Правительство предоставило отсрочку представителям малого и среднего бизнеса, которые арендуют помещения, находящиеся в собственности государства. Но эта мера не касается предпринимателей, заключивших контракты с коммерческими структурами. Редакция «Своего дела» разобралась, что делать с договорами аренды
На какие условия в договоре можно сослаться
В конце большинства договоров есть пункт о форс-мажоре, то есть обстоятельствах непреодолимой силы, которые невозможно было предвидеть. В противном случае стороны не подписали бы такой контракт. Форс-мажор освобождает стороны от ответственности за нарушение условий договора: арендодатель не сможет расторгнуть договор из-за неплатежа, а на сумму долга не будут начисляться проценты.
Обстоятельства непреодолимой силы должны быть:
- чрезвычайными, т. е. необычными в конкретных условиях;
- непредотвратимыми, т. е. другие арендаторы тоже не смогли бы избежать последствий этого обстоятельства.
Что именно считается форс-мажором, в законе не прописано. По общепринятой судебной практике это могут быть: стихийные бедствия (землетрясения, наводнения, ураганы), военные действия, массовые забастовки и эпидемии. 11 марта ВОЗ признала распространение коронавируса пандемией.
Вместе с этим в договоре аренды указывается план действий при форс-мажоре. Это могут быть: расторжение договора с условием возврата денег за оплаченный период, скидка, арендные каникулы и т. д. О наступлении форс-мажора арендодателя нужно сразу оповестить. Но написать письмо недостаточно: наступление обстоятельств непреодолимой силы нужно доказать. При распространении пандемии можно сослаться на распоряжение властей.
К примеру, с 28 марта по 5 апреля в России объявлена нерабочая неделя. На это время будут закрыты все заведения общепита (они смогут работать только навынос или на доставку), торговые точки и развлекательные центры. Продолжат работу только медицинские учреждения, аптеки, магазины с товарами первой необходимости, в том числе продовольственные. 19 марта во всей России ввели режим повышенной готовности. Власти некоторых регионов, в том числе Москвы, признали это обстоятельство форс-мажорным.
Если форс-мажора не случилось
К форс-мажорам не относятся предпринимательские риски, в частности резкий спад посещаемости и уход клиентов. Проще говоря, если власти только рекомендовали воздержаться от посещения общественных мест, что привело к снижению количества посетителей, или перевести сотрудников на удалённую работу, сослаться на обстоятельства непреодолимой силы не получится.
В такой ситуации арендодателю надо начинать официальные переговоры об изменении условий договора. Предприниматель может сослаться на ч. 4 ст. 614 Гражданского кодекса. Она позволяет арендатору потребовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования помещением изменились. Но нужно подтвердить, что ситуация повлияла на бизнес. Например, предоставить данные о падении посещаемости, продаж, выручки.
Адвокат юридической фирмы «Гриц и партнёры» Дмитрий Гриц утверждает, что договариваться о пересмотре требований нужно в официальной переписке, способы связи указываются в соглашении. В такой коммуникации можно использовать бумажные и электронные письма. Переписка в мессенджерах, звонки и устная беседа юридической силы не имеют.
Советы и сервисы, которые помогут организовать работу и не потерять клиентов
Переговоры с владельцем помещения начали основатели кофейни «Ранняя пташка» в Казани Дмитрий и Алёна Лефлеры. «Арендная плата — это существенная часть наших расходов. Мы договорились с собственником об отсрочке на месяц, но пока только на словах. Он пообещал пойти навстречу. Владелец сам открыл несколько заведений общепита, поэтому понимает ситуацию на рынке. Условия обсуждаем, письменного договора пока нет», — рассказала «Своему делу» Алёна Лефлер.
«Обе наши кофейни уже изменили привычный формат работы и начали закрываться на полтора часа раньше. Выручка сократилась уже больше чем на 50 %, каждый день мы работаем в минус. Но мы не можем просто закрыться, потому что платим зарплату нашим сотрудникам. У всех есть ежемесячные обязательные траты: съёмные квартиры, ипотеки, продукты и многое другое. И всё же всем сократили ставки и часы работы, начиная от клининга заканчивая шеф-поваром. Радует, что сотрудники относятся к этому с пониманием», — говорит Лефлер.
Чтобы как-то оптимизировать свою работу и доходы, кофейни начали заниматься доставкой. Но, по словам предпринимательницы, это не сильно помогает, поскольку заведение изначально не было рассчитано на продажу еды с собой.
110 000 ₽ в месяц
аренда
10 человек
количество сотрудников
500 000 ₽ в месяц
зарплатный фонд
«Мы потратили немало сил на создание меню, подачу, сервис, интерьер, посуду и сейчас привозим сырники, бейглы или каши, но не можем доставить атмосферу, не говоря уже о напитках. Мы в первую очередь кофейня, и нас сейчас очень поддерживает на плаву то, что у нас есть кухня. Это специфика региона в целом: в Москве и Санкт-Петербурге спрос на доставку выше, в Казани больше готовят дома», — поделилась предпринимательница.
Юристы предупреждают: закрытие площадки по решению предпринимателя не останавливает договор аренды. «С моей точки зрения, это опрометчивое решение. Я бы рекомендовал направлять уведомление арендодателю об изменении условий по оплате», — считает Гриц.
Чтобы зафиксировать все договорённости, лучше заключить дополнительное соглашение к существующему контракту. В документе нужно прописать:
- новые условия оплаты (снижение цены, отсрочку) либо введение арендных каникул;
- период действия соглашения;
- условия возврата уплаченных денег (если такая договорённость будет);
- шаги сторон после окончания срока действия дополнительного соглашения.
Если собственник отказывается изменить условия аренды
При отказе владельца помещения изменить условия аренды несмотря на форс-мажор, вопрос можно урегулировать в суде. Чтобы подкрепить свои доводы, предпринимателю следует приложить к исковому заявлению официальную переписку, в которой арендодатель был уведомлен о просьбе изменить условия аренды. В своих требованиях нужно ссылаться на Гражданский кодекс:
- На ст. 451, которая позволяет пересматривать или расторгать договоры из-за существенных изменений обстоятельств. В суде нужно будет доказать, что плата за аренду пустующего помещения наносит бизнесу ущерб, на который предприниматель не рассчитывал при заключении сделки.
Может ли арендодатель разорвать договор
Глава практики внесудебного разрешения споров в компании «Гриц и партнёры» Анна Сорокина отмечает, что в обратную сторону эта ситуация не работает: арендодатель не может избавиться от съёмщиков. Форс-мажором является не сама пандемия, а действия властей по её предотвращению, уточняет Сорокина, и они никак не мешают арендодателю выполнять основную обязанность — предоставлять площадь предпринимателям.
Форс-мажором для арендодателя было бы стихийное бедствие, например разрушение здания из-за землетрясения. Тогда он бы не смог из-за непредвиденного обстоятельства выполнять свою часть договора, то есть предоставлять помещение, объясняет юристка.