Многих волнует вопрос приобретения квартиры. Как же это сделать не прибегая к дорогостоящим услугам агентств. Постараюсь рассказать полагаясь на недавний свой опыт покупки квартир на вторичном рынке в Москве.
1. Определяемся с ценами. Рассматриваем предложения на известных сайтах бесплатных объявлений. Надо учитывать, что предлагаемые цены чаще всего завышены на 200-500тыс.руб., особенно по тем квартирам которые выставлены в продажу недавно (Бедолаги так же читают объявления и ориентируются на средние цены по объявлениям боясь продешевить).
2. Определяемся с бюджетом покупки. Итак, определившись с минимальной суммой, которая потребуется для покупки жилья и мысленно накинув сверху 200-300 тыс.руб. на ремонт, понимаем какая сумма в итоге потребуется. Если собственных средств на покупку не хватает, рассчитываем сколько надо будет занять в банке по ипотеке или потреб. кредиту и подаем заявку в банк. На это может уйти еще 1-2 недели.
3. Начинаем прозвоны и просмотры по заинтересовавшим квартирам. желательно сразу по телефону выудить максимум информации такую как: кто собственник, как досталась собственность (дкп, приватизация, наследство, дарение..), с какого времени квартира в собственности, кто прописан в квартире и смогут ли выписаться до сделки, смогут ли на показе продемонстрировать документы на квартиру.
4. Итак, просмотры квартир самая интересная часть этой эпопеи. Сразу оговорюсь, что не стоит рассчитывать на халяву и кидаться на бросовые по цене предложения, скорее всего это лохотрон или предложения с обременениями (долги, прописанные, сомнительные документы или судебные тяжбы) Надо рассматривать предложения по рыночной цене, разброс в цене должен быть максимум 500 тыс. руб., то что дешевле явная лажа. Например, стоимость 2-х комнатной квартиры 47 кв.м. в начале 2020г составляла около 7500 тыс.руб. Определяющим в цене является удаленность дома от метро (желательно не более 10 минут), а также тишина около дома и наличие зелени. Если говорить о районах Москвы, где цены сравнительно низки а качество жизни на более менее неплохом уровне то в этот список можно отнести районы: Чертаново центральное и северное, Ясенево, Лианозово, Бибирево, Отрадное, Медведково, Свиблово. Не советую рассматривать варианты в районах с проходящими рядом автострадами, жд дорогами, промзонами, шум, грязный воздух и неприглядный вид не будет вас радовать.
5. Определившись с одним или несколькими подходящими вариантами по таким показателям как: чистота документов, цена, расположение квартиры, удаленность дома от метро, наличие инфраструктуры, экология, состояние квартиры, начинаем более детальную их проверку. Сделать это надо желательно до внесения аванса, хотя, если сомнения минимальны, то можно проверять квартиру и после внесения аванса.
6. Итак, квартира выбрана, с собственником подписывается Соглашение об Авансе ( он же договор об Авансе, Предварительный ДКП), где перечисляются стороны сделки, характеристика квартиры, цена, и сроки будущей сделки. Обычно сделка назначается через 2 нед-1 мес. после внесения Аванса. Этот срок необходим чтобы проверить чистоту квартиры, и, если квартира покупается в ипотеку, согласовать с банков квартиру и сделать ее оценку. Вам необходимо проверить правоустанавливающие документы по собственности а также прописанных в квартире людей. По проверке собственности необходимо заказать онлайн на сайте Росреестра выписку об основных характеристиках на объект недвижимости, в ней будет информация о собственнике. Делается выписка 3-4 дня. По проверке прописанных в квартире людей и тех кто ранее из квартиры выписывался, собственник должен предоставить Выписку из Домовой книги, в ней указывается кто в данный момент прописан в квартире. Чтобы вам узнать кто ранее выписывался из квартиры и нет ли "темных пятен" по выписанным, вам надо договориться с собственником и вместе с ним прийти ы центр Гос. услуг Мои документы с свидетельством на собственность. Там по просьбе собственника, вам распечатают Расширенную выписку по всем ранее прописанным людям в этой квартире с момента заселения дома.
Итак, собственность проверена, информация по прописанным-выписанным тоже. Не лишне будет сходить на разведку в подъезд вашей будущей квартиры и пообщаться с сердобольными бабушками, которые с удовольствием вам расскажут всю подноготную этой квартиры кто жил как жил куда выбыл и прочая прочая )
7. Итак все проверили (если в ходе проверки что то пошло не так или закрались сомнения то отметаем этот вариант без сомнений..) Можно выходить на сделку. готовим договор купли-продажи. Сам договор достаточно типовой, образец можно найти в интернете или скачать на сайте Росреестра. Если квартира оформляется в ипотеку, то составление ДКП можно поручить банку, так даже спокойнее всем.
8. Сделка. Момент волнующий, но без паники ) В назначенный день, обе стороны собираются в отделении банка. Либо это банк который выдает покупателю ипотеку, либо любой другой банк в котором есть услуга Аренды банковской ячейки. В переговорной комнате продавец и покупатель еще раз знакомятся с договором купли-продажи квартиры, подписывают его, подписывают принесенный из банка Договор аренды банковской ячейки, в котором указывается, что деньги за квартиру закладываюся в банковскую ячейку и продавец сможет забрать из нее деньги только после того, как квартира будет зарегистрирована в Росреестре и имея на руках подтверждающие документы (зарегистрированный дкп, выписка из Росреестра) банк предоставит продавцу доступ к деньгам.
После заключения сделки в банке, подписания ДКП и закладки покупателем денег я ячейку, ДКП необходимо как можно скорее отдать на регистрацию в Росреестр. Сделать это можно в любом отделении Мои документы непосредственно покупателем и продавцом, уплатив на месте гос. пошлину, либо это может сделать риэлтор одной из сторон, но для этого обе стороны сделки должны у нотариуса выписать ему доверенность на осуществление регистрационных действий.
Итак, наступает томительное время ожидания когда право собственности в Росреестре перейдет от продавца к покупателю (обычно на это уходит 2 недели но может быть и 3), деньги пока надежно "отдыхают" в сейфе банка. После того как Росреестр зарегистрирует право собственности на нового собственника, отдает зарегистрированные с отметкой ДКП. Необходимо сразу же заказать в Росреестре Выписку об основных характеристиках на объект недвижимости, где уже будет фигурировать новый собственник. Так же Продавец должен написать покупателю Расписку в том что расчет за квартиру произведен полностью. Передача квартиры производится путем подписания Акта приема-передачи квартиры в том что покупатель не имеет претензий к передаваемой квартире. Также продавец перед подписанием акта должен не меть долгов по оплате жкх, передать вам квитанции по их оплате, а также ключи от квартиры, домофонный ключ и ключ от почтового ящика.