Вы нашли подходящую квартиру для покупки. Теперь необходимо убедиться, что все документы на эту квартиру в порядке. Что же потребовать у продавца для проверки?
Прежде всего я разделила бы документы на обязательные и дополнительные. К первой группе я отнесу те документы, без которых невозможно оформление сделки, ко второй - документы, которые страхуют покупателя от возможных рисков.
Количество и перечень обязательных документов зависит от нескольких факторов. Одним из факторов является форма проведения: нотариальная или простая письменная. Зависит это и от правоустанавливающих документов, и от вида сделки, а также от использования заемных средств.
Разберемся с теми документами, которые необходимы при любой форме и виде сделки. А именно: документ, удостоверяющий личность (паспорт, свидетельство о рождении, удостоверение личности военнослужащего) и правоустанавливающие документы на квартиру.
Далее перечислю по пунктам и поясню при каких условиях данные документы будут востребованы.
1. Кадастровый или технический паспорт на квартиру. В случае, если сделка ипотечная. Необходим для оценки недвижимости и установления наличия или отсутствия перепланировок.
2. Справки по форме 7, 9. В случае, если сделка ипотечная или нотариальная. Требуется для банка или нотариуса. Если правоустанавливающим документом является приватизация, справка по форме 9 (с архивными данными) потребуется для Росреестра.
3. Нотариальное согласие супруга на продажу (брачный договор), если продаваемая квартира является совместно нажитым имуществом во время брачных отношений.
4. Нотариальное согласие супруга на покупку (брачный договор), если квартира приобретается в браке на одного из супругов. Требуют нотариусы.
5. Свидетельство о браке. При покупке в совместную или долевую собственность супругов.
6. Разрешение органов опеки. В случае, если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему ребенку.
7. Документ об оценке недвижимости. В случае, если сделка ипотечная.
8. СНИЛС. Требуется для электронной регистрации.
9. Письменный отказ от преимущественного права покупки доли (нотариальное уведомление сособственников). В случае, если продается доля в праве собственности на квартиру (при продаже комнаты в коммунальной квартире).
10. Доверенность. В случае, если объект покупается или продается уполномоченным лицом.
Есть ряд документов, которые можно затребовать у продавца, для большей уверенности в юридической чистоте сделки.
К таким документам я бы отнесла:
1. Выписка из ЕГРН, содержащая общедоступные сведения об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Из нее можно узнать, что покупаемый объект действительно принадлежит продавцу, что он не заложен, не находится под обременением или арестом, что нет претензий третьих лиц. В этом документе содержится точный адрес объекта, кадастровый номер, общий метраж.
2. Архивную форму 9. Из нее можно узнать, кто был зарегистрирован в данном жилье в предыдущие годы, когда и по какой причине снят с регистрации.
3. Справка по форме 12. Из нее можно узнать не были ли зарегистрированы в квартире лица осужденные к лишению свободы, признанные безвестно отсутствующими, по иным причинам на основании решения суда, в связи с выездом в стационарные организации социального обслуживания и др.
4. Справка о переходе прав собственности. Это одна из форм Выписок из ЕГРН. Из нее можно узнать всю историю квартиры с начала ее постройки, когда она была приватизирована, сколько раз продавалась, дарилась, наследовалась.
5. Справка о неиспользовании материнского капитала. Сведения можно получить в пенсионном фонде, банке, если квартира приобреталась в ипотеку.
6. Справка из психоневрологического диспансера. Данная справка несет в себе информацию о наличии или отсутствии учета в таком диспансере.
Конечно, это не исчерпывающий список. Все зависит от конкретной ситуации. Опытный риэлтор, изучив документы, всегда подскажет, что необходимо выяснить и как это сделать перед совершением сделки по приобретению жилья.