Мировой кризис 2020 года коснется всех сторон нашей с вами жизни. Неразбериха с валютой и акциями, накаленная политическая обстановка. Жизнь на грани жизни и смерти, к которой Россия в конце марта только начинает готовиться. Но любой кризис не вечен, любые проблемы нужно решать. Хотя бы идти в данном направлении.
Что такое недвижимость для человека в России сегодня? Для кого-то это надежная крыша над головой, в которой за вечерним столом собирается за ужином семья. Для кого-то возможность заработать денег путем покупки и продажи одного из самых консервативных активов нашей капиталистической формации. Стоит ли весной 2020 года покупать недвижимость? Стоит ли продавать? Цена в 2020 году пойдет вверх или вниз?
Давайте разбираться.
Из кровной сберкассы в недвижимость
После речи президента от 25 марта недвижимость может стать более надежным и консервативным элементом сохранения своих капиталов по сравнению с вкладами в банке. Более подробный разбор налогооблажения граждан с вкладами свыше 1млн рублей по моей статье здесь. И действительно, если ко всему прочему добавить инфляцию и обесценивание рубля за последние пару месяцев, эта мера поможет хоть как-то сохранить сбережения. К тому же все помнят гиперинфляцию 90ых.
Как вел себя рынок в предыдущие кризисы?
Региональные рынки и рынок Москвы во многом похожи по своим законам. Мы видим, что рост стоимости увеличился в кризисном 2008 году. США уже на тот момент вступило в рецессию, а в России тогда дорожал доллар, но все думали, что рецессия Штатов нас не заденет. Многие застройщики в то роковое время повысили цены на недвижимость, чтобы защитить себя от последствий кризиса и обесценивающего рубля. У населения на тот момент были деньги, ведь эпоха первых двух сроков Путина считается многими экономистами "золотой", население успело скопить деньги и рост благосостояния был на высоте. Люди посчитали, что недвижимость никогда не упадет, а будет только расти и многие все-таки купили квартиры по очень завышенным ценам.
Ниже представлен график в рублях и долларах.
В чем отличие кризиса 2008 от текущего?
1. Кризис 2008 был в первым в истории современной России, тогда мы не могли трезво оценивать это явление. Сейчас покупатели и продавцы имеют опыт, который смогли накопить за 2008, 2014 годы.
2. Экономика и рост благосостояния населения были на подъеме на момент 2008 и деньги были. Сегодня же доходы снижаются уже много лет подряд.
Но общее осталось. И тогда, и сейчас население не видит других альтернатив сохранения финансов, кроме как покупки квартир и долларов. Это верно, но лишь отчасти.
Спрос
Сейчас рынок зашевелился. У населения есть подозрения дальнейшего роста доллара в связи с падением цен на нефть. Предполагается, что ЦБ будет сдерживать доллар повышением ключевой процентной ставки как это было во времена 2014, что, в свою очередь, приведет к повышению ипотечного процента. Но этот положительный фактор в этот раз может уйти. Ведь ставка теперь снижается, а в лучшем случае -- остается неизменной. Следовательно, ипотечные ставки повышаются. Но именно в данный момент наблюдается парадокс: люди взяли ипотеку по низкой ставке (заскочили в последний вагон), но цена сейчас тоже резко пошла вверх.
На данный момент, все это напоминает панику, и реальных предпосылок для роста как в 2008 просто нет. Повышение цен и скупка недвижимости должна быстро закончиться, как кончилась закупка туалетной бумаги и гречки в магазинах. Повышенный спрос на недвижимость продержится до мая, в лучшем случае.
Если впереди нас ожидает продление карантина и повторение сценария кризиса запада, то недвижимости просто некуда расти. Ведь денег у населения и так нет. Те кто хотел купить недвижимость, те купят ее, и текущий повышенный спрос закончится быстрее чем в 2008, 2014 году. Продлится такое, в лучшем случае, до лета.
А что будет дальше? У населения, даже у состоятельного, не будет денег на покупку, следовательно, упадет спрос. Застройщики будут давать скидки, цены будут падать. Но откуда взять деньгам? Вполне возможно, что власть пойдет на субсидировании и дотирование ипотеки, но без стабильных доходов населения массовым явлением подобное вхождение в ипотеку не станет.
Будет ли инфляция?
Скорее всего, рублевая инфляция будет, но не в таких больших масштабах как поговаривают многие эксперты. Ибо предпосылок для инфляции в 50-100% попросту нет.
Цена на нефть
Если нефтяная война со странами ОПЕК будет продолжаться, то экономика будет ухудшаться, отсюда следует, что взяться росту цен на недвижимость просто не от куда. Ведь именно платежеспособность населения является ключевым параметром роста цен на недвижимость.
Сейчас (в начале апреля) цены на недвижимость высокие, но в ближайшее время они начнут падать, так как на деле цены сейчас завышены, а покупать по завышенным ценам у населения нет возможности. К тому же пандемия COVID-19, поэтому по сравнению с кризисами 2008, 2014 цены на верхних точках графика роста не продержатся полгода, как это было тогда.
Новостройки ждут похожие на рынок вторички процессы. Сначала повышение цен, но скоро начнутся скидки. Застройщикам надо будет максимально быстрее продавать квартиры, чтобы заработать деньги. Также скорее всего, у застройщиков появятся проблемы со сдачей объектов, так что всем желающим купить недвижимость у застройщика нужно внимательнее отнестись к выбору компании.
Что делать?
Советы и рекомендации для покупателей
Если очень нужно и важно купить квартиру сейчас, то покупайте. Если есть возможность подождать, то лучше не принимать поспешных решений (тем более в кризис), и хорошо подумать над выбором. Сейчас население соблазняет низкие проценты на ипотеку. А что если кризис затянется? Работы не будет? Ваши доходы дальше упадут? Проблемы с работой вполне могут появиться у многих. Правительство с огромной вероятностью будет сдерживать ключевую ставку, рост доллара до дня голосования за поправки в конституцию. Но что будет дальше?
Совет для продавцов
Если очень нужно продать, то продавайте сейчас и не завышайте цену. Если цену в ближайшее время не сбавить, то есть риск продавать квартиру месяцами и возможно годами. Но даже так в итоге придется снизить стоимость в связи с потенциальным падающим спросом.
Вывод
Даже если этот кризис будет недолгим, как говорят многие, то удар по экономике уже есть, и оправиться от него быстро не получится. Сначала восстановится спрос на более нужные товары и услуги, а только потом восстановится недвижимость, но кто знает, до какого уровня она на тот момент упадет? Считаю, что недвижимость под инвестиции с целью получения прибыли стоит покупать в конце лета-осенью 2020, когда цена на квартиры уже упадет в связи с текущим кризисом.
Пишите в комментарии ваше мнение о ценах на недвижимость в предстоящий кризис. Вы покупаете или продаете?
P.S. Не болейте и подписывайтесь на мой канал :)