Первые последствия надвигающейся рецессии уже очевидны даже сквозь сильно розовые очки. Дикий рост безработицы в мире, увеличение ставок ипотечного кредитования, включая увеличение ставок по уже выданным ипотекам, где предусмотрен плавающий процент, взрывной рост просрочек по ипотечным выплатам, удорожание стоимости денег, дичайшая инфляция, волна банкротств.
Нет ни одного шанса, что цены на без исключение все сегменты недвижимости, хотя бы удержат докризисную рублевую планку. Все будет тестировать дно, и отдельные сегменты недвижимости его, безусловно, пробьют. Не стоит ставить и ломаного гроша на скорое восстановление этого рынка.
Недвижимость никогда не была тихой гаванью для финансов. Прямой вход и выход в этот актив – долгий. Во времена, когда самым дорогим товаром является кэш, капитал в недвижимости, да еще и теряющей в цене, не что иное, как камень на шее утопленника.
Если есть кто-то настолько упертый, что, несмотря ни на что, готов похоронить свои деньги в недвижимости во время рецессии, он смело может называть цену продавцу на 20% ниже заявленного ценника. Называть и уходить. Продавец приползет совсем скоро с желанием принять предложение, и когда это случится, в зависимости от прошедшего времени, смело называйте цену еще на 10 и более процентов ниже.
Но вот проблема, если этим продавцом является Застройщик, нужно оценивать риски его банкротства. И чем амбициознее, больше Застройщик, тем риски будут выше. Это вызывает удивление? Здесь все просто. Большой Застройщик не может ждать. У него не только большие и амбициозные проекты, но и огромное количество долговых обязательств. Он бежит как лошадь, преодолевая один барьер, за другим, начиная серию новых проектов, еще не закончив прошлый. В случае с мощным Застройщиком, «свои финансы», это финансы, полученные в качестве долгового финансирования под залог будущих проектов, привлечение денег с финансовых рынков через выпуск облигаций и иных жесточайших замутов. И его Инвесторы, в отличие от твердолоба, пытающегося купить свою единственную квартиренку подешевле на фоне кризиса, будут выходить в кэш на фоне тающей цены залогового объекта или базового актива. Потому что его Инвесторы сейчас предпочтут зарабатывать на дефолтах несчастных ипотечников, клиентах этого самого Застройщика и его собственном дефолте. Вот так жестко устроен этот мир.
Если простой смертный рассуждает о том, что кризис - это весьма вероятно тот самый шанс купить недвижимость дешевле, то Инвестор зарабатывает на бумагах, связанных с недвижимостью и ни в коем случае не на самой недвижимости. Непосредственно недвижимость, как актив, его вообще не интересует. Инвестор будет играть и дико и беспринципно обогащаться на падении ее стоимости, на дефолтах ипотечных заемщиков и Застройщиков. Шортить все, что связано с этим и, тем самым, только усугублять кризис.
Механизм шорта, игры на понижение на недвижимости – кредитно-дефолтные свопы. Если вы непосвященный, вы ни черта не поймете. Об истории этой финансовой гадости мы писали. А сейчас постараемся ее объяснить в современных российских реалиях.
Когда вы берете ипотечный кредит - это мало кому интересно с точки зрения доходности финансовой операции. С точки зрения банка такая операция чрезвычайно скучна, малодоходна и можно впасть в кому, работая с таким болотом. Но тысячу таких ипотек можно объединить в один финансовый продукт – ИЦБ (ипотечную ценную бумагу). Рейтинговое агентство присваивает рейтинг этому финансовому продукту (вторичному финансовому продукту или деривативу). Вуаля! Теперь это можно продать на финансовом рынке, вернуть деньги в банк и снова выдать ипотеки.
Вот, что вы увидите в листинге ММВБ сегодня.
Достаточно посмотреть внутрь этих деривативов, ипотечных бумаг, чтобы убедиться в том, что со временем это превращается в весьма сомнительный финансовый продукт. А в кризис - зачастую откровенно дерьмовый. Беда еще и в том, что на основе ИЦБ выстраиваются дополнительные, синтетические финансовые продукты. И если ИЦБ - это просто дерьмо, то синтетические продукты на их основе - это дерьмо в квадрате. Что, однако, не мешает заливать сюда деньги из пенсионных фондов. Заливать именно сейчас, в кризис, в столь рисковый актив!? - милое списание просчетов!
Тот самый Инвестор убежит от Застройщика и станет нагло играть против него, делая ставку против данных ИЦБ, корпоративных долгов и любых синтетических финансовых продуктов на их базе. Шорт, или ставка на понижение, делается через кредитно-дефолтные свопы. Или просто – через пари! Финансовый мир вполне официально позволяет заключать пари. Иными словами, теперь любой неудачник с парой миллионов долларов захочет сыграть против рынка недвижимости поставив на то, что плательщики ипотеки внутри тех самых ИЦБ, допустят дефолты.
И, черт возьми, ставка против рынка недвижимости или против экономики в целом, сейчас однозначно будет в плюсе. Но именно такие ставки и усугубят кризис.
Вы хотели бы зашортить ИЦБ сейчас?
Подписывайтесь на наш Телеграм канал @myeasysell, здесь о недвижимости другими глазами, и посещайте наш сайт.