1. На сегодняшний день, самый главный документ, подтверждающий право собственности - выписка из ЕГРН. Получить ее вы можете лично в МФЦ или заказать на сайте Росреестра. Да, да, тех красивых свидетельств больше не выдают. Просто распечатанная бумажка с печатью. А все данные в компьютере. Хотите поиграть в теорию заговора? Пожалуйста, держите "Нажало заинтересованное лицо с большими звездами на погонах кнопочку, и все, у вас нет недвижимости, раньше хоть свидетельство было, а сейчас просто бумажка".
Запомните, вы можете взять выписку на абсолютно любую недвижимость в РФ и узнать, кто собственник, нет ли каких-либо ограничений (залог, арест). Да, да, я могу пойти в МФЦ и узнать всех собственников вашей квартиры, в том числе и несовершеннолетних детей (персональные данные, кстати).
Итак, проверили. Квартиру вам предлагает собственник и она чиста.
2. Узнаем, состоит ли продавец в браке, ведь квартира может являться совместной собственностью супругов. Листаем паспорт и выясняем. Если продавец в браке, обязательно требуем нотариусом заверенное согласие супруга.
Если брак расторгнут - смотрим дату. Сверяем с датой приобретения квартиры (указана в выписке из ЕГРН). Квартира приобретена в браке? Брак расторгнут? Все равно, требуется согласие.
Помним, что квартиры, приобретенные по безвозмездным сделкам (дарение, наследство, приватизация), не являются совместной собственностью супругов, но согласие лучше взять. В Росреестре могут отказать в сделке, хоть и необоснованно, но лучше перестраховаться.
3. Выясняем, не была ли квартира приобретена в результате приватизации. Если была, выясняем, нет ли лиц, отказавшихся от приватизации. Для чего? Лицо отказавшееся от приватизации имеет право пожизненного проживания. Будет вам сосед. В идеале, в квартире не должно быть зарегистрировано (прописано) ни одного человека.
Поэтому, требуем от продавца выписку из домовой книги (или ЕЖД - единый жилищный документ), берется это также в МФЦ, но только продавцом. Заодно можно взять финансовый лицевой счет. В итоге, узнаем есть ли в квартире зарегистрированные (прописанные) граждане, и нет ли долгов по коммунальным услугам.
Если у вас нет хорошего юриста, который может дать грамотное заключение, никогда не покупаем жилье с прописанными людьми.
4. Выясняем, не участвовал ли при оплате квартиры (если она куплена), материнский капитал. По закону, в такой квартире должны быть выделены доли детям. Но некоторые игнорируют этот закон. В итоге, при продаже квартиры, нарушены права детей. Могут быть серьезные проблемы. Т.е. если у продавца двое и больше детей, а квартира приобретена после рождения последнего, нужно напрячься и выяснять все обстоятельства, продавец должен внятно пояснить, куда потратил материнский капитал. Предоставить справку из Пенсионного фонда.
ДАЛЬНЕЙШИЕ ДЕЙСТВИЯ НЕ ОБЯЗАТЕЛЬНЫ, но неплохо
https://fssprus.ru/iss/IP - проверить продавца на предмет наличия долгов. Один-два долга это ерунда, а вот шлейф больших долгов может косвенно свидетельствовать, что продавец недобросовестный человек.
У каждого суда есть свой сайт. Неплохо зайти на сайт суда по месту жительства продавца, и по фамилии проверить, нет ли у него действующих судов. Если есть, потребовать пояснений, ведь суд может касаться квартиры.
Ну и если вам совсем не лень, поработайте ножками. Спросите у соседей про покупаемую квартиру и про продавца, может соседи скажут, что сверху живет алкоголик, который вечно затапливает жилье, в общем, много бывает причин, по которым люди продают квартиру, которую вам лучше не покупать, и рассказать вам об этом смогут только соседи/консъержка/бабульки на лавочке.
А самым упорным неплохо пройтись до участкового с бутылочкой коньяка или до оперуполномоченного по этой территории, и поговорить, нет ли какой информации про дом/квартиру/район/продавца
Не забыли ли вы спросить у продавца документы из БТИ? Вдруг в квартире незаконная перепланировка и у вас возникнут проблемы? И в договоре пропишите, что никакой несогласованной перепланировки не осуществлялось, продавец это гарантирует.
Ну и вдогонку к нему можно потребовать правоустанавливающие документы, т.е. документы, на основании которых, собственник стал собственником (договор дарения, договор купли-продажи и т.д.).