Доверяй, но проверяй. Скидка на квартиру не должна вас обанкротить. Для этого рассмотрим формы договора.
Читайте так же: квартиры рядом с метро до 2,5 млн. руб.
Сегодня на рынке первичной недвижимости наиболее распространенными и безопасными являются две схемы: ДДУ и проектное финансирование с использованием эскроу счета. При этом есть такие формы договоров, как ЖСК, ПДКП, ПДДУ, вексель, ДКП, и цессии, которые занимают около 20% от всех продаж первичного жилья.
Многие знают, что приобретение недвижимости в новостройке выгоднее покупки готовой квартиры, так как значительно ниже стоимость квадратного метра, иногда и в разы, особенно если речь идет о начальной стадии строительства. Однако, есть риски, как с готовым домом, так и со строящимся.
1. Договор паенакопления в ЖСК ФЗ-215
Жилищно-строительный кооператив уже пережиток прошлого, но еще имеет вес на российском рынке. Он наиболее привлекателен для застройщика, так как дает право получать денежные средства от пайщика — покупателя сразу после получения разрешения на строительство.
Обычно покупка квартиры по договору ЖСК может сэкономить в районе 100.000-500.000₽.
Стоимость недвижимости ниже, чем у конкурентов, так как:
- Не облагается НДС. Застройщик со сделки не отчисляет государству 20%
- Нет страхования ответственности, и это существенно повышает риски членов кооператива
- Денежные средства поступают напрямую застройщику после подписания договора
- В договоре не фиксируется конечная стоимость квартиры. Можно не удивляться, когда перед получением ключей вас попросят доплатить за остекление балкона, например.
Договор между покупателем и застройщиком по закону может не проходить регистрацию, в связи с этим возможны двойные продажи.
Застройщик может не построить дом, либо опоздать с передачей ключей на 10 лет, при этом покупатель законом не защищен. В таком случае пайщики сами должны достроить свое жилье, либо остаться без него вовсе
Несмотря на низкую стоимость стоит учесть, что законом не предусмотрена гарантия на конструктив дома, инженерию и отделку. Застройщик сам может внести изменения в договор, набрав ультиматумом большинство голосов, и удешевить проект в ущерб качеству.
2. Приобретение квартиры посредством векселя.
Один из приемов, как приобрести квартиру в новом доме по цене ниже рынка - как раз посредством векселя.
Экономия, как и с ЖСК до 500.000₽.
«Вексельная схема» покупки квартиры в новостройке представляет собой покупку у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры.
Чаще всего такой схемой пользуются подрядчики, которые, например, поставляли строительные материалы для постройки дома, и застройщик расплатился с ними не деньгами, а будущими квартирами. Подрядчик привлекает покупателей на сумму долга от застройщика. Если компания должна подрядной организации 10 млн рублей, значит, привлечено может быть 5 покупателей на квартиры по 2 млн рублей.
При векселе невозможна ипотека, только 100% наличный расчет
Одна из простых и спокойных схем, когда за столом встречаются 4 человека: представитель застройщика, подрядчик, покупатель, и его агент, который контролирует чистоту сделки.
Подрядчик выдает вексель на всю стоимость квартиры покупателю, он в это время отдает деньги за квартиру, далее этот вексель передается застройщику и подписывается с ним договор. Если застройщика не будет в момент совершения сделки, есть риск, что покупатель останется с этим векселем на руках и компания застройщика его не захочет принимать в качестве оплаты квартиры.
На вексельную схему покупки жилья не распространяется закон об участии в долевом строительстве, а, следовательно, ни о каких санкциях (неустойке, возмещении убытков) при нарушении застройщиком сроков сдачи, требований к качеству жилья и других оговоренных условий речи не идет.
Подрядчикам удобна такая схема, так как деньги получают сразу в момент заключения сделки и не нужно ждать регистрации договора или постройки дома. В связи с этим устанавливается низкая стоимость квартиры. С 1 июля 2018 г. последние поправки в ФЗ-214 запрещают Застройщикам выпускать какие-либо ценные бумаги, кроме акций самой компании, однако, по такой схеме еще продаются квартиры.
В следующей части рассмотрим предварительные договоры, ДДУ, договор цессии, купли-продажи, и новое проектное финансирование с использованием эскроу счета.
Кстати, в апреле и мае акция: приведи друга на покупку в новостройке, получи 15.000₽🎁
Если остались вопросы
На любом этапе вы можете провести онлайн-чат с менеджером. Поможем определиться с выбором недвижимости, получить одобрение по ипотеке, и подписать договор напрямую у выбранного вами застройщика без комиссии.