Сегодня из-за вспышки новой коронавирусной инфекции органами государственной власти на разных уровнях введены запретительные и ограничительные меры, направленные на предупреждение её распространения. Эти меры понятны и необходимы.
К сожалению, в условиях борьбы с инфекцией для российского бизнеса ситуация осложнилась. Многие субъекты предпринимательской деятельности пользуются институтом аренды имущества. Сейчас у них возникает вопрос, как же выстраивать отношения по договорам аренды, как быть тем, кто вынужденно приостановил свою деятельность и тем, кто рассчитывает на получение регулярного дохода за счет сдачи имущества в аренду ? Давайте разбираться.
Итак, законом предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (часть 1 статьи 614 ГК РФ). Однако, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились (часть 4 статьи 614 ГК РФ).
Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Содержание норм Гражданского кодекса Российской Федерации, в числе которых статьи 451 и 614, свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, а невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего полностью либо частично от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
С учетом изложенного, для решения обсуждаемого вопроса в каждой конкретной ситуации важно то, ухудшились и изменились ли существенно условия пользования имуществом, предусмотренные договором, либо нет.
Ну, например, между сторонами заключен договор аренды помещения в целях его использования арендатором для оказания фитнес-услуг. Впоследствии для борьбы с инфекцией органами власти приняты ограничения на работу таких предприятий.
Очевидно, что при таких обстоятельствах арендатор вправе требовать пересмотра размера арендной платы либо расторжения договора (если на расторжение нет запрета в самом договоре), поскольку условия пользования арендованным имуществом для него существенно изменились.
Рассматривая такие требования, арендодатель должен принимать во внимание, используется ли арендатором помещение в других целях, за счет которых возможно извлечение прибыли, на какой период времени возникли обстоятельства, изменившие условия пользование помещением.
В случае судебного спора арендатору придется доказать, что в сложившихся обстоятельствах он не имел возможности пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от него. Арендодатель же, отстаивая позицию об отсутствии оснований для расторжения договора, должен будет озаботиться о том, содержалось ли в договоре условие о невозможности его расторжения в связи с существенным изменением обстоятельств. А для ситуаций, кода арендатор потребует уменьшения арендной платы, арендодателю следует сосредоточься на доказывании несущественности изменившихся для арендатора условий.
Итак, выводы:
- Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если докажет, что не мог пользоваться арендованным имуществом в связи с принятыми ограничительными и запретительными мерами по борьбе с коронавирусом. Размер уменьшения арендной платы определяется сторонами, а в случае спора – судом.
- Арендатор вправе потребовать расторжения договора если на это нет запрета в самом договоре, а также при условии, если докажет, что обстоятельства пользования арендованным имуществом существенно изменились в связи с принятыми ограничительными и запретительными мерами по борьбе с коронавирусом.
На момент опубликования статьи мы не располагаем какой-либо судебной практикой, поскольку её просто нет.
Будем рады, если Вы расскажите о своих случаях и результатах разрешения таких споров.