Независимая строительная экспертиза для суда. Центр КРДэксперт в Краснодаре
Строительные правила СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» пункт 3.4 даёт определение многоквартирного дома – это жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы (отопление, водоснабжение, канализация, электро- и газоснабжение, связь). Под внеквартирными помещениями дома понимаются: общий коридор, общая лестница, подвал, чердак, технический этаж и т.п.
Так как в определении многоквартирного дома отсутствует максимальное или минимальное количество квартир – максимальное количество квартир в многоквартирном доме не ограничивается и оно зависит только от конструкции и несущей способности здания. Соответственно дом, имеющий 2 и более квартир, а также имеющий хотя бы одно общее внеквартирное помещение и хотя бы одну инженерную систему является многоквартирным домом. Например дуплекс на 2 квартиры является многоквартирным домом, так как даже при отдельных входах в квартиры, в дуплексе имеется общее внеквартирное помещение – чердак под общей кровлей (крышей).
Возможно кто-то попытается возразить, что дуплекс – это 2 индивидуальных жилых дома блокированной застройки (т.е. 2 дома построенные вплотную друг к другу боковыми стенами и каждый соответствует требованиям СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные»). Не вдаваясь в технические различия одноквартирных и многоквартирных домов, здесь легко возразить одним имеющемся требованием: индивидуальный жилой дом (блок) должен иметь придомовой (приусадебный) участок – Письмо Минэконоразвития России № Д23и-5649 от 28.11.2013: каждый блок должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования (эксплуатации).
Поэтому, если вас уверяют, что дуплекс построен как 2 дома ИЖС с блокированными боковыми стенами (2 блока) – то у каждого дома (квартиры дуплекса) должен быть юридически оформленный земельный участок с определением его границ в техпаспорте или кадастровом паспорте. Причем согласно градостроительным нормам города (поселения), например, в Краснодаре минимальный размер вновь образованных земельных участков под ИЖС – не менее 12 соток, и при покупке дуплекса этот участок должен перейти в вашу собственность. Застройщику невыгодно раздавать землю вместе со зданием (квартирой), поэтому при строительстве дуплексы (и таунхаусы тоже) всегда оформляют как дом многоквартирный. Это легко проверить, так как перед покупкой дуплекса (таунхауса) вы можете (имеете право) посмотреть имеющееся у продавца на разрешение на ввод в эксплуатацию. Или при заключении договора о долевом участии в строительстве, если дом еще не введен в эксплуатацию – посмотрите разрешение на строительство.