Пока всё еще есть шанс сэкономить до 15% стоимости квартиры, без серых схем и каких-либо махинаций. Надо просто внимательно подойти к выбору договора с застройщиком.
Пока все на панике и на самоизоляции, рынок недвижимости не спит. Банки повышают ставки, цены на квартиры растут от 2 000₽ до 5 000₽ за кв.м. Ситуация в стране не простая, и если есть возможность внести хоть минимальный первый взнос по квартире, то самое время сэкономить на ее стоимости. Ниже рассмотрим, что банки могут предложить в условиях пандемии.
"Накоплю и куплю" давно уже не работает, с учетом инфляции и повышения цен, ваше ожидание сыграет против вас. Один мой клиент больше года выбирал банк, через который хочет купить квартиру: то ставка не нравилась, то на выбор этажа потратил месяц. В итоге выбранный корпус за это время перешел с ДДУ на проектное финансирование с использованием эскроу счета, и цена на его квартиру за 1,5 года выросла почти на 2 000 000₽, а он хотел сэкономить. Вы тоже считаете, что стоит чего-то подождать?
Мы уже писали о том, как купить дешевле квартиру через договор жск и вексель, а так же про цессию и дкп/пдкп/пдду. Сейчас рассмотрим «последний шанс» — остатки квартир по договору долевого участия и объясним, почему наступающее проектное финансирование приведет к удорожанию.
1. Договор долевого участия (ДДУ). ФЗ-214
На смену ЖСК пришло долевое участие с целью обезопасить покупателей недвижимости от недобросовестных застройщиков.
Идея долевого строительства заключается в том, что застройщик получает денежные средства от дольщика (покупателя) только после регистрации договора, тем самым исключаются двойные перепродажи.
Также важно отметить, что подписывая ДДУ вы тем самым получаете право требования на квартиру. Ее не посмотреть, так как чаще всего это еще строящийся объект, но вся информация по выбранному жилью фиксируется в договоре и без вашего позволения изменению не подлежит. У многих компаний есть шоу-румы — специальное созданное пространство, где можно наглядно увидеть, какого качества отделка будет в квартире.
Есть клиенты, которые говорят, что пока не посмотрят квартиру, не будут покупать (таких немного, но все же имеются). В таком случае, они могут купить новостройку по итоговой ее стоимости после сдачи дома, либо брать старый фонд, там всегда можно посмотреть, но не факт, что увиденное обрадует. Новая квартира, где вы первый жилец всегда лучше.
Вот список ключевых изменений новой формы договора, которые касаются вас, как покупателя:
- Каждый договор подлежит страхованию ответственности.
- Все условия прописаны в договоре и изменению, без согласования с дольщиком, не подлежат.
- Неустойка за просрочку передачи ключей. Важно: застройщик вправе опоздать со сдачей дома, так как эти сроки являются ориентировочными, иногда и вовсе не прописаны, однако, срок передачи ключей обязательно должен быть прописан и это крайняя дата передачи ключей всем покупателям.
Это не означает, что можно приобретать у любого застройщика квартиру по ДДУ, так как за неустойкой надо еще побегать по судам, а если компания обанкротится и не успеет сдать дом, то придется ждать годами, когда найдется инвестор для завершения строительства. Всегда изучайте историю компании или обратитесь к эксперту.
- Стоимость квадратного метра фиксируется на на момент подписания договора и изменению не подлежит.
- Гарантийный срок на конструктив дома 5 лет и на инженерию 3 года. Также на момент приемки квартиры, отмечаются все недочеты по отделке и застройщик обязан устранить их в срок предусмотренный договором, обычно это 14 дней.
- Участник долевого строительства защищен законом о защите прав потребителей.
- Для привлечения денежных средств застройщик обязан иметь право собственности на землю или договор аренды на длительный срок, а также опубликовать проектную декларацию за 2 недели до начала продаж.
По ДДУ квартиру можно приобретать недвижимость без первого взноса, при помощи различных субсидий, материнского капитала, также есть военная ипотека, и ипотека с гос поддержкой со ставкой от 2,9% на весь срок кредитования.
2. Проектное финансирование с использованием эскроу счета. Изменение в законодательстве в 2019-2020 годах.
С июля 2019 года застройщиков обязали перейти с 214 ФЗ на проектное финансирование с использование эскроу счета. Это значит, что раньше деньги поступали застройщику после регистрации ДДУ, а сейчас денежные средства будут храниться (заморожены) в банке до получения собственности, и если застройщик не сможет выполнить свои обязательства перед дольщиком (покупателем), то деньги возвращаются. Компаниям придется строить на свои и кредитные средства, тем самым уменьшится прибыль компании, что приведет к увеличению стоимости квартир.
Для примера ЖК Черная Речка, после того, как один корпус перешел на проектное финансирование, стоимость квартир выросла на 10 000₽ с квадратного метра. По-сути, за 1 день цены выросли на 1 000 000₽.
Это касается только тех объектов, которые начали строительство после июля 2019 года, однако, многие компании отчасти смогли обойти этот закон, тем самым держать стоимость квартир на относительно низком уровне, продавая их по договору цессии и ДДУ.
С каждым днем сокращается количество квартир, которые вы можете приобрести не через проектное финансирование. В это же время пандемия открывает дополнительные возможности.
Госдума приняла закон о кредитных каникулах в условиях коронавируса COVID-19. Ими смогут воспользоваться граждане, индивидуальные предприниматели, малый и средний бизнес. Президент 25 марта 2020г. предложил ввести каникулы по потребительским и ипотечным кредитам для заемщиков, чей доход на фоне распространения коронавируса снизился более чем на 30%.
В апреле многие компании, на фоне коронавируса, делают значительные скидки, некоторые отделения банков продолжают работать в условиях карантина, так как именно во время кризиса больше возможностей. Сейчас самое время инвестировать, так как через год - два, возможно, такого прироста в стоимости и прибыли можем уже не получить.
На днях выйдет новая статья, из нее вы узнаете все самое нужное про инвестиции и готовится статья, из которой узнаем, можно ли купить квартиру в ипотеку без официального трудоустройства.
Если остались вопросы
На любом этапе вы можете провести онлайн-чат с менеджером. Поможем определиться с выбором недвижимости, получить одобрение по ипотеке, и подписать договор напрямую у выбранного вами застройщика без комиссии.