Что делать с арендой?
Последние несколько дней это самый задаваемый нам вопрос со стороны малого бизнеса. Государство всеми доступными способами пытается бороться с коронавирусом: один за одним выходят распоряжения Правительства РФ, губернаторов и местных властей. Нынешняя неделя объявлена нерабочей, а для некоторых видов деятельности приостановка введена до 1 июня.
Таким образом, у большинства арендаторов трафик посетителей или значительно упал, или им вообще запрещено заниматься их деятельностью.
Что делать и на что можно сослаться? Практически во всех договорах есть раздел о форс-мажоре (обстоятельствах непреодолимой силы). В этом разделе должен быть описан порядок действий при наступлении форс-мажора. Это могут быть: расторжение договора с условием возврата денег за оплаченный период, скидка, арендные каникулы и т. д. Но, как правило, раньше раздел по форс-мажору никто серьезно не рассматривал, поэтому четко эти условия в договорах аренды не прописаны. Соответственно, необходимо ориентироваться на общие положения ГК РФ.
Обстоятельства непреодолимой силы должны быть:
- чрезвычайными, т. е. необычными в конкретных условиях;
- непредотвратимыми, т. е. другие арендаторы тоже не смогли бы избежать последствий этого обстоятельства.
Что именно считается форс-мажором, в законе не прописано. По общепринятой судебной практике это могут быть: стихийные бедствия (землетрясения, наводнения, ураганы), военные действия, массовые забастовки и эпидемии. 11 марта 2020 г. ВОЗ признала распространение коронавируса пандемией.
ВАЖНО! К форс-мажору не относятся предпринимательские риски, в частности резкий спад посещаемости и уход клиентов. Проще говоря, если власти только рекомендовали воздержаться от посещения общественных мест, что привело к снижению количества посетителей, или перевести сотрудников на удалённую работу, сослаться на обстоятельства непреодолимой силы не получится.
При резком падении посещаемости арендодателю надо начинать официальные переговоры об изменении условий договора на основании ч. 4 ст. 614 ГК РФ. Этот пункт позволяет арендатору потребовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования помещением изменились. Но нужно подтвердить, что ситуация повлияла на бизнес. Например, предоставить данные о падении посещаемости, продаж, выручки.
Все переговоры об изменении условий аренды вести только письменно (в крайнем случае через электронную почту, если она указана в договоре). Переписка в мессенджерах, звонки и устная беседа юридической силы не имеют. Соответственно, если Вы не сможете договориться, то в суде их использовать будет невозможно.
ВАЖНО! Если Вы просто прекратили пользоваться помещением, уведомили об этом арендодателя и закрыли на ключ, договор аренды не прекращается, арендная плата продолжает начисляться.
Чтобы зафиксировать все договорённости, лучше заключить дополнительное соглашение к существующему контракту, в котором прописать все новые условия. В настоящее время «на удаленке» мы этим активно и занимаемся 😊.
ВАЖНО! При отказе арендодателя изменить условия аренды несмотря на форс-мажор, единственный способ решить проблему – суд. Договор аренды расторгается с даты вынесения решения суда, а не с даты обращения. Суд в среднем идет 2-3 месяца. Т.е. арендные платежи придется платить весь период суда (2-3 месяца аренды).
В исковом заявлении необходимо ссылаться на ст. 451 ГК, которая позволяет пересматривать или расторгать договоры из-за существенных изменений обстоятельств. В суде нужно будет доказать, что плата за аренду пустующего помещения наносит бизнесу ущерб, на который Вы не рассчитывали при заключении сделки. На ст. 416, 417 ГК РФ, где говорится о невозможности исполнения договора из-за непредвиденных ситуаций или решения властей (в нашем случае распоряжение Губернатора Омской области о приостановке работы фитнес-клубов, торговых центров и т.д.).
P.S. Как показывает практика последних дней большинство арендодателей ведут себя вполне адекватно, готовы к разумным переговорам и готовы договариваться об изменении условий аренды. Они тоже понимают, что всем тяжело и необходимо сохранить нормальных арендаторов.
Если у Вас проблемы с арендой, мы всегда готовы помочь.
В настоящее время мы работаем на удаленном режиме.
Тел. для связи 8(983)627-21-28