Почти 40% покупателей недвижимости в Краснодарском крае в целом и на Черноморском побережье в частности — жители северных регионов страны. Чаще всего они хотят купить именно дом на юге, лучше всего на побережье. Только вот особенности приобретения такой недвижимости на Кубани очень отличаются от тех, к которым привыкли приезжие. Рассуждать о плюсах и минусах покупки квартиры или дома — дело неблагодарное, это вопрос субъективный, каждый делает свой выбор. Однако безопасность таких сделок — уже другая история.
Неликвид
Термин из обихода риелторов. Означает недвижимость, как правило, ниже рыночной стоимости, которую практически невозможно продать… местным — ведь они понимают ситуацию на рынке. В отличие от приезжих и переезжающих. Соблазнить их “выгодной сделкой” легче, особенно если покупка оформляется удаленно. Красивые фото дома на юге, рассказы о том, какое это прекрасное место, и всё — покупатель согласен. Не каждый, конечно, но своего покупателя такая сделка найдёт.
В чем же подвох? Как правило, это недвижимость в умирающих районах края без инфраструктуры: больницы, детские сады, школы, сетевые продуктовые магазины, представительства федеральных структур (ПФР, налоговая, МФЦ) — все социально-значимые объекты на приличном расстоянии от продаваемого дома на юге. Обычно такие объекты находятся на отшибе и продаются долго. Но если потенциальный покупатель соблазнится низкой ценой и не будет разбираться в деталях, он гарантированно получит неликвидную недвижимость.
Если рассматривать с той же точки зрения многоквартирные дома на юге, то купить неликвид, особенно в новостройке, будет сложно. Если застройщик возводит ЖК в каком-то месте, значит, на покупку недвижимости там есть спрос. Чем лучше инфраструктура местности, тем больше спрос. Если вам предлагают купить квартиру в жилом комплексе, в котором несколько домов, и застройщик планирует возводить ещё и следующую очередь, почти наверняка такая недвижимость будет ликвидной.
Хороший пример такой недвижимости один из жилых комплексов Новороссийска. Застройщик возводит 23 дома, а общая площадь объекта составит около 10 га. Компании придётся продать больше двух тысяч квартир. Такая недвижимость не может быть неликвидной. Дома возводятся поэтапно, значит, первые жильцы заселятся раньше и поймут, если с ЖК что-то не так. В такой ситуации будет действовать стандартная схема: много плохих отзывов в интернете — испорченный имидж компании — невозможность продать оставшиеся квартиры. Понятно, что застройщик не будет рисковать своей репутацией, возводя огромный жилой комплекс в несколько очередей. А значит, и объект будет сдаваться в срок, и все обещания покупателям нужно будет выполнить.
А чья земля?
Самая большая странность частной застройки в Краснодарском крае — это отсутствие прав на землю у собственника дома. Такие объекты риелторы называют “частички”. Проще говоря, дом ваш, а земля, на которой он стоит, не ваша, чаще всего муниципальная. Подобная ситуация не повсеместна, но случается нередко. Это касается и недвижимости на вторичном рынке, и покупки новых домов и таунхаусов.
Какие последствия могут быть у такой покупки? При самом плохом варианте — если ваша земля понадобится собственнику, то вы не сможете ничего сделать. Такие ситуации случаются и в других регионах: земля в частной собственности понадобится муниципалитету, например, для строительства дороги или социального учреждения, и ее выкупают. Но в этом случае собственник ставит свои условия. А в Краснодарском крае собственник “частички” становится заложником ситуации и свои условия выставлять не может.
Получается так, что приезжающие покупают дом на юге, полагая, что и землю смогут оформить в собственность, а на деле выходит иначе. И иногда эта особенность выясняется гораздо позже свершившейся сделки. Не секрет, что подобные истории случаются и с жителями многоквартирных домов, но условия, на которой земля передается собственникам квартир, всегда прописываются в договорах и документах на строительство.
