В этом материале хочется НЕ вспоминать карантин и весь яркий расцвет неспособности региона принимать верные, экстренные, самостоятельные решения. И речь даже не о менеджменте, а о каждом жители региона.
А обсудить хочется как раз профильные вопросы, которые рассмотрел Стрельцин Яков Саввич в интервью у Марии Кармановой на передаче «Саратовская перспектива».
Странным с самого начала кажется, когда с вопроса о влиянии пандемии на изменении цены на жилье, Яков Саввич переходит на удорожание социальных объектов, но не в этом соль данного выступления. Как впрочем, можно пропустить и обсуждение Ульяновской 9, Дома Детского Творчества, Комсомольской 35, Стадиона Спартак и закона о Комплексной застройке. Поскольку нет даже намека на примерный документ, но почему-то под обсуждением будущего закона критикуют новые правила застройки, а именно обеспеченность одним парковочным местом на квартиру. Но простите, город больше не выдерживает беспарковочную застройку. И наибольшей проблемой и паникой по вопросу обеспеченности машиноместами у застройщиков, ИМХО, является уже обсуждаемое ранее не понимание определения ценностей и распределения затрат в экономической модели инвестиционного проекта. При этом обсуждение точечного отселения городом в историческом центре и обсуждение невозможности застройки этих территорий кажется странным и в связи с изменением федерального законодательства, о котором нам каждый раз твердят, что отселенные территории за счет муниципалитета, не могут быть отданы под коммерческие проекты.
Удивило и откровенно огорчило обсуждение здание бывшего Авиационного колледжа, возведенного как Женская Мариинская гимназия в 1905 году. Не смотря на то, что проект здания типовой, для того времени, но оно достойно занимает свое место и украшает город. Яков Саввич сам рассказывает о роскошном внутреннем убранстве, но только рендер анонсированный в данном видео заставляет усомниться в его сохранении. И большего всего эти сомнения порождает огромный световой купол над дворовым пространством, зачем он там? Да и все мы помним другие проекты приспособления Объектов Культурного Наследия от данной компании:
Но самым интересным, на мой взгляд, является объяснение удорожания объектов на первичном рынке, которое демонстрируют на 3:45 интервью:
1. Увеличение НДС на 2%
2. Издержки, связанные с разработкой охранных зон.
3. Эскроу-счета
Итого, по мнению Якова Саввича, данные три фактора увеличат стоимость новостроек на 10%, но я хочу углубиться в то, какую долю удорожания несет каждый из факторов. А так же попытаться разобраться, какое отношение возведение новостроек имеет к разработке охранных зон.
И так, удорожание за счет повышения НДС с 18 до 20%. Для расчета возьмем стоимость 1 кв.м. в однокомнатной квартире на первичном рынке в Саратове на 01 апреля 2020 года, такая стоимость составляет 33 550 руб. Расчет крайне прост, 33 550 руб. / 1,18 = 28 432,20 руб., получаем налогооблагаемую базу при данной стоимости, вычитая из стоимость 18% НДС. Теперь мы должны рассчитать рыночную стоимость введя НДС в 20%, 28 432,20 руб. * 1,2 = 34 118,64 руб. Как итог расчета возьмем разницу рыночной стоимости после и до перерасчета 34 118,64 – 33 550 = 568,64 руб. – это увеличение стоимости за счет изменения НДС, и такое удорожание составляет 1,69% от изначальной стоимости. Но только к чему это было упомянуто, если НДС изменилось с 01 января 2019 года, а значит 20% НДС давно применяется и указание его в апреле 2020 некорректно.
Вторым пунктом идут издержки на разработку охранных зон. Формулировка явно не корректная, так как при новом строительстве не разрабатываются зоны охраны, ибо что они будут охранять?! А вот если строительство ведется в непосредственной близи от ОКН, то проект должен пройти Акт ГИКЭ проектных документов о том, что новое строительство не повлияет на ОКН. Но стоимость такого Акта составит примерно 150 000 руб., что при общей стоимости проекта, к примеру, в 1 000 000 000 руб. составит 0,015%. А при стоимости проекта в 500 000 000 руб. составит 0,03%. Новый проект границ охранных зон ОКН я не рассматриваю, поскольку движение границ охранных зон в угоду строительства это прямое нарушение 73-ФЗ.
И самое интересное, это третий пункт, а именно эскроу-счета. Вы можете возразить, что данные счета так же были введены еще в 2019 году. Да, но все что начали строить до введения данных счетов и на момент их запуска имело определенный % реализации не попадает под них. А значит эффект удорожания от введения эскроу-счета является отложенным и именно он в скором времени повлияет на повышение стоимости первичного рынка. Но рассчитать на сколько произойдет удорожание из-за данного фактора усреднено невозможно, так как он очень многофакторный. Однозначно можно сказать лишь одно, чем дольше будет строительство по сроку, тем выше будет удорожание. На мой взгляд, каждый год строительства увеличит стоимость в среднем на 5%, видимо, когда Яков Саввич говорит об удорожании на 10%, то он рассматривает двухлетний проект.
Вот только зачем же тогда указывать другие факторы, которые либо настолько минимальны, что даже не стоит рассматривать, либо абсолютно не актуальны, я лично понять не могу, а Вы?