesa appraisal GmbH. Он ожидает, что решения об аренде или покупке объекта будут отложены. Тем самым он подтверждает заявления других наблюдателей и участников рынка, которые в последние дни сообщали о нежелании заключать сделки: деловые партнеры ждут или, в частности, препятствуют подписанию контрактов из-за текущих ограничений на проезд.
В упадке жилая недвижимость, в первую очередь - гостиничная
"В краткосрочной перспективе пострадают гостиничная и туристическая недвижимость. Карантинные меры, запреты и ограничения на поездки, а также закрытие публичных мероприятий и запрет на крупные мероприятия приведут к чрезвычайно сильному падению спроса“, - считает Франц Эйлерс, директор по исследованиям рынка недвижимости VDP Research. В том же направлении "коронный шок" действует на розничную недвижимость, если только она не занимается товарами первой необходимости. Учитывая это, можно предположить, что инвесторы будут вести себя очень сдержанно в этих секторах рынка.
Тобиас Юст из IREBS предупреждает, что правило "высокая неопределенность благоприятна для недвижимости“ уже сыграла в текущем кризисе. Во-первых, немецкая экономика уже потеряла обороты, и "корона" лишь продолжает тренд исправления ожиданий. Кроме того, на этот раз на стоимость недвижимости влияют отрасли, которые обычно считаются безопасными, так как общественная жизнь в значительной степени затормозилась. Это может привести к тому, что банкам в конечном итоге придется переоценить свои кредитные условия, продолжает Юст.
Влияние коронавируса на стоимость недвижимости: два сценария
Аналитики разрабатывают два сценария, от которых, вероятно, будут зависеть далеко идущие последствия для стоимости недвижимости: либо экономика восстановится так же быстро, как и упала, если пандемия в Германии будет относительно скоротечной. В этом случае Свен Койсен ожидает своего рода передышки для рынка недвижимости, Майкл Фойгтландер из Института немецкой экономики Кельна предполагает, что цены будут расти медленнее и частично стагнируют. И в то время как влияние кризиса на рынок арендного жилья будет умеренным, на рынке отелей могут быть более сильные эффекты из-за возможных банкротств операторов.
Маркус Бадманн из Bulwiengesa строит свой прогноз:
Если мы предположим, что влияние "кризиса короны" на экономику ограничится несколькими месяцами, после этого спрос на аренду и покупку и, следовательно, объем инвестиций, конечно, не будут единообразно выходить на докризисный уровень. Однако какое-то количество игроков наверняка постараются подтянуть свои операции к докризисному уровню.
По-другому ситуация станет развиваться, если глобальная рецессия будет глубже. В этом случае аналитики Savills прогнозируют значительное снижение спроса, продажи площадей и арендной платы, а также рост предложения.
"Спрос на жилищных рынках также будет негативно затронут в этом сценарии из-за роста безработицы или снижения доходов", - говорит глава Rohrer: "Три или четыре месяца простоя станут всеобщей экономической катастрофой с едва ли обозримыми и уже не поддающимися расчету последствиями для рынка недвижимости.“
Решающее значение имеет готовность подстраиваться под обстоятельства
"С каждой негативной новостью готовность к приобретению недвижимости уменьшается", - говорит Франц Эйлерс. "Таким образом, "шок короны" будет косвенно тормозить желание инвестировать в недвижимость. К тому же рынок жилой и офисной недвижимости в любом случае находится на пике после долгого восходящего тренда".
"Стоит предположить, что коронавирус окажет негативное воздействие и затормозит рост цен. Более сильные эффекты следует ожидать, если Covid-19 приведет к сокращению рынка“, - продолжает Эйлерс, имея в виду помехи международному разделению труда, которые создает пандемия.
Тобиас Юст поддерживает эти идеи и добавляет, что здесь многое зависит от "институциональной способности к обучению“:
Продолжительность и тяжесть последствий в Германии будет зависеть от того, как быстро игроки рынка сумеют подстроиться под обстоятельства.
В качестве иллюстрации он привел пример Сингапура и Кореи, бывших во власти эпидемий в прошлые годы: "Несмотря на свирепствовавшие в этих странах SARS или MERS, ни в одной из них недвижимость класс надежный актив не была скомпрометирована.“
По материалам haufe.de
Я, в свою очередь, поддерживаю озвученный выше тезис о том, что пока рано строить даже среднесрочные прогнозы. Рекомендую не терять голову и спокойно следить за изменениями на рынке.