А у нас под домом газ
Еще одна особенность частных домов на юге — газификация. Счета за отопление и подогрев воды будут в разы меньше по сравнению с подключением дома к центральным теплосетям. А уж на юге, где большую часть времени тепло, даже зимой платежки за коммуналку многим жителям северных регионов покажутся просто смешными. Только смеяться заранее не советуем. Частый вид мошенничества — мнимая газификация частного дома.
Вот случай из реальной жизни. Счастливые мурманчане въехали в свой домик в Краснодаре. Всё было прекрасно до тех пор, пока газовый котел не перестал работать. Вызвали ремонтников, котел проверили, оказалось, что проблема в подаче газа. Вызвали газовиков, те заявили, что дом не подключен к городскому газопроводу. Собственники не поверили. Вот труба, которая подведена к дому, она уходит в землю, и газ был почти два месяца.
Проводить земляные работы в местах подключения объектов к газопроводу можно только лицензированным специалистам, имеющим при этом разрешения от уполномоченных органов. И тут возникла дилемма: официально дом к газопроводу не подключен, а труба по всем правилам имеется. Собственник решил копать самостоятельно, при этом копать глубоко не пришлось. Оказалось, что рядом с домом просто закопаны большие газовые баллоны, которые опустели. В документах на продажу не значилось, что дом газифицирован, а значит, и прав на судебное разбирательство этого вопроса у собственников не было.
Может ли произойти такая ситуация с многоквартирным домом? Очень сомневаемся. Придется закапывать о-о-очень большие баллоны или очень много маленьких. К тому же по закону все застройщики обязаны публиковать документы на строительство на своем сайте.
Разрешите построиться
Очень распространенная проблема с частными домами на юге — незаконность постройки. Быстро возвести объект на земле, которая для этого не предназначена, очень просто. Существуют даже обходные схемы, чтобы подключить такую недвижимость к центральным коммунальным сетям. А потом… потом быстро продать. Естественно, такие сделки не законны и по-хорошему их даже зарегистрировать нельзя, но это по-хорошему. На деле права на собственность незаконно построенного объекта регистрируются, и в первое время счастливый владелец домика на Кубани не очень не подозревает. Однако, рано или поздно к нему придут и скажут, что, несмотря на документы, постройку придется снести, причем за его счет. Люди в таких ситуациях пытаются разобраться, пишут в разные инстанции, дело доходит до суда, но итог в большинстве случаев — снос.
Бывают ли подобные ситуации с многоквартирными домами? На вторичном рынке столкнуться с такими случаями практически невозможно, особенно если дому 10 и больше лет. Все незаконные постройки сносили ещё в период проведения Олимпиады в Сочи. Что касается новостроек — бывают случаи, когда недобросовестные застройщики подобным образом нарушают закон, но, как правило, это фирмы-однодневки, потому что афера рано или поздно вскроется, и придётся отвечать перед законом. Как быть в этой ситуации? Доверять застройщику, который давно на рынке.
Таким компаниям не выгодны подобные схемы, ведь если они возведут дом незаконно, то строить дальше жилые комплексы им будет очень и очень сложно. Разбирательства правоохранительных органов и испорченная репутация — плохие помощники в бизнесе.
Как быть?
Если вы решились на покупку недвижимости на юге, рекомендуем вам тщательно изучить вопрос:
- Узнайте всё о том месте, куда вы планируете переехать, оцените инфраструктуру и уровень жизни. Почитайте форумы, новостные сайты, посмотрите статистику.
- Пользуйтесь услугами проверенных специалистов — обращайтесь в крупные риелторские компании или официальные отделы продаж застройщиков. Кстати, застройщики теперь предлагают целый ряд услуг при проведении удаленной сделки: помощь с ипотекой, видеоэкскурсии по объекту и оформление всех необходимых документов.
- Не соблазняйтесь выгодным предложением. Если недвижимость гораздо ниже рыночной стоимости, стоит тщательно проверить продавца.
- Изучайте все документы на недвижимость, лучше вместе с юристом.
Покупать квартиру или дом на юге — решать только вам. Однако безопаснее все-таки купить квартиру. Вы потратите меньше сил и времени, вам будет проще распознать неладное. Покупка дома — вопрос более сложный и рискованный